La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.
La Ley de Propiedad Horizontal marca las normas: si un propietario vende la vivienda y no avisa, debe pagar las deudas
El dueño anterior será responsable solidario de las deudas generadas si no ha comunicado la venta debidamente y el nuevo propietario no responde.
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La legislación sufre habitualmente modificaciones para adaptarse a la realidad del momento. Una de las normas que más han sido objeto de cambios es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y su artículo 9.1i) es uno de sus apartados más dinámicos y adaptados.
En este sentido, aquí se especifica la obligatoriedad del propietario a comunicar debidamente el cambio de titularidad en la vivienda en caso de venta. De no hacerlo, podría ser responsable solidario de las deudas generadas por el nuevo dueño si es ilocalizable.
Según los últimos datos del censo de población y viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), en Castilla y León hay más de 800.000 hogares en los que la familia es propietaria. Además, otras 120.000 están en régimen de alquiler, en cuyo caso los responsables son los caseros.
Por imperativo legal, el dueño de la vivienda siempre tiene que dejar constancia de sus datos de contacto para ser localizado por el secretario de la comunidad ante cualquier requerimiento. Esto es especialmente importante en los casos en los que el propietario no viva de forma habitual en el piso, bien por tenerlo alquilado o tratarse de una segunda residencia.
Cuándo se produce la venta
En este contexto, en su segundo párrafo, el artículo 9.1i) de la LPH, en relación al 9.1.h), establece una responsabilidad solidaria para el vendedor descuidado.
En este sentido, la ley obliga al vendedor a comunicar el cambio de titularidad de la vivienda al secretario o administrador de la comunidad de vecinos cuanto antes.
Dicha comunicación debe incluir, al menos, el nombre del nuevo propietario y la fecha en la que se ha producido la venta. Ha de formalizarse por un medio que deje constancia como un mail con respuesta, un escrito firmado o un burofax.
En caso de que el anterior propietario no dé aviso a la comunidad y el nuevo dueño se convierta en moroso al no pagar las cuotas, quien ha vendido el piso responderá con sus propios bienes al pago de las deudas generadas tras el intercambio de la titularidad.
De esta manera, ante la comunidad, el dueño anterior estará obligado a pagar las deudas dado que nunca había llegado a comunicar la venta y, por ende, a efectos jurídicos sigue apareciendo como responsable de la vivienda.
En este sentido, la comunidad, en nombre de la junta de propietarios, podrá reclamar judicialmente el abono de las deudas tanto al nuevo propietario como al anterior.
Este mecanismo fue incluido en la ley con el objetivo de proteger a las comunidades de vecinos frente a la indefensión. Esto se debe a que en los casos en los que el nuevo propietario fuera una sociedad pantalla o alguien que desaparece, el resto de los dueños del edificio estarían desamparados ante la reclamación de la deuda por no saber quién es.
De esta manera, para protegerse ante este vacío, la LPH traslada la culpa de la falta de información al vendedor. Ahora bien, existen dos excepciones a este respecto.
Cuándo no es responsable el vendedor
El vendedor, por su parte, se librará de ser el responsable solidario siempre que comunique debidamente la venta y los datos del nuevo propietario. También evitará la culpa cuando se den dos circunstancias concretas.
La primera de ellas se dará cuando la comunidad se enteró de la venta por otra vía, como por ejemplo si el nuevo propietario fue a presentarse con las escrituras o el administrador dio cuenta del cambio de cuenta bancaria y lo registró.
En estos casos, el vendedor quedará eximido de la responsabilidad aún no habiendo notificado la venta a la comunidad. La segunda casuística es cuando el administrador haya actuado como si el nuevo propietario ya lo fuera aunque no se lo hubiesen comunicado.
Es decir, si la comunidad convoca al nuevo dueño a las juntas, aún no habiendo recibido la notificación del anterior, se dará por hecho a nivel jurídico que el conocimiento ya es real y, por ende, el responsable único de las deudas será la persona que ha comprado la vivienda.
