Confirmado por la LAU: los contratos de alquiler pueden prorrogarse hasta 5 o 7 años aunque firmes menos tiempo

La vivienda se ha convertido en uno de los grandes temas de actualidad. Prácticamente no hay día en el que no abra telediarios o no protagonice titulares. Y no es casualidad, el precio de la vivienda cerró 2025 en máximos históricos.

A finales de año, el precio medio del alquiler en España rondó los 14,7 euros el metro cuadrado, lo que en la práctica se traduce como más de 1.000 euros mensuales para una vivienda estándar.

En este sentido, la regulación del alquiler se ha convertido casi en una necesidad.

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Para dar respuesta a los conflictos y situaciones que surgen en el mercado del alquiler existe la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Y es que, con la auténtica batalla que supone encontrar un piso de alquiler decente, es normal que quien lo encuentre no quiera salir 'ni con agua caliente', como se dice popularmente.

Precisamente sobre este punto se pronuncia la LAU. En su artículo 9 se recoge el plazo mínimo durante el cual los inquilinos pueden residir en una vivienda de alquiler y cómo deben aplicarse las prórrogas del contrato.

Independientemente de lo que se haya firmado inicialmente, la normativa contempla que el periodo de alquiler pueda extenderse hasta los cinco años, ofreciendo así una mayor estabilidad al inquilino y, por ende, un menor poder de decisión al casero.

La prórroga obligatoria del alquiler

Según establece dicho precepto, la duración del contrato es libre. Aunque solo en apariencia.

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"Si la duración fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica", establece el art 9.1 de la LAU.

La prórroga será anual y obligatoria salvo que el inquilino comunique con 30 días de antelación que no quiere renovar su contrato.

Asimismo, si el contrato no indica duración o es indeterminado, se entiende firmado por un año, con derecho a prórrogas anuales en los mismos términos.

¿Cuándo puede el propietario evitar la prórroga?

En primer lugar, esta posibilidad solo existe cuando el arrendador es una persona física, no una empresa. Además, la necesidad de recuperar la vivienda debe haberse hecho constar de forma expresa en el contrato desde el momento de su firma. No vale alegarlo después.

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La LAU permite evitar la prórroga cuando el propietario necesita la vivienda como residencia habitual para sí mismo, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación o divorcio. En estos supuestos, el arrendador está obligado a avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación, explicando claramente el motivo por el que necesita la vivienda.

Ahora bien, la ley también protege al inquilino frente a usos abusivos de esta excepción. Si, una vez finalizado el contrato, el propietario no ocupa realmente la vivienda en un plazo de tres meses, el inquilino puede reclamar.

En ese caso, tiene derecho a elegir entre volver a la vivienda, manteniendo las condiciones del contrato anterior y con indemnización por los gastos del desalojo, o recibir una compensación económica equivalente a una mensualidad por cada año que faltara para completar esos cinco años.

De este modo, la LAU intenta equilibrar los derechos de ambas partes, permitiendo al propietario recuperar su vivienda cuando existe una necesidad real, pero evita que esta excepción se utilice como una vía para finalizar contratos de forma injustificada.