Un edificio en obras
Entró en vigor: "La comunidad no puede obligarte a pagar una derrama para mejoras, si su coste supera 3 mensualidades"
La Ley de Propiedad Horizontal establece cuándo un propietario está obligado a asumir una derrama y en qué casos puede quedar exento.
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Las derramas aprobadas por una comunidad de propietarios no siempre son obligatorias para todos los vecinos.
La Ley de Propiedad Horizontal establece una excepción importante. Y es que, cuando se trata de mejoras no esenciales y la cantidad que debe aportar cada propietario supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, quienes votan en contra no tienen la obligación de pagarlas.
Las derramas son una de las cuestiones que más conflictos generan en las comunidades de vecinos. La necesidad de realizar obras, instalar nuevos servicios o acometer mejoras suele provocar desacuerdos entre quienes consideran imprescindible la actuación y quienes no desean asumir un gasto adicional.
Para resolver este tipo de dudas, la referencia principal es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios, las mayorías necesarias para aprobar acuerdos y los casos en los que una derrama resulta obligatoria o no.
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal diferencia entre las obras necesarias para el edificio y aquellas que constituyen una mejora o innovación no imprescindible.
En este sentido, la norma señala que "ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble".
Sin embargo, estas mejoras pueden salir adelante si obtienen el respaldo suficiente de la junta. En concreto, necesitan el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que representen también las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Ahora bien, la ley introduce un límite económico que protege al propietario que no está de acuerdo con la actuación.
Tres mensualidades
La norma establece que, cuando la cuota correspondiente a la mejora supere el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que vote en contra no estará obligado a asumir ese gasto.
Así lo recoge expresamente el artículo 17 al indicar que el "disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja".
Es decir, aunque posteriormente pueda beneficiarse de la mejora realizada en el edificio, no tendrá que contribuir económicamente si se cumplen los requisitos previstos por la ley.
No obstante, la situación cambia si más adelante decide incorporarse voluntariamente a esa mejora. En ese caso, deberá abonar la cantidad que le hubiera correspondido, actualizada con el interés legal, tal y como establece la normativa.
Excepciones
La excepción de las tres mensualidades no se aplica a cualquier actuación aprobada por la comunidad. Existen obras que sí obligan a todos los propietarios, incluso cuando el coste es elevado.
Por ejemplo, las actuaciones destinadas a eliminar barreras arquitectónicas o instalar un ascensor cuentan con un tratamiento específico.
La ley dispone que, cuando estos acuerdos se aprueban válidamente, "la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".
Lo mismo ocurre con determinadas actuaciones relacionadas con la eficiencia energética, siempre que cumplan las condiciones previstas en la normativa y obtengan la mayoría necesaria.
La Ley de Propiedad Horizontal también aclara quién debe hacer frente al pago cuando una vivienda cambia de dueño.
El artículo 17 establece que "las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras".
De este modo, la obligación de pagar la derrama recae sobre quien sea titular de la vivienda cuando la comunidad reclame el importe correspondiente, salvo que las partes hayan pactado otra cosa entre ellas en la compraventa.
