Dos vecinos saludándose.
En vigor: el nuevo propietario de una vivienda deberá asumir las deudas con la comunidad de los últimos 3 años
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el comprador responde de las deudas comunitarias del año de la compra y de los tres anteriores.
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La compra de una vivienda implica asumir una serie de costes que van más allá de la hipoteca, los impuestos o los gastos de mantenimiento. Entre ellas figuran las cuotas de la comunidad de propietarios, necesarias para sufragar servicios, reparaciones y conservación del edificio.
Pero ¿qué ocurre si el vendedor acumula deudas antes de transmitir el inmueble? ¿Tiene que pagarlas el antiguo dueño o pueden reclamárselas al comprador? ¿Qué sucede si el nuevo propietario desconoce que existen recibos pendientes?
Para resolver estas dudas, lo más recomendable es acudir a la Ley de Propiedad Horizontal, que regula las obligaciones de los propietarios y establece qué ocurre cuando se transmite una vivienda con deudas comunitarias.
¿Qué deudas debe asumir?
El artículo 9.1.e) de la norma establece que cada propietario debe contribuir a los gastos generales del inmueble según su cuota de participación o lo acordado específicamente.
Además, la ley determina que el comprador responde con la propia vivienda de las cantidades que el anterior titular deja pendientes, con un límite temporal concreto. En este sentido, señala que el adquirente responde de las deudas correspondientes a "la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores".
Esto significa que el inmueble queda legalmente vinculado al pago de esas cantidades, aunque la deuda corresponda a una etapa en la que la vivienda pertenecía a otra persona.
La norma también establece que los créditos de la comunidad por estos gastos tienen carácter preferente en los términos previstos en el artículo 1.923 del Código Civil.
Por otro lado, el desconocimiento de los recibos pendientes no elimina la responsabilidad que la ley vincula al inmueble. Por eso, antes de formalizar la compraventa, conviene comprobar si el vendedor está al corriente de los pagos.
El propio artículo 9 establece que el transmitente debe declarar en la escritura pública si ha pagado los gastos comunitarios o indicar las cantidades que adeuda. También debe aportar una certificación del estado de las deudas, salvo que el comprador le exonere expresamente de esa obligación.
Este documento lo emite quien ejerce las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La ley fija un plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud.
Una vez transmitida la vivienda, el nuevo titular debe atender las obligaciones que le correspondan como propietario, incluidas las cuotas comunitarias.
La Ley de Propiedad Horizontal también obliga a comunicar el cambio de titularidad a quien ejerza las funciones de secretario. Si el vendedor incumple esta obligación, puede seguir respondiendo solidariamente de las deudas generadas después de la transmisión, salvo las excepciones previstas en la norma.
Por tanto, revisar la certificación de deudas antes de comprar y comprobar las obligaciones de la comunidad permite conocer la situación económica del inmueble antes de firmar la operación.
En España, si realizas la compra con ayuda de profesionales (agentes inmobiliarios colegiados, abogados u otros expertos), así como con financiación bancaria, es poco probable que el nuevo propietario compre una vivienda u otra propiedad sin saber que hay cargas pendientes.
