Julián de la Peña, presidente de Inmoadal
Un asesor inmobiliario con 15 años en el sector alerta sobre la okupación: "Ya no se trata solo de perfiles vulnerables"
El presidente de Inmoadal denuncia la normalización de un mercado paralelo que perjudica tanto a propietarios como al mercado del alquiler.
Más información: Así funciona la inquiokupación en Alicante: "Si el inquilino es insolvente, el propietario no cobra en la vida"
El mercado de la vivienda vive momentos de máxima tensión. La demanda crece, la oferta se reduce y los precios del alquiler se disparan.
En este contexto, ha emergido con fuerza un fenómeno que preocupa cada vez más a los profesionales del sector: la compraventa de viviendas okupadas.
Y no solo preocupa, sino que se ha convertido en una auténtica pesadilla para muchos propietarios.
De necesidad a 'negocio'
El presidente de la Agrupación de Agencias Inmobiliarias de Alicante (Inmoadal), Julián de la Peña, denuncia con contundencia esta situación.
Con casi dos décadas de trayectoria en el sector, califica de "vergüenza" que algunos portales inmobiliarios incluyan en sus filtros de búsqueda 'ocupada ilegalmente' sobre la situación del inmueble.
"Algo que es un delito debería de estar tratado como delito", subraya el experto, quien compara este mercado paralelo con "comprar joyas robadas" en internet. "No debería normalizarse en una sociedad civilizada", sentencia.
De la Peña advierte que el fenómeno ha pasado de ser una cuestión de necesidad a un negocio organizado. "Esto ya es una mafia", asegura. En su experiencia, los okupas negocian su salida de una vivienda mientras ya han ocupado otra.
Si bien reconoce casos puntuales de "necesidad imperiosa", -como jubilados con pensiones bajas o familias sin recursos-, insiste en que en los últimos año "se ha convertido en un negocio".
Chantajes al propietario
Según explica, muchos de estos inquilinos exigen dinero para abandonar una vivienda: "Piden 3.000 € y si no no se van".
El asesor relata el caso de su propio hermano, que se enfrenta a unos inquilinos que, pese a tener contrato hasta septiembre y haber sido notificados con antelación, se niegan a abandonar la vivienda. Se trata de un matrimonio, propietarios a su vez de otro inmueble que tienen alquilado.
"Le piden 3.000 € para irse", explica de la Peña. Incluso tras ofrecerles dejar de pagar un mes y medio y devolverles la fianza, se niegan a marcharse hasta recibir la carta judicial. "La actitud es chulesca", lamenta.
Recuperar la propiedad: un vía crucis legal
De la Peña conoce bien el calvario legal que supone recuperar una vivienda en estas condiciones. En su caso personal, desde que sus inquilinos dejaron de pagar hasta que entregaron las llaves, pasaron "un año y medio", acumulando una deuda de unos 3.000 € más gastos de reparación.
Aunque finalmente se fueron "por su voluntad", la lentitud del proceso y los costes disuaden a muchos propietarios.
Solo en la Comunitat Valenciana, se han perdido 14.500 viviendas del parque de alquiler en el último año, según sus datos. "Cuando menos viviendas hay, mayor es el precio", recuerda.
Cómo protegerse
El asesor inmobiliario recomienda a los propietarios actuar con prevención. En primer lugar, contratar a un profesional que investigue al futuro inquilino, incluyendo su historial en bases de datos de morosos.
También sugiere adquirir un seguro de impago, que además de cubrir la morosidad, proporciona defensa legal.
"Si tú tienes intención de no pagar y estás firmando un contrato de impago con una aseguradora, ya sabes que no vas a hablar con el propietario, van a ser los abogados de la aseguradora los que te van a estar llamando".
Finalmente, recomienda incluir en los contratos cláusulas específicas como la de "inquocupación" o la autorización para incluir al inquilino en listas de morosos si incumple.
Perfil del comprador
Sobre la compraventa de viviendas okupadas, De la Peña es claro: "No es un producto para quien busca su primera vivienda". Los bancos no las financian, requieren pago al contado y no es posible visitar el inmueble previamente.
Estas operaciones están pensadas para inversores que compran con descuentos de hasta el 50%, pero conllevan múltiples gastos ocultos y procesos tediosos.
"Los inversores analizan el perfil del okupa", detalla. "No es lo mismo negociar con un joven que vive solo, que con una mujer con tres hijos menores".
A pesar de que como profesional su función es facilitar estas compraventas, insiste: "No se puede normalizar que las agencias tengan decenas de expedientes de viviendas ocupadas".
Una legislación deficiente
El presidente de Inmoadal culpa directamente a la normativa actual: "Mientras no se pongan medidas correctoras, esto seguirá creciendo".
Critica que las leyes actuiales proporcionan muchos "derechos" a los okupas, fortaleciendo su posición frente a los propietarios.
Como ejemplo pone el caso de Italia, donde la ocupación es delito penal que se castiga con penas de entre 2 y 7 años, y muchos desalojos se producen antes de 30 días.
Propuestas para revertir el caos
Julián de la Peña propone una batería de medidas para animar a los propietarios a volver a poner sus viviendas en alquiler.
En primer lugar, aboga por garantizar la recuperación de la propiedad en un plazo máximo de tres meses.
Otra de sus propuestas es eliminar la carga de prueba que actualmente recae sobre el propietario, que se ve obligado a demostrar que el ocupante representa un riesgo para poder iniciar el proceso de desalojo.
También plantea bonificar el alquiler mediante incentivos fiscales, como la reducción del IBI, de manera que resulte más atractivo alquilar en lugar de dejar el inmueble vacío.
Por último, sugiere que las administraciones públicas, -ya sea el ayuntamiento, la comunidad autónoma o el Gobierno central-, actúen como avalistas del inquilino, garantizando el pago al propietario en caso de impago.
Estas medidas, asegura, contribuirían a aumentar la oferta y estabilizar el mercado del alquiler
La "locura" del alquiler
El experto inmobiliario también se muestra tajante con el precio actual de los alquileres. "Es tremendamente injusto. Una locura. No puede ser que alguien tenga que dedicarle más de la mitad de su sueldo al alquiler", lamenta.
De la Peña cree que aumentar la oferta es la única vía para frenar la escalada de precios: "Si volvemos a poner en el mercado las 14.000 o 15.000 viviendas que se han retirado, se regulan solos".
También reclama que los propietarios puedan subir la renta según el IPC, sin restricciones que conviertan los contratos en "rentas antiguas".
