Las claves
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La Ley de Arrendamientos Urbanos permite al casero fijar libremente la nueva renta al terminar el contrato, sin un tope automático.
En las llamadas zonas tensionadas, como Barcelona o algunas zonas de Madrid y Valencia, existen límites legales al precio del alquiler, basados en índices oficiales.
La limitación de precios ha reducido la oferta de viviendas en alquiler, dificultando especialmente el acceso para familias con menores ingresos.
La legislación sobre alquileres varía según la ubicación, lo que genera inseguridad jurídica tanto para propietarios como para inquilinos.
Son más de 600.000 contratos de alquiler los que vencen este 2026. Dicho de otra manera, hay que revisarlos. Y la duda surge para quienes habitan esas viviendas en la actualidad. ¿Mantendrá el casero el precio o lo subirá? Y en este último punto, la pregunta es ¿cuánto?
“Estamos hablando de subidas que, en muchos casos, pueden ser de cientos de euros al mes, porque el mercado actual no tiene nada que ver con el de hace cinco años. La demanda es altísima, la oferta escasa y los precios se han disparado”, afirma Eduardo Garbayo, COO de la plataforma de alquiler Spotahome.
¿Puede hacerlo? ¿Cuáles son los límites legales? “Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una vez finalizado el plazo contractual, el casero puede proponer una nueva renta negociada libremente con el inquilino. No hay un tope automático. Es decir, en teoría, puede pedir lo que considere que vale su vivienda en el mercado actual”, sostiene Garbayo.
Límites legales
Cuando un contrato de cinco años vence, el propietario tiene bastante libertad para fijar el nuevo precio. Como ya se ha dicho, puede pedir lo que considere oportuno. “Pero esto ha cambiado en algunas zonas”, matiza el experto.
Y es que, con la nueva Ley de Vivienda y las regulaciones autonómicas, se han establecido las llamadas zonas tensionadas. “Por lo que, en determinadas áreas donde el mercado está especialmente saturado, como Barcelona, algunas zonas de Madrid, Valencia, hay límites sobre el precio que se puede pedir en contratos nuevos”, indica Garbayo.
En esas zonas los precios tienen que ajustarse a índices de referencia que publica el Gobierno. Por ejemplo, en Cataluña ya llevan tiempo aplicando estas limitaciones. “Esto que, en teoría, se supone que protege al inquilino de subidas desproporcionadas, en la práctica estamos viendo cómo realmente le está perjudicando”, matiza el COO de Spotahome.
Y añade: “Al limitarse los precios y haber más inseguridad jurídica para alquilar, menos propietarios están alquilando su vivienda, reduciendo la oferta y, por tanto, habiendo menos casas en alquiler por cada persona o familia que busca alquilar”.
Es decir, que el propietario se está volviendo más selectivo. Lo que se traduce en que muchas más familias, especialmente aquellas con menos ingresos, se estén quedando sin posibilidad de alquilar.
Dicho de otra manera: la limitación de precios acaba ayudando a las familias que menos lo necesitan pues cuentan con rentas más altas para alquilar una vivienda, y deja fuera del mercado del alquiler a muchas más familias con rentas más bajas.
“El problema de fondo es que la legislación actual está muy fragmentada. Dependiendo de dónde vivas, las reglas son distintas. Y eso genera inseguridad jurídica tanto para inquilinos como para propietarios”, concluye Eduardo Garbayo.