La vivienda sigue creciendo a ritmo de dos dígitos en términos interanuales. Varias son las causas que, desde diferentes organismos, están detrás de estos incrementos. Por ejemplo, una escasa oferta y una mayor demanda.
A ello hay que añadir la falta de obra nueva, los lentos trámites urbanísticos, una demanda alta (tanto nacional como extranjera), el aumento de los materiales de construcción, la falta de mano de obra...
A todo ello hay que unir otro factor que está ahí pero del que nadie habla. Nadie, excepto Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal. ¿Cuál es?
El ‘culpable’ de la subida de precios
“El principal factor del incremento del precio de la vivienda en España, tras el aumento brutal de nuestra población por la inmigración, es el efecto inflacionista que provocan unas malas estadísticas”, afirma rotundo Mikel Echavarren.
¿Por qué dice esto en la red social LinkedIn? Porque, desde su punto de vista, “señalar que el precio sube un 12,6% en los últimos doce meses es echar gasolina al fuego”, remarca. Y todo porque lo que se provoca es “el adelanto de las decisiones de compra de la demanda”.
Así, a su entender, en dichas estadísticas no se tratan adecuadamente una serie de factores. El primero tiene que ver con el incremento significativo de la venta de viviendas de precio superior a un millón de euros.
“Supone en torno al 8% del número de viviendas vendidas pero, en valor, cada una de ellas es como si se hubieran vendido entre 3 y 30 unidades de precio medio”, indica el presidente de Colliers España y Portugal.
El segundo factor es lo que denomina como ‘boom’ del flipping inmobiliario. Un negocio que supone comprar, rehabilitar y vender en menos de 6 meses.
“Sus transacciones aparecen dos veces en las estadísticas cada año y con un incremento aparente de precio gigantesco que obvia el coste de la inversión que se ha hecho en su rehabilitación (más el efecto inflacionista de grabar dicha rehabilitación al 21% de IVA)”, matiza.
El tercer punto es “no considerar que, en 2025, se están vendiendo viviendas protegidas de 2010 y anteriores que se han transformado en vivienda libre, con el significativo incremento de precio”.
La cuarta razón es “el mayor peso de la obra nueva sobre el conjunto de las viviendas vendidas”. Y, la quinta, “el incremento imparable del peso de las grandes ciudades frente a las de menor tamaño, en atracción de población y lógicamente en ventas de viviendas”.
¿Resultado? Subida de las medias de precios. “Madrid tiene cada vez más peso sobre la media, por ejemplo”, añade Echavarren.
A todo ello añade que “las propias fuentes de datos del notariado, registro, Fotocasa, Idealista y Tasadoras tienen unas discrepancias enormes en precios medios por m2, es necesario un poco más de prudencia antes de dar por cierto lo que sale directamente del INE”.
Segmentar las estadísticas
Con todo este cóctel sobre la mesa, Echavarren considera que es necesario evitar los mensajes simplistas y segmentar las estadísticas por una serie de puntos.
Por ejemplo, por niveles de precio, segmentando a su vez dicha información por ciudades y por barrios; lo mismo por superficie construida; limpiar las estadísticas del efecto del flipping; y hacer una categoría independiente sobre el lujo y el ultralujo.
A ello habría que añadir otras medidas como analizar el segmento de la vivienda protegida y su descalificación; y ver realmente la evolución del precio de la obra nueva en ventas en contrato privado, no al escriturar dos años más tarde.
Por tanto, el CEO de Colliers España y Portugal concluye señalando que “los titulares alarmantes sobre subidas estratosféricas de la vivienda no responden totalmente a la realidad. Y son causa adicional del efecto inflacionista que está ocurriendo en el mercado”.