¡Cuidado! No es prime, solo una buena vivienda

En el sector residencial premium el tamaño sí importa. Y también, el precio. Pero ni el uno ni el otro son los únicos factores a la hora de distinguir entre una vivienda prime o de lujo, y un inmueble que simplemente es bueno o muy bueno. Podríamos decir que no es prime todo lo que reluce, aunque algunos productos se disfracen en ocasiones de tal forma que pueden llegar a confundir al potencial comprador.

Ese error - demasiado frecuente a día de hoy en nuestro país - sucede, según Joaquín Calvo-Sotelo Hegueta, director de Banca Patrimonial y subdirector general adjunto de Bankinter, por la existencia de una gran demanda frente a una escasa oferta, y por el desconocimiento, "que a veces hace que confundamos emociones con valor real". A su juicio, ese riesgo de que nos den gato por liebre "aumenta en un contexto como el actual, en el que proliferan los anuncios de viviendas con precios elevados".

La inteligencia artificial dice que la diferencia radica en que una vivienda buena cumple con los estándares funcionales, de comodidad y tiene una calidad estándar, mientras que una prime, ofrece una experiencia superior e inigualable mediante una ubicación exclusiva, materiales de lujo, diseño arquitectónico de vanguardia, domótica, servicios exclusivos (piscina, spa, gimnasio, seguridad 24/7…) y una alta revalorización.

Calvo-Sotelo Hegueta añade a esos factores para considerarse una vivienda única los de orientación, luminosidad, altura, aprovechamiento de la superficie, privacidad, altas calidades constructivas - tanto en interiores, como exteriores (portales representativos, fachada emblemática…) -, y alta demanda o exclusividad. Ese último aspecto significa que, debido a la escasez y características del inmueble, incluso en los períodos de crisis se vende bien y, por lo tanto, es un activo que protege ante la inflación (valor refugio) y que siempre será líquido.

Precio vs valor real

En términos generales, el umbral de precio de una vivienda prime ronda en este momento los 600.000 euros en Galicia, mientras que por ejemplo en Madrid, asciende ya a entre 900.000 y 1.000.000 de euros.

De hecho, la capital de España está alcanzando máximos históricos y concentra diez de los barrios más caros de España para comprar vivienda usada, con seis de ellos por encima de 10.000 euros por metro cuadrado. La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, señala que el mapa de precios refleja "una doble realidad": Por un lado existe una "fortísima concentración de la demanda en zonas prime de grandes capitales como Madrid y Barcelona", que se han consolidado como los enclaves residenciales más exclusivos del país; y por otra, la escasez de oferta, la alta calidad del parque inmobiliario, que sean áreas de superficie muy limitada y difícilmente replicables, y la presencia de compradores con gran capacidad adquisitiva, están presionando a los precios “hasta niveles históricamente elevados".

Pero precisamente esa explosión de la demanda es la que puede aturdir a los inversores y compradores a la hora de identificar las viviendas que verdaderamente son exclusivas por su valor (no sólo por su precio). Por ello, Calvo-Sotelo Hegueta recomienda que, cuando uno no cuente con las herramientas necesarias para analizar bien las características del producto, se rodee de “profesionales con experiencia real en ese segmento” del mercado.

Preferencias en el mercado gallego y madrileño

Luis Tourón-Figueroa Porto, socio de Ünique, empresa especializada en la compra-venta de viviendas prime con sedes en A Coruña y Vigo, identifica algunas de las cualidades más valoradas por los clientes en Galicia y en Madrid: "Si bien la ubicación es el primer gran filtro del mercado prime, no es el único".

"Es cierto que los enclaves consolidados y escasos", sigue Tourón-Figueroa, "concentran la mayor parte de este tipo de activos -porque garantizan liquidez, protección de valor y demanda sostenida en el tiempo -, pero existen viviendas que, no estando situadas en las direcciones tradicionalmente consideradas como estratégicas, alcanzan la categoría prime por la excelencia de su conjunto". "En esos casos, el inmueble trasciende al código postal, ya que la arquitectura, la escala del proyecto, la calidad constructiva, el diseño, la relación con el entorno, la privacidad y la singularidad, generan un producto excepcional en sí mismo”, afirma el socio de Ünique, para el que esas "son viviendas concebidas con un nivel de coherencia y detalle que las convierte en piezas únicas, aunque no formen parte del circuito más habitual del lujo urbano".

La cosa cambia cuando se refiere a prime desde una óptica patrimonial (no sólo residencial): "En ese caso la ubicación vuelve a adquirir un peso determinante, ya que el verdadero activo prime no sólo ofrece una experiencia superior de vida, sino también solidez como inversión".

Espacio, distribución, orientación y vistas

Según Tourón-Figueroa, otro de los aspectos diferenciales es el espacio. "En el segmento premium, la superficie y, sobre todo, la calidad de la distribución está por encima de acabados o elementos decorativos, entre otras cosas porque los materiales pueden actualizarse, pero una mala distribución, es bastante más complicado". Y en ese sentido, cree que los atributos estructurales que condicionan el valor a largo plazo son techos altos, proporciones equilibradas, amplitud real en zonas sociales, conexión interior-exterior y privacidad en el área de descanso.

La ecuación, de acuerdo con el socio de Ünique, se completa con la orientación y las vistas: "Una vivienda con luz natural bien orientada, vistas consolidadas y ausencia de interferencias visuales, eleva su posicionamiento automáticamente". "De hecho, la sensación de apertura, amplitud y conexión con el entorno", señala, "es una parte esencial de la experiencia prime, de tal forma que, para muchos compradores de alto nivel, esos factores dejan de ser una preferencia para convertirse en un requisito".

"En definitiva", concluye Tourón-Figueroa, "el mercado premium no se define por el precio, sino por la escasez cualitativa, y una vivienda prime es aquella que combina ubicación - cuando es estratégica - o singularidad - cuando trasciende la zona -, excelencia espacial y capacidad de mantenerse deseable en cualquier ciclo económico… el precio es simplemente la consecuencia natural de esa suma".

Crear un producto superior y refinado

El pasado 23 de octubre tuvo lugar en CaixaForum, en Madrid, la tercera edición del Premium Real Estate Summit, cita de referencia para analizar la evolución de ese mercado y también plataforma de networking y generación de negocio, que reunió a 350 profesionales del sector y a 200 empresas.

En una de sus mesas redondas, Enrique López, fundador de la promotora Caledonian, afirmó que "la gente intenta hacer lujo y muchas veces es la feria de los horrores, porque para hacer lujo hay que haberlo vivido". Y defendió la necesidad de repensar qué significa realmente el lujo en España: "Tenemos que ser capaces de crear un producto superior, refinado".

Tanto López, como Luis Valdés (de CBRE) y Bruno Rabassa (de Berkshire Hathaway HomeServices Spain), coincidieron en la época dorada que vive el residencial premium en España, pero al mismo tiempo advirtieron que el reto es mantenerla hasta 2030. Según ellos, el lujo que viene en nuestro país combinará diseño, calidad y experiencia de vida, más allá del precio por metro cuadrado. "El lujo no es exclusividad, es refinamiento; y el reto es hacer productos que aspiren a eso", concluyó López.