Unas terrazas de un edificio.
María Celeste, administradora de fincas: "Si tu vecino fuma en la terraza, puedes iniciar acciones judiciales"
La experta, siguiendo la Ley de Propiedad Horizontal, explica qué hacer cuando el humo se convierte en una molestia habitual.
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Vivir en una comunidad de propietarios significa compartir mucho más que un portal, unas escaleras o un ascensor. Aunque cada vivienda sea un espacio privado, determinadas conductas que se realizan dentro de ella pueden terminar afectando directamente a quienes viven alrededor.
El humo del tabaco es uno de esos problemas que pueden convertir una cuestión aparentemente cotidiana en un conflicto entre vecinos. Una ventana abierta, una terraza contigua o la distribución de las viviendas pueden hacer que termine entrando en otros pisos y genere molestias que se repiten con frecuencia.
Pero ¿puede un vecino exigir que otro deje de fumar en su terraza? ¿Y qué ocurre si el humo procede del interior de una vivienda? María Celeste Nieto García, vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Galicia (COAFGA), explica qué posibilidades contempla la legislación y qué pasos puede dar una persona afectada cuando el problema persiste.
El límite está en las molestias que provoca a los demás
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) parte de una idea fundamental: ser propietario de una vivienda no significa tener libertad absoluta para hacer cualquier cosa dentro de ella si esa conducta termina perjudicando a otros residentes.
El artículo 7.2 de la norma establece que el propietario y el ocupante no pueden desarrollar actividades que estén prohibidas en los estatutos, sean dañosas para la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Esto no significa que fumar dentro de una vivienda sea, por sí mismo, una actividad prohibida por la LPH. Un propietario puede fumar en el interior de su casa, pero esa libertad no elimina los límites derivados de la convivencia.
Si el humo sale de la vivienda, se introduce de forma reiterada en otros pisos o genera una molestia que puede acreditarse, el problema deja de ser exclusivamente privado.
La cuestión se intensifica cuando el vecino fuma en una terraza o un balcón. Estos espacios pueden formar parte de la propiedad privativa, aunque determinados elementos de las terrazas tengan consideración de elementos comunes según el régimen del edificio.
En cualquier caso, lo relevante para aplicar el artículo 7.2 no es simplemente el lugar en el que se enciende el cigarrillo, sino las consecuencias que esa actividad produce sobre los demás y si existe una actividad molesta en los términos que contempla la ley.
Imagen de ilustración.
Dicho de otra manera, que un vecino fume de vez en cuando en su terraza no significa que esté incumpliendo la ley. Para que se pueda pedir que deje de hacerlo, el humo tiene que causar una molestia real y repetida a otros vecinos y, además, debe poder demostrarse.
El primer paso no es acudir a los tribunales
Cuando el humo de un vecino entra de manera habitual en otra vivienda, la recomendación de la administradora de fincas es intentar solucionar primero el problema por una vía amistosa.
Antes de convertir una molestia cotidiana en un procedimiento judicial, resulta razonable comunicar lo que está sucediendo e intentar alcanzar una solución entre las partes.
La persona afectada puede trasladar el problema al presidente de la comunidad o al administrador de fincas, quienes pueden ponerse en contacto con el vecino que está generando las molestias y advertirle de la situación.
En ocasiones, una modificación de los hábitos puede ser suficiente para evitar que el humo llegue a la vivienda afectada.
La situación cambia si, pese a las advertencias, el comportamiento continúa. En ese momento entra en juego el procedimiento previsto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
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La norma establece que el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de cualquiera de los propietarios u ocupantes, debe requerir a quien realice la actividad prohibida para que cese inmediatamente, con el apercibimiento de que, si no lo hace, podrán iniciarse acciones judiciales.
No se trata, por tanto, de que cualquier vecino pueda presentar directamente una demanda en nombre de toda la comunidad porque el humo de otro residente le resulte desagradable. La LPH establece una serie de pasos previos y atribuye al presidente un papel concreto en el procedimiento.
Si el vecino persiste, la comunidad puede plantearse acudir a los tribunales. Para ello, el presidente necesita la autorización de la junta de propietarios, que debe ser convocada a tal efecto.
La propia ley establece que, una vez autorizada la acción, podrá ejercitarse la denominada acción de cesación contra el propietario o, en su caso, contra el ocupante de la vivienda.
La prueba resulta fundamental
Uno de los principales problemas en este tipo de conflictos es demostrar exactamente qué está ocurriendo. El humo puede desaparecer en cuestión de minutos y, a diferencia de otros problemas de convivencia, no siempre deja una evidencia física permanente que permita acreditar fácilmente su presencia.
Por este motivo, María Celeste Nieto García destaca la importancia de la prueba testifical cuando el conflicto llega a los tribunales, recoge Eldiario.es.
Los testimonios pueden ayudar a acreditar con qué frecuencia se produce la situación, cuánto tiempo lleva ocurriendo y cómo afecta a quienes viven en las viviendas próximas.
También puede resultar relevante documentar las circunstancias en las que se producen las molestias. La frecuencia, la duración, los horarios o el modo en que el humo entra en otra vivienda pueden ser elementos importantes para explicar ante la comunidad y, llegado el caso, ante un juez, que no se trata de un episodio aislado.
Imagen de ilustración, generada con ChatGPT.
Esto es especialmente importante porque la mera existencia de un vecino fumador no demuestra por sí misma que exista una actividad molesta en el sentido del artículo 7.2. Lo que debe acreditarse es la conducta concreta y sus efectos sobre los demás residentes.
Si finalmente se presenta una demanda, el procedimiento puede desembocar en una orden judicial de cesación.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que, presentada la demanda con la acreditación del requerimiento realizado al infractor y la certificación del acuerdo adoptado por la junta, el juez puede acordar cautelarmente la cesación inmediata de la actividad prohibida y adoptar otras medidas para garantizar que la orden se cumpla.
El humo no es el único problema que puede generar conflictos
El caso del tabaco forma parte de un problema mucho más amplio dentro de las comunidades de propietarios: las actividades que un vecino realiza en su vivienda pueden tener consecuencias sobre quienes viven alrededor.
La LPH habla de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, de manera que la misma regulación puede entrar en juego ante diferentes situaciones que afecten a la convivencia.
Los ruidos continuados, determinadas actividades realizadas en una vivienda o el uso inadecuado de elementos comunes pueden convertirse también en fuente de conflictos cuando superan los límites propios de una convivencia normal o vulneran las reglas de la comunidad y la normativa aplicable.
