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Antonio Arias, notario: "Si tienes una casa en el pueblo puede dejar de ser tuya, solo hace falta que pase el tiempo"
La usucapión y el retracto de colindantes son dos figuras legales que pueden afectar a la propiedad y venta de viviendas y fincas.
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En España, cerca de tres millones de propietarios tienen una segunda residencia, muchas de ellas situadas en pueblos o zonas rurales. Se trata de inmuebles que, en numerosos casos, permanecen cerrados durante gran parte del año y solo reciben visitas en vacaciones o durante algunos fines de semana.
Aunque conservar una casa familiar suele entenderse como una garantía de patrimonio para las siguientes generaciones, mantenerla desocupada durante largos periodos también puede acarrear problemas legales poco conocidos. El paso del tiempo, unido a la falta de uso o de vigilancia, puede llegar a tener consecuencias que muchos propietarios nunca se han planteado.
Precisamente sobre este riesgo ha alertado el notario Antonio Arias, quien recuerda que una vivienda o una finca pueden llegar a cambiar de propietario sin necesidad de falsificaciones ni compraventas fraudulentas. Se trata de una figura jurídica que, si se cumplen determinados requisitos, permite que quien ocupa un inmueble durante años termine convirtiéndose en su dueño.
La usucapión, ¿qué es?
La posibilidad de que una vivienda o una finca cambie de propietario sin que exista una compraventa es una situación prevista por la legislación española. Este mecanismo, conocido como prescripción adquisitiva o usucapión, permite que una persona adquiera la propiedad de un inmueble que originalmente pertenecía a otra cuando lo ha poseído durante el tiempo.
Para que este derecho pueda ser reconocido, no basta con ocupar una vivienda o utilizar un terreno durante años. La posesión debe reunir una serie de requisitos muy concretos, de los cuales ha hablado el notario en una conversación para COPE.
Según ha explicado Arias, el plazo necesario para que esto ocurra puede variar dependiendo de las circunstancias. En algunos casos basta con diez años y, en otros, el periodo puede extenderse hasta los treinta.
Ahora bien, el simple hecho de entrar en una vivienda o utilizar un terreno no convierte automáticamente a nadie en propietario. Para que exista usucapión, la posesión tiene que ser pública, es decir, visible y conocida; pacífica, sin violencia ni enfrentamientos; y continua durante todo el tiempo exigido por la ley.
Además, quien ocupa el inmueble debe comportarse realmente como si fuera el dueño, utilizando la propiedad, manteniéndola y ejerciendo sobre ella las facultades propias de un propietario.
Por ese motivo, el notario insiste en la importancia de no desentenderse de los bienes inmuebles, especialmente cuando se trata de propiedades heredadas o situadas lejos del domicilio habitual.
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Muchas casas familiares en pequeños municipios permanecen cerradas durante años, mientras que parcelas rústicas o terrenos agrícolas apenas reciben visitas, una situación que puede favorecer que otra persona empiece a utilizarlos de manera continuada.
No significa que cualquier vivienda vacía pueda perderse automáticamente ni que cualquier ocupación desemboque en una usucapión. Cada caso debe analizarse individualmente y, en muchas ocasiones, será necesaria una resolución judicial que reconozca la adquisición del dominio.
Aun así, el paso del tiempo juega un papel fundamental y la inactividad del propietario puede acabar teniendo consecuencias importantes.
Por eso, Antonio Arias resume la mejor forma de prevenir este tipo de situaciones en una recomendación sencilla: "vigilar, utilizar y reclamar lo que es tuyo".
Mantener la propiedad en uso, realizar visitas periódicas, acreditar su posesión y actuar ante cualquier ocupación o utilización indebida son medidas que ayudan a evitar conflictos futuros.
