La ley lo confirma: las humedades en las terrazas las paga la comunidad de vecinos solo en estos casos

Las filtraciones y humedad en terrazas son algo habitual en las comunidades de propietarios y más aún en plena época de lluvias en España. Aunque en muchos casos estas terrazas sean de uso exclusivo de un vecino, eso no significa necesariamente que la responsabilidad recaiga siempre sobre él. La normativa distingue entre el deber de mantenimiento ordinario y los daños que afectan a la estructura del edificio, determinando quién debe asumir el coste de la reparación.

Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como el Código Civil establecen que las terrazas que actúan como cubierta del inmueble tienen la consideración de elemento común, incluso cuando su disfrute corresponde a un único propietario. En consecuencia, si el problema deriva del deterioro estructural o del desgaste propio del edificio, será la comunidad de vecinos la que deba hacerse cargo de las obras necesarias.

Ahora bien, la situación cambia si las filtraciones o humedades son consecuencia de una actuación concreta de algún propietario. En esos supuestos, la responsabilidad económica puede recaer directamente sobre él.

Esta diferenciación ha sido concretada recientemente por el Tribunal Supremo, tal y como explica el abogado Xavi Abat en uno de sus últimos vídeos compartidos en redes sociales, donde analiza cómo deben repartirse los costes en función del origen del daño.

En este sentido, el abogado subraya que la clave está en el origen del problema. El Tribunal Supremo, explica, ha querido zanjar las dudas que durante años han generado conflictos entre vecinos y comunidades.

Quién paga las humedades

"El Supremo acaba de definir si tú tienes una terraza comunitaria y hay humedades ¿quién tiene que pagar? ¿quién es el responsable?". La respuesta, según detalla, no es automática y depende de si el daño se debe a una conducta concreta o al propio desgaste del edificio.

"Si las goteras y las humedades provienen por un mal uso o una falta de mantenimiento del vecino de esa comunidad, paga este vecino". Es decir, cuando existe negligencia, una instalación inadecuada o una actuación que haya provocado directamente el deterioro, la responsabilidad recae en el propietario que disfruta de la terraza.

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Sin embargo, el Tribunal Supremo también introduce una precisión relevante que cambia el escenario en muchos casos: "Aquí está la novedad del Tribunal Supremo, que dice que si estas humedades y estas filtraciones provienen por el uso normal del tiempo o por un defecto de estructura o un defecto de impermeabilización, responde la comunidad de propietarios".

Este matiz es especialmente importante en edificios antiguos o en cubiertas cuya impermeabilización ha perdido eficacia con el paso de los años. En esos supuestos, aunque la terraza de uso exclusivo sigue teniendo naturaleza común, "la sentencia dice que aunque la terraza sea de uso privativo, es un elemento común, pertenece a la comunidad y es la comunidad la que tendrá que pagar esta reparación".

De esta forma, el Tribunal Supremo refuerza la idea de que el carácter común del elemento prevalece sobre el uso privativo cuando el daño tiene un origen estructural o derivado del envejecimiento natural del edificio.