Un reconocido arquitecto, alto y claro, sobre comprar viviendas de segunda mano: “Hay problemas ocultos”

Comprar una vivienda de segunda mano puede parecer una alternativa más asequible y con más opciones de ubicación. En cambio, un arquitecto con amplia trayectoria advierte que muchos compradores pasan por alto defectos ocultos que luego resultan costosos.

En sus publicaciones de YouTube, el arquitecto Edu Saz ha señalado que numerosas viviendas usadas esconden fallos estructurales, problemas en instalaciones o deficiencias en ventilación que no son evidentes en una visita rápida.

Estos detalles pueden transformar lo que parecía una "buena decisión" en una inversión millonaria en reformas. Con más de una década analizando edificios, Saz insiste en que la experiencia marca la diferencia entre una compra segura y una trampa.

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Uno de los principales riesgos en viviendas antiguas es la estructura oculta: muros de carga mal ubicados, pilares enmascarados o techos debilitados. El arquitecto explica que identificar estos elementos exige tacto, herramientas y conocimiento profundo.

Modificar muros de carga o pilares puede requerir permisos especiales, cálculos complejos y obras muy costosas, algo que muchos compradores no contemplan inicialmente.

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También recomienda examinar la distribución interna: viviendas con accesos en esquina o formas alargadas ("tipo tubo") pueden estar condenadas a tener espacios oscuros o pasillos excesivos.

Más allá de lo estructural, las instalaciones eléctricas y bajantes son fuentes frecuentes de problemas costosos. Saz advierte que muchas viviendas antiguas tienen sistemas eléctricos obsoletos o ya no aptos para los requerimientos modernos.

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Las tuberías de bajantes son otro talón de Aquiles: si se desea reubicar la cocina o el baño, estos elementos fijos pueden limitar severamente las posibilidades sin incurrir en grandes obras.

Asimismo, las salidas de humos o tomas de gas suelen estar en posiciones poco flexibles, lo que complica adaptar el diseño interior o incorporar nuevos sistemas de calefacción.

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No solo importa la vivienda en sí: el estado del edificio puede disparar costes imprevisibles. Saz aconseja pedir las actas de la comunidad para detectar derramas próximas, comprobar si las fachadas o la cubierta necesitan reparaciones o revistar antiguas reformas eléctricas o de seguridad.

También subraya que no basta con ver la vivienda interiormente: la orientación, ventilación cruzada y niveles de luz son parámetros vitales para el confort real. Si una habitación apenas recibe luz natural, será difícil modificarlo sin una redistribución mayor.

Por último, el arquitecto alerta sobre confiar ciegamente en los planos que entrega la inmobiliaria. Muchos carecen de detalles, cotas reales o corresponden a distribuciones idealizadas que no reflejan problemas estructurales o instalaciones ocultas.

Adquirir una vivienda de segunda mano puede ofrecer ventajas económicas y de localización, pero no está exento de riesgos ocultos. Gracias a su experiencia de más de 10 años, el arquitecto Edu Saz advierte que muchos problemas se revelan solo al profundizar.

Consejos fundamentales antes de cerrar la compra

• Lleva un arquitecto o técnico de confianza en las visitas para detectar detalles invisibles al ojo no experto.
• Solicita toda la documentación del edificio y de la vivienda: licencias previas, reformas hechas, actas comunitarias y planos oficiales.
• Haz mediciones y pruebas puntuales: ruido al golpear muros, comprobación de bajantes, revisión de humedades en techos y paredes.
• Valora el coste real de la reforma con margen para imprevistos: suele ser habitual que surjan problemas ocultos.
• Verifica la normativa local: algunos edificios antiguos pueden estar sujetos a protecciones patrimoniales o limitaciones legales para reformas profundas.