Rocío, inversora inmobiliaria.
Rocío, propietaria de 75 habitaciones en alquiler: "Gano 1.600 € con un solo piso y solo invertí 3.000 en muebles"
En la actualidad, esta inversora inmobiliaria gestiona cinco viviendas en alquiler tradicional y cerca de 75 habitaciones destinadas al subarriendo.
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El sector inmobiliario español atraviesa una fase de expansión clave. La prueba de ello está en el fuerte repunte que ha experimentado en el último año la inversión en vivienda, con un crecimiento superior al 30 % que ha llevado al sector a niveles de récord. Las previsiones, además, apuntan a que este impulso se mantendrá en los próximos meses.
Gran parte de este dinamismo responde a un entorno financiero más favorable, pero también a un acceso al crédito más flexible. Esto se suma a un cambio progresivo en el perfil del inversor, en el que la presencia femenina no deja de aumentar y que ya supone el 43 % de los inversores minoristas en España.
En paralelo, están surgiendo nuevas formas de invertir que requieren menos capital inicial y que han despertado el interés de quienes buscan ingresos adicionales. Entre ellas destaca el conocido como rent to rent, un modelo que consiste en alquilar una vivienda para después subarrendarla por habitaciones.
Pese a no estar exento de polémica, especialmente en un contexto marcado por la actual crisis inmobiliaria, este sistema continúa ganando protagonismo. Su atractivo reside en la posibilidad de generar rentabilidad sin necesidad de comprar un inmueble, lo que lo convierte en una alternativa cada vez más explorada.
Un caso representativo es el de Rocío, inversora especializada en este tipo de estrategia. En la actualidad gestiona cinco viviendas en alquiler tradicional y cerca de 75 habitaciones destinadas al subarriendo. En el pódcast Libertad Inmobiliaria, del inversor Carlos Galán, compartía hace unos meses su experiencia y las claves de este modelo.
Margen mínimo de 410 euros
En su caso, cada vivienda le deja un margen mínimo de unos 410 euros mensuales. Además, la inversión inicial para acondicionar los pisos suele recuperarse en un plazo relativamente corto, de entre seis y siete meses.
"Suelo destinar unos 3.000 euros a amueblar cada piso, porque tienen que estar equipados con todo lo necesario para vivir. También hay que acondicionarlos para que, si el inquilino quiere, pueda hacerse una tortilla francesa el primer día", explica.
Cuatro habitaciones y sin ascensor
La lógica del rent to rent pasa por asumir la gestión completa del inmueble. "Al propietario puedes pagarle, por ejemplo, un poco más de lo que está pidiendo y decirle que te vas a encargar absolutamente de todo. Se va a olvidar totalmente de que tiene un piso", resume, subrayando la propuesta de valor para los propietarios.
Con la experiencia, ha ido identificando qué tipo de viviendas funcionan mejor. "Mi piso típico y ahora el que más tengo, está en barrio trabajador, con tres habitaciones más salón independiente, que se convierte en la cuarta habitación. Casi todos son sin ascensor, con una reforma básica, tipo lavado de cara", detalla.
Cómo hacer rent to rent en España
La clave, insiste, es mantener una inversión contenida: "Pero sin dejarme un dineral". Desde su punto de vista, este modelo puede facilitar el acceso al mundo de la inversión inmobiliaria. "Yo creo que puede ser una vía de entrada para empezar a invertir que tiene mucho sentido, porque al final con muy poquita inversión empiezas a generar ingresos", afirma.
De hecho, lo plantea como un primer paso hacia objetivos mayores: "Eso puede servirte para meterte luego en la entrada de un piso de inversión, que mucha gente no tiene todavía".
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Si se toma como referencia el mercado de Bilbao, donde esta inversora opera, las cifras ayudan a entender su funcionamiento. "Ese piso se alquila en torno a 950 euros. Eso le pago al propietario y las habitaciones se alquilan en torno a 400 euros cada una".
Así, los ingresos pueden situarse en torno a los 1.600 euros mensuales, una cifra a la que esta inversora tiene que descontar posteriormente los gastos.
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El margen económico es uno de sus grandes atractivos. "En un piso típico como mínimo me tiene que salir un beneficio de unos 410 euros. Está súper bien y, además, tiene mucho sentido, porque es el precio de una habitación", asegura. Este colchón permite, además, absorber posibles vacantes sin comprometer la rentabilidad.
Lejos de seguir un único camino, Rocío defiende que existen distintas formas de iniciarse en el sector. "Mi camino ha sido primero invertir y después gestionar pisos rent to rent. Al final, gestionar habitaciones no es algo muy complejo, simplemente tienes que saber los pasos, aprender un poco de los errores del resto", explica.
A su juicio, esta fórmula se presenta como una alternativa realista para quienes quieren empezar desde cero, en un contexto en el que el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los grandes desafíos en España.
