Rocío, inversora inmobiliaria, en el videopódcast Libertad Inmobiliaria.
Rocío, inversora inmobiliaria, sobre alquilar habitaciones en España: "Puedo ganar hasta 6.800 euros en un mes"
El alquiler habitacional es cada vez más popular, especialmente en ciudades donde la demanda supera con creces la oferta de viviendas completas.
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El alquiler se ha convertido en una vía de ingresos cada vez más habitual en España. Según un análisis de Público basado en la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, el número de hogares que perciben rentas por arrendamiento ha crecido un 57,5 % en la última década y, en los últimos años, estas rentas se han convertido en la principal fuente de capital de las familias, por delante de las financieras y de las ganancias patrimoniales.
Paralelamente, el incremento de estos ingresos está directamente relacionado con la expansión del propio mercado del alquiler, que se ha consolidado como forma de acceso a la vivienda para una parte creciente de la población. Según las estimaciones más recientes del INE y del Observatorio del Alquiler, entre el 20 % y el 25 % de los hogares españoles vive actualmente de alquiler, el porcentaje más alto registrado hasta la fecha.
Debido a que la demanda de alquiler supera ampliamente a la oferta en muchas ciudades y los precios continúan al alza, han empezado a consolidarse nuevas fórmulas de explotación, como el rent to rent, un modelo todavía emergente en España, pero que puede tener muchos beneficios económicos, explica Rocío, una inversora inmobiliaria que ya lo practica.
El negocio de alquilar habitaciones en España
Ha sido en el videopódcast de Libertad Inmobiliaria donde Rocío ha contado su historia, que comenzó en el 2019. La española trabajaba en el sector de los cursos online: tenía un buen sueldo, estabilidad y un entorno laboral seguro; sin embargo, su trayectoria profesional no avanzaba como ella quería.
La necesidad de construir algo propio y liberarse de la figura del jefe le hizo comenzar un emprendimiento a finales de ese mismo año, vendiendo productos en Amazon. Durante dos años sostuvo aquel negocio, intentando navegar un modelo que, como ella misma explica, se le hizo "opaco, estresante y con márgenes demasiado pequeños".
Aunque este primer intento no fue rentable, empujó a Rocío a probar con algo más grande. En diciembre de 2019 compró su primer piso en Zaragoza. Tenía la intención de reformarlo y alquilarlo, pero la pandemia paralizó todo: obra detenida, hipoteca en marcha y la imposibilidad de recibir inquilinos.
Durante semanas, la vivienda estuvo en suspenso hasta que su padre la ayudó a terminar la reforma. Aquel primer obstáculo, lejos de frenarla, reforzó su idea de que los inmuebles podían ser un camino realista hacia la libertad laboral y económica.
Tras dos años de pausa, Rocío adquirió dos viviendas más en Bilbao destinadas al alquiler tradicional. Y poco a poco terminó con cinco pisos en propiedad, de los cuales dos ya funcionaban bajo un modelo que empezaba a captar su interés: el alquiler por habitaciones o el rent to rent.
El rent to rent es una estrategia extendida en países como Reino Unido, pero que en España apenas comenzaba a consolidarse. El concepto es sencillo: se alquila un piso completo a un propietario y se subarriendan sus habitaciones. La diferencia entre lo que se paga al dueño y lo que generan los inquilinos es el margen del gestor.
Rocío explica en qué consiste el 'rent to rent' en el pódcast Libertad Inmobiliaria.
Rocío paga al propietario una renta fija —asegurándole cobro puntual, cero preocupaciones y un mantenimiento constante— y se convierte en gestora integral del inmueble.
A partir de ahí comienza un proceso que va desde amueblar la vivienda con una inversión media de 3.000 euros hasta seleccionar inquilinos adecuados, gestionar contratos individuales y supervisar la convivencia.
La entrada al modelo no fue rápida. Rocío se pasó semanas llamando a puerta fría a anunciantes de Idealista. Muchos colgaban, otros desconfiaban y algunos le pedían explicaciones exhaustivas. Hasta que un día un propietario particular dijo que sí.
Hoy Rocío gestiona cerca de 20 pisos y unas 75 habitaciones entre propiedades propias y ajenas. La mayor parte están en barrios trabajadores, zonas donde los pisos suelen ser más económicos, muchas veces sin ascensor, y con distribuciones que permiten reconvertir el salón en una cuarta habitación.
Ese detalle es clave para la rentabilidad: pisos de tres dormitorios más salón pasan a ser viviendas de cuatro habitaciones alquiladas entre 350 y 450 euros cada una.
La rentabilidad del alquiler de habitaciones
El ejemplo más representativo de su modelo está en Bilbao. En un piso tipo, Rocío paga al propietario alrededor de 950 euros al mes. Después, alquila cada habitación en torno a 400 euros, lo que genera unos 1.600 euros de ingresos mensuales.
Una vez descontados los gastos de suministros y el mantenimiento ordinario, su objetivo es obtener un beneficio neto de alrededor de 410 euros por vivienda.
Con este método, cada piso debe dejarle el equivalente a una habitación "limpia de gastos". En su esquema ideal de reparto, del monto total que generan las cuatro habitaciones, el propietario se queda con el equivalente a 2,5 habitaciones y ella conserva 1,5, lo suficiente para cubrir costes, amortizar inversión y obtener margen.
Con alrededor de veinte pisos gestionados con este sistema, la estimación de ingresos es significativa. Si cada inmueble generara ese beneficio mínimo de 410 euros, podría superar fácilmente los 6.800 a 7.000 euros mensuales, una cifra que explica cómo logró dejar su empleo y vivir exclusivamente de este negocio.
La inversión inicial —esos 3.000 euros por piso para acondicionarlo y dejarlo listo para entrar "con la maleta"— se recupera, según sus cálculos, en unos seis o siete meses gracias al flujo de caja.
