Vista de los terrenos afectados por el proyecto del gran centro comercial impulsado por Tomás Olivo.
Así desmonta Urbanismo el gran centro comercial de Tomás Olivo en Málaga: estos son todos los reparos
Los técnicos, que avalan la apuesta por el uso comercial, enumeran casi una veintena de observaciones a la propuesta, incidiendo en la parte de movilidad y el aumento de la edificabilidad.
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Si Tomás Olivo, el rey de los centros comerciales en España, pensaba que su proyecto para levantar un gran complejo en Málaga iba a ser un trámite sencillo, el informe de la Gerencia Municipal de Urbanismo ha dejado claro lo contrario.
La Junta de Gobierno Local decidió el pasado martes inadmitir el Plan de Reforma Interior (PRI) diseñado por el estudio de Ángel Asenjo, que buscaba hacer viable el desarrollo de una gran superficie comercial en los suelos de la Azucarera, actualmente calificados como uso productivo.
La decisión se apoya en un informe técnico desfavorable que no cuestiona el cambio de uso de productivo a comercial —que sí considera viable—, pero que desmonta de forma prácticamente integral el planteamiento presentado, obligando a su reelaboración completa.
El documento municipal acumula alrededor de una veintena de observaciones relevantes, distribuidas en todos los bloques clave del planeamiento: edificabilidad, ordenación, movilidad, dotaciones, alternativas y afecciones sectoriales.
Lejos de tratarse de ajustes menores, los técnicos concluyen que el proyecto presenta deficiencias estructurales que afectan a su viabilidad urbanística.
Ordenación vigente junto a la ordenación propuesta.
Edificabilidad: un aumento "arbitrario"
Uno de los puntos más críticos es el incremento de la edificabilidad. El plan plantea triplicar el techo urbanístico actual, una decisión que Urbanismo califica de "arbitraria". Aunque no se recoge en el informe, la previsión de General de Galerías Comerciales era alcanzar unos 115.000 metros cuadrados de techo, frente a los casi 37.400 metros recogidos ahora en el planeamiento.
El informe señala que no existe justificación técnica suficiente para ese aumento ni se acompaña de mejoras urbanas equivalentes que lo compensen. Además, recuerda que el cambio a uso comercial es posible sin necesidad de incrementar el aprovechamiento edificatorio, lo que cuestiona la base del modelo propuesto.
Alternativas insuficientes
El análisis de alternativas es otro de los grandes puntos débiles. Según Urbanismo, el documento no plantea escenarios reales de desarrollo, sino variaciones de una misma opción.
Los técnicos insisten en que las alternativas deben evaluarse con el mismo nivel de profundidad técnica y ambiental, sin introducir criterios económicos en esta fase del procedimiento, algo que no se cumple en la propuesta presentada.
Especialmente duro es el análisis de la ordenación. El planeamiento vigente contempla viarios, zonas verdes y equipamientos con cierta coherencia urbana, mientras que la nueva propuesta reduce el ámbito prácticamente a uso comercial casi en su totalidad.
Urbanismo considera "no aceptable" este planteamiento por su escasa integración con el entorno, la falta de una red viaria estructurante y la ausencia de conexión con los sectores colindantes.
Movilidad: más tráfico sin más infraestructura
El informe también critica de forma contundente la falta de respuesta en materia de movilidad.
La propuesta no define accesos rodados claros, no concreta aparcamientos y elimina conexiones viarias existentes, a pesar de que el nuevo uso generaría un incremento significativo del tráfico.
"En general, llama la atención el hecho de que, introduciendo un uso que genera sustancialmente más tráfico rodado que el previsto en el planeamiento vigente, y triplicando además la edificabilidad, no sólo no se proponga un refuerzo viario sino que se disminuya el existente", dice literalmente el informe.
En materia de dotaciones públicas, Urbanismo detecta errores de base en los cálculos y en la metodología empleada.
El documento toma como referencia un ámbito incorrecto y no incorpora adecuadamente las dotaciones ya previstas en el planeamiento vigente.
También se cuestiona el diseño de los espacios libres, donde se propone una zona verde perimetral de apenas 15 metros, considerada insuficiente para un uso real por parte de la ciudadanía.
Además, se rechaza la sustitución de equipamientos por compensaciones económicas sin una justificación urbanística sólida.
Imagen del Centro Comercial La Cañada, en Marbella.
Afectaciones y condicionantes
El ámbito está sujeto a importantes condicionantes: la cercanía de la autovía MA-22, la influencia del cauce del río Guadalhorce y las servidumbres aeronáuticas del aeropuerto de Málaga, que limitan la altura edificable.
Asimismo, el proyecto deberá someterse a evaluación ambiental estratégica, un trámite aún no desarrollado en profundidad.
Ante este conjunto de deficiencias, Urbanismo concluye que el avance no puede ser admitido en su forma actual.
El documento deberá replantearse incorporando alternativas reales, una justificación rigurosa del incremento edificatorio, un cálculo correcto de dotaciones y una ordenación urbana coherente con la ciudad existente.
El desarrollo del macrocentro comercial en la Azucarera no queda descartado, pero sí entra en una fase de revisión profunda tras un informe técnico que cuestiona prácticamente todos sus pilares.
