Así pagará la Expiración su 'nueva' Casa Hermandad: aparcamientos a 55.000 euros, auditorio en alquiler…

Pese a su envergadura, la entidad cuenta con un estudio de viabilidad que refuerza la capacidad de ir adelante con una operación que, si nada se tuerce, podría empezar a tomar forma en la Semana Santa de 2027.

De acuerdo con el trabajo elaborado por el economista José María Muñoz Jiménez, que data de finales de octubre del año pasado, la intervención se apoya en la explotación de un aparcamiento subterráneo, el alquiler de espacios culturales y la creación de un museo cofrade con tienda de merchandising.

El proyecto se ha diseñado para ser autosostenible, con una rentabilidad bruta estimada de entre el 5% y el 7% y un horizonte de recuperación de la inversión de 8 a 10 años.

​En términos físicos, el proyecto contempla 4.042 metros cuadrados construidos bajo rasante (tres plantas de aparcamiento) y 4.772,55 metros cuadrados sobre rasante.

El coste medio ponderado se sitúa en 1.464 euros por metro cuadrado, con 1.161 euros/m² en la parte subterránea y 1.721 euros/m² en la construcción sobre rasante, cifras que el informe considera coherentes con actuaciones similares de aparcamiento y equipamientos urbanos de cierta complejidad técnica.

Infografía de la ampliación de La Expiración, en Málaga.

​Entre las partidas que engrosan la inversión, además de la propia obra, se incluyen la urbanización exterior, acometidas y previsión de centro de transformación, derechos de acometidas, seguro de responsabilidad civil, gastos de notaría, gestoría y registro, tributos como el AJD, así como mobiliario, equipamiento y otros conceptos como traslados, alquileres temporales y mudanzas.

​Modelo de negocio con tres patas

La clave del proyecto no está solo en la obra, sino en el modelo de negocio que se configura para financiarla y sostenerla en el tiempo.

El informe identifica tres grandes fuentes de ingresos: la venta o alquiler de plazas de aparcamiento, el arrendamiento de los espacios culturales y terciarios y la explotación del museo de la Archicofradía y su merchandising.

​En primer lugar, el aparcamiento subterráneo se plantea como un activo de alto valor en el entorno urbano inmediato. El precio medio estimado de cada plaza se fija en 55.000 euros, una cifra que se considera alineada con el mercado local en función de la superficie, la ubicación y el nivel de dotaciones.

En el escenario en el que la cofradía opte por la venta de las plazas, el informe calcula que podría obtener alrededor de 6,6 millones de euros en un horizonte aproximado de tres años desde la finalización de las obras, siempre en función del ritmo de comercialización.

​Como alternativa, se analiza un segundo uso: la explotación del aparcamiento en régimen de alquiler, concebido como infraestructura de servicio urbano y generadora de ingresos recurrentes.

En este caso, los ingresos se estiman en 12.960 euros mensuales en la fase inicial, lo que supone 155.520 euros al año y unos 3,11 millones de euros acumulados en 20 años.

​La segunda pata del negocio se apoya en el alquiler de los espacios de uso cultural y terciario de las plantas primera y segunda, el auditorio y la cafetería.

A partir de estudios comparativos de rentas de mercado y experiencias similares en el Centro histórico de Málaga, el informe proyecta unos ingresos anuales iniciales de 391.420 euros, que se traducirían en 7.828.394 euros en un horizonte de 20 años.

​La tercera vía de ingresos la constituye el nuevo museo de la Archicofradía y los servicios asociados, como la venta de productos propios y recuerdos cofrades.

Tomando como referencia las afluencias medias mínimas de los museos de la ciudad, se estiman ingresos anuales iniciales de 372.500 euros y unos 7,45 millones de euros acumulados en dos décadas.

Infografía de la ampliación de la Casa Hermandad de la Expiración, en Málaga.

​Ingresos a 20 años

Con estas tres fuentes, el informe dibuja dos grandes escenarios económicos a 20 años. En el primero, la Archicofradía vende las plazas de aparcamiento y, al mismo tiempo, alquila los espacios culturales y explota el museo y su merchandising. En ese caso, los ingresos totales previstos ascenderían a 21.878.394 euros.

​En el segundo escenario, la cofradía opta por mantener en propiedad también el aparcamiento y explotarlo en alquiler, sumando estas rentas a las que generen los espacios culturales y el museo. Bajo este modelo más patrimonialista, los ingresos acumulados en 20 años alcanzarían los 18.388.794 euros.

​El estudio sitúa el horizonte de consolidación de ingresos entre los 24 y 36 meses posteriores a la finalización de las obras, con un planteamiento calificado como prudente y progresivo.

​Rentabilidad, payback y margen ante imprevistos

El análisis de viabilidad económica concluye que la estructura financiera del proyecto es equilibrada. Según el informe, el esfuerzo inversor inicial se va compensando progresivamente mediante los ingresos por la venta o alquiler de las plazas y, en una segunda fase, por las rentas derivadas del arrendamiento de los espacios culturales, de restauración y de la explotación del museo y servicios añadidos.

​Con las hipótesis consideradas, la rentabilidad bruta anual media se sitúa entre el 5% y el 7%, con un horizonte de retorno de la inversión (payback) estimado entre 8 y 10 años.

Además, se indica que el modelo tiene capacidad para absorber hasta un 15% de incremento de costes sin comprometer su equilibrio financiero global.

​El estudio no incorpora gastos financieros específicos en los cálculos de base, si bien contempla que una parte de la inversión pueda financiarse mediante recursos ajenos, a través de líneas de crédito o préstamos a medio plazo.

En sus conclusiones, el economista declara que la ampliación de la Casa Hermandad de la Archicofradía de la Expiración de Málaga resulta "económica y financieramente viable, tanto en su fase de ejecución como en su posterior explotación".