Así avanza el hotel 5 Gran Lujo de la Victoria: Málaga despeja el camino a una inversión de 9,5 millones y 43 habitaciones

El hotel 5 estrellas Gran Lujo que un grupo promotor de Madrid viene planificando desde hace años en el popular barrio de la Victoria, en Málaga capital, sigue quemando etapas.

El último a destacar es la entrada en vigor de la modificación de elementos del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) necesaria para hacer posible, entre otras cuestiones, la agrupación de varias fincas y el aumento de edificabilidad.

El citado ajuste, aprobado por el Pleno hace semanas, fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) de Málaga el pasado jueves 20 de noviembre.

La operación, promovida por la empresa madrileña CPS Integración de Recursos, afecta a inmuebles de Compás de la Victoria, 5; Hernando de Zafra, 5 y 7; y Cristo de la Epidemia, 6-8 y 10, todos ellos actualmente con uso residencial. El planeamiento se adapta ahora para permitir un uso alternativo de hospedaje, imprescindible para acometer el proyecto.

El futuro establecimiento, concebido como un hotel boutique de alta gama, dispondrá de unas 43 habitaciones.

El coste de construcción roza los 5,7 millones de euros, si bien la inversión total necesaria para su puesta en marcha asciende a 9,5 millones, incluyendo equipamiento y gastos de promoción. La promotora prevé financiar el proyecto al 50 % con recursos propios y el otro 50 % mediante financiación externa.

Según la proyección económica incorporada al expediente, los ingresos anuales estimados rondan los 2,74 millones de euros, con un nivel de ocupación previsto del 70% y una tarifa media de 250 euros por noche. Los gastos de explotación alcanzarían 1,75 millones, un 63,7 % de los ingresos. A 35 años vista, las ventas totales se calcularon en más de 90,6 millones de euros.

Protección del patrimonio

Uno de los elementos clave de la actuación es la rehabilitación del inmueble de Compás de la Victoria, 5, protegido con Grado I. La normativa obliga a conservar íntegramente el edificio y, sobre todo, su jardín interior, que funcionará como espacio vertebrador entre los distintos cuerpos del hotel y quedará visible desde las fachadas traseras de las parcelas colindantes.

La operación también impone limitaciones estrictas:

• El uso hotelero deberá mantenerse al menos 12 años, replicando las condiciones establecidas a hoteles que obtuvieron aumentos de edificabilidad en el PGOU de 1997.

• Se prohíbe construir una piscina en el ático, que deberá situarse en planta baja para evitar impactos visuales en el entorno protegido.

• Las instalaciones y placas solares deberán quedar ocultas y minimizadas para no afectar al paisaje urbano del BIC Conjunto Histórico.

El diseño contempla la construcción de 2.292 metros cuadrados de obra nueva. De ellos, 1.190,14 metros en Hernando de Zafra y los otros 1.190,3 metros cuadrados en Cristo de la Epidemia.

Las edificaciones en Hernando de Zafra tendrán PB+2+ático, ajustándose a la morfología de la vía. Ese volumen se apoyará en medianeras existentes y mantendrá la continuidad con los inmuebles residenciales de Cristo de la Epidemia.

En esta última calle se proyecta otro cuerpo de nueva planta de PB+4, que se adosa a la medianera del número 12 y respeta la distancia con la parcela número 4 para evitar nuevas medianeras vistas. Ambos edificios se comunicarán interiormente por un pasillo en el sótano -1.

La actuación incluye uno de los elementos urbanísticos más relevantes: la apertura y urbanización de la prolongación del Pasaje Trigueros, creando una nueva conexión peatonal entre Cristo de la Epidemia y Compás de la Victoria, un objetivo largamente previsto en el planeamiento municipal. La promotora deberá ceder y urbanizar el trazado y entregar al Ayuntamiento casi 217 m² de equipamiento.

Un hotel de lujo en un barrio sin oferta hotelera

La justificación urbanística subraya que la Victoria carece actualmente de establecimientos hoteleros de entidad, siendo los más próximos el Hotel Monte Victoria y el Hotel Zenit Málaga, en Conde Ureña y calle Cuba respectivamente.

A ojos de los promotores, la implantación de un hotel de 5 estrellas Gran Lujo aportará un "valor añadido" al barrio, atraerá a viajeros de alto poder adquisitivo y contribuirá a descentralizar la planta hotelera, hoy concentrada en el Centro Histórico.

La modificación del PGOU plantea un incremento de edificabilidad del 22,75 % (545 metros cuadrados), considerado por la Administración como una "actuación de mejora urbana" al no requerir obras de urbanización adicionales. Entre los beneficios públicos señalados en el expediente destacan:

• La apertura de un nuevo eje peatonal mediante el Pasaje Trigueros.

• La eliminación de medianeras visibles y la mejora del paisaje urbano.

• La rehabilitación de un edificio protegido con alto valor patrimonial.

• La dinamización económica del entorno.

• La creación de 60 empleos directos en la explotación del hotel.

• La movilización de recursos económicos durante la obra.

El documento subraya que la operación "no provoca efectos negativos para la población residente", al tiempo que facilita la regeneración de un área con intervenciones previas calificadas de "desacertadas".

Para la promotora, impulsar un hotel de esta categoría fuera del casco antiguo supone "un gesto de confianza en el destino turístico Málaga", al tiempo que señala que ayudará a extender la revitalización del Centro Histórico hacia arrabales como la Victoria, consolidando un corredor cultural y turístico que ya conecta museos, equipamientos, iconos patrimoniales y nuevas inversiones hoteleras.