Comunidad de propietarios.
Es oficial: el propietario debe pedir permiso a la comunidad para cambiar las ventanas o cerrar la terraza
La Ley de Propiedad Horizontal describe con bastante detalle los pasos que puede dar la comunidad cuando un vecino ejecuta obras no autorizadas.
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La normativa que regula la convivencia en los edificios de viviendas establece límites claros a lo que cada propietario puede hacer dentro de su propio piso. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce el derecho a reformar, pero lo condiciona: la intervención no puede comprometer la seguridad estructural del inmueble, alterar su aspecto exterior ni perjudicar a los demás vecinos.
Y, en cualquier caso, obliga a comunicárselo al presidente o al administrador antes de empezar. El motivo de esta exigencia tiene que ver con algo que muchos propietarios pasan por alto: la fachada, los balcones, las terrazas abiertas y los patios no son privativos.
El Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal los califican como elementos comunes, lo que significa que, aunque la terraza esté dentro de tu vivienda o las ventanas aparezcan en tu escritura, la decisión sobre su aspecto no te pertenece en exclusiva. Cualquier modificación visible desde el exterior requiere el respaldo de la junta de propietarios.
El Tribunal Supremo ha anulado sistemáticamente los cierres realizados sin autorización de la comunidad cuando alteran la fachada o el título constitutivo del edificio. Y lo ha hecho aunque el propietario contara con licencia municipal: tener el visto bueno del Ayuntamiento no equivale a tener el de los vecinos, y ambos son independientes.
Las consecuencias de perder ese juicio son costosas. El propietario suele verse obligado a desmontar el cerramiento, devolver la terraza a su estado anterior y asumir todos los gastos de la obra. Si además se acredita un perjuicio estético o funcional para la comunidad, puede añadirse una indemnización.
Con las carpinterías exteriores ocurre algo equivalente. Cambiar el perfil, el color o el sistema de apertura puede parecer una decisión doméstica, pero si el resultado modifica la estética del edificio —aluminio en lugar de madera, tonos distintos al resto, marcos de diferente grosor— se considera una alteración de elemento común. En ese caso, también es necesaria la autorización de la junta.
Por eso muchas comunidades optan por definir un modelo homologado para todas las sustituciones, de forma que cada propietario que renueve sus ventanas sepa exactamente qué tipo de carpintería puede instalar sin conflictos. Cuando alguien actúa al margen de ese acuerdo, la comunidad puede reclamar la reposición y, si no hay entendimiento, llevarlo a los tribunales.
La Ley de Propiedad Horizontal describe con bastante detalle los pasos que puede dar la comunidad cuando un vecino ejecuta obras no autorizadas:
El presidente o el administrador le remite un requerimiento escrito para que paralice o corrija la actuación. Si el propietario hace caso omiso, la junta puede votar que el presidente interponga una acción de cesación o restitución, invocando la infracción del artículo 7.1. Si el juez da la razón a la comunidad, puede ordenar la demolición de lo construido, la vuelta al estado original y el pago de daños y perjuicios.
Antes de cerrar una terraza o sustituir las ventanas que dan a la calle, lo más sensato es solicitar autorización por escrito a la comunidad y comprobar que la reforma es compatible con el modelo acordado y con el título constitutivo.
Paralelamente, conviene tramitar la licencia o comunicación municipal cuando la normativa urbanística lo exija, porque esa vía es independiente y acumular incumplimientos solo complica la situación.
