Elena Cuberos, directora general de Exxacon, y Gastón Aignere, CEO de Exxacon.
"Los promotores no somos parte del problema, somos parte de la solución: Málaga necesita más libertad para hacer vivienda"
"Los precios no pueden seguir subiendo eternamente. El comprador no puede pagar el precio que sea. Toda la cadena tiene que hacer el acto de mirar y ver realmente dónde está la razonabilidad de los precios".
"Si el Estado no puede hacer el tren del litoral, que se lo pida al sector privado; que invente las condiciones y llame a una licitación"
Exxacon está a las puertas de cumplir 26 años. En ese tiempo ha pasado del boom inmobiliario a la mayor crisis que ha vivido el sector y, de ahí, a un mercado marcado por la falta de vivienda, el encarecimiento de los precios y el déficit de infraestructuras.
Gastón Aigneren, CEO de la promotora, y Elena Cuberos, directora general, repasan esa evolución y defienden que el principal reto de Málaga ya no es encontrar compradores, sino crear las condiciones para construir más viviendas.
También rechazan que los promotores sean los responsables del problema del acceso a la vivienda y reclaman cambios en el urbanismo, las infraestructuras y la fiscalidad para evitar que la situación siga agravándose.
-Exxacon está a punto de cumplir 26 años. ¿Qué recuerdan de aquellos primeros pasos y qué ha cambiado desde entonces?
-Gastón Aigneren (GA): Nos costó muchísimo, por el urbanismo, por las circunstancias que había en ese momento, pero empezamos a hacer un proyecto. Y luego vino el segundo y el tercero. Ahí nos dimos cuenta de que teníamos una empresa. Y empezamos a trabajar ya con una perspectiva mucho mayor. En el primer proyecto nos fue bien, en el segundo también y así fuimos avanzando de proyecto en proyecto, con mucho trabajo, con muchas circunstancias. Luego, vinieron las crisis, pero teníamos una visión de largo plazo, de entender que era una maratón, no una carrera de 100 metros.
Estábamos convencidos de que teníamos que correr y avanzar por muchos años. En aquellos años nos dedicamos a mejorar los procedimientos, a discutir con los bancos, a terminar lo que teníamos. Y poco a poco la crisis terminó y tomamos una fuerza muy grande.
-Elena Cuberos (EC): Nacimos en Marbella en el año 2000, cuando todo se vendía, daba igual cómo lo hicieras. Era un momento de máximo boom, con el precio de la vivienda subiendo. Ahora miramos hacia atrás y pensamos ¡qué locura!. Hay que recordar que en 2005 se llegaron a construir cerca de 800.000 viviendas. Estábamos metidos en el ritmo normal cuando llegó la crisis. Una cosa que nos ha ayudado a mantenernos es que somos bastante prudentes, no somos lanzados, no queremos crecer a una velocidad inmensa; hemos ido creciendo poco a poco.
Cuando llegó la crisis, teníamos pocos proyectos y socios que nos acompañaron durante todo el proceso. Nadie quería bajar el precio de las viviendas, todos los promotores queríamos mantenernos en nuestros precios y las deudas con los bancos.
Recuerdo que les preguntábamos a los bancos por qué no querían dar financiación a los clientes. Gastón les decía, '¿pero por qué no le dan financiación a este señor que va a defender su casa hasta el final y en cambio nos la dan a nosotros, que podemos quebrar en algún momento?'
Con esa visión conservadora nos mantuvimos durante la crisis y a partir 2013-14 empezamos a comprar activos. Activos vandalizados, a medio terminar. Y después suelos y más suelos. En esos años hemos cambiado radicalmente. Somos una empresa totalmente diferente porque el sector inmobiliario es completamente diferente.
-La trayectoria de Exxacon coincide con la mayor transformación que ha vivido el mercado inmobiliario español. ¿Qué lecciones les dejó aquella crisis?
EC: Nosotros hemos hecho cosas cuando nadie las hacía. Por ejemplo, empezamos a entregar avales a los clientes. Para nosotros siempre ha sido muy importante ser meticulosos. Estábamos preocupados por hacer las cosas bien
-Con el paso de los años, a muchos se les ha podido olvidar la gran crisis.
-EC: A nosotros no se nos olvida. Inevitablemente, las empresas que fueron capaces de sortear la crisis tienen ese aprendizaje. Nos esforzamos por trasladarlo a la gente que está con nosotros. Muchos de quienes trabajan en Exxacon eran más jóvenes o estaban en otros sectores y nos encargamos de trasladarles que las cosas no son tan fáciles, que ahora la venta va muy bien, pero que la construcción tiene sus problemas, como la falta de suelo.
Nos obligamos a trasladarles que no es tan fácil, que hay que pensar las cosas, que hay que valorar siempre todo y que hay que hacer las cosas con prudencia y con profesionalidad.
Soluciones
"Para atajar el problema de falta de vivienda tiene que haber un cambio en la legislación que ponga fechas tope para hacer los informes sectoriales. La Administración tiene una parte muy importante"
-¿En aquellos años de crisis pensaron en algún momento que podían ir a la quiebra?
-GA: Eso siempre sobrevuela sobre una empresa cuando las condiciones económicas son difíciles. Porque si la crisis dura 25 años no va a haber quien lo resista. La crisis duró unos cinco años. Afortunadamente no duró más, porque si hubiera durado más... De hecho, mucha gente que no tenía intenciones de desaparecer, finalmente desapareció. Es algo casi incontrolable para una compañía, salvo que seas ordenada como fuimos nosotros.
-EC: También contábamos con buenos co-inversores. Ahora todo el mundo co-invierte, pero es un modelo de negocio que hemos aplicado desde el principio. Algunos co-inversores llevan con nosotros 25 o 26 años. Ellos valoraron nuestra opinión y estuvieron de acuerdo en hacer lo que planteamos, como reconocer la pérdida, vender viviendas sólo para pagar al banco, sin ánimo de ganar nada.
-¿Existe el temor a que pueda ocurrir algo parecido?
-GA: Los temores siempre pueden volver, pero hoy por hoy, no existen. Y por una razón: llevamos mucho tiempo de normalidad, de ventas, en el que los proyectos se hacen. Hay una situación estructural que mantiene el mercado inmobiliario y lo va a mantener por muchos años. Hay una deficiencia en el mercado, un diferencial muy grande entre la oferta y la demanda.
El Banco de España habla de un déficit de unas 750.000 viviendas, que se va incrementando año a año en unas 170.000 viviendas. Mientras no se corrija eso, esto va a seguir, y las promotoras van a seguir construyendo. Hay mercado normal para mucho tiempo, aunque es anormal para los compradores.
-EC: Hay muchas cosas que antes se hacían y que por suerte ahora no se hacen. Recuerdo que en esa época, sobre todo a las grandes, el banco les prestaba para comprar el suelo sin pedirle nada. Así te metes en proyectos que no son buenos, que no son vendibles. Al final no estabas arriesgando nada. Hoy los bancos piden una aportación de fondos propios, piden preventas, para garantizar el éxito comercial. En la época antigua se quedaron bloques construidos o a medio construir, paralizados, porque no había más dinero. Todos estos cambios han permitido que este sector sea menos volátil.
-Gastón hablaba antes del déficit de vivienda a nivel nacional. Si hay un espacio geográfico donde se nota especialmente la tensión inmobiliaria es la provincia de Málaga.
-GA: Las cifras nacionales hay que matizarlas, porque lo que pasa en Málaga no es lo mismo que lo que pasa en Cantabria, por ejemplo. La venta de vivienda ha disminuido en los últimos meses, pero en Málaga han aumentado.
Málaga tiene una situación especial, está en el foco de mucha gente, tanto nacional como internacional. Hay mucho interés por vivir en Málaga, es una de las ciudades deseadas y esto va a continuar.
-Málaga atrae cada vez a más población e inversión, pero también vive una creciente dificultad para acceder a la vivienda. ¿Cuál considera que es el principal cuello de botella?
-EC: Sí, hay un problema serio porque no hay suelo. Y tampoco hay constructoras. Hay demanda de clientes, pero no encontramos suelo listo para construir. A esto se suma que hay tanta obra, tanta construcción, que no hay constructora que tenga mano de obra suficiente para poder construir en esta zona.
-GA: La única forma de que se pueda seguir construyendo y haciendo viviendas, respondiendo a las necesidades del mercado, es dando más libertad, permitiendo otras tipologías, mayores alturas, viviendas más pequeñas… Hay que dar más libertad en el ámbito de las infraestructuras, que son un cuello de botella.
Uno va a la compañía de electricidad y te dice que la red eléctrica necesita tener mayores instalaciones para transportar más bloques de energía. ¿Por qué me lo dicen a mí? ¡Hágalo usted! La compañía eléctrica tiene que tener la libertad para dotar de más fuentes de energía a los lugares con más demanda. Pasa lo mismo con el agua, con los saneamientos.
Tiene que haber más libertad para que el mercado pueda tener los productos que se necesitan. Si seguimos con esta situación bloqueada en el sentido de que no se permite esto, no se permite lo otro, vamos a tener problemas de mercado inmobiliario por muchos años.
El atractivo de Málaga
"Málaga tiene una situación especial, está en el foco de mucha gente, tanto nacional como internacional. Hay mucho interés por vivir en Málaga, es una de las ciudades deseadas y esto va a continuar"
-Esto es algo que venimos escuchando desde hace muchos años, apuntando en buena medida a las Administraciones por los retrasos burocráticos. Lo que me pregunto es si es falta de interés por parte de quienes tienen que tomar decisiones…
-EC: Puedes estar esperando diez años y en el décimo año encontrarte con que alguien impugna cualquier cosa y te ves obligado a volver a la casilla de salida. Para atajar el problema de falta de vivienda tiene que haber un cambio en la legislación que ponga fechas tope para hacer los informes sectoriales. Si todos queremos solucionar el problema de la vivienda, la Administración tiene una parte muy importante.
-GA: Creo que la palabra que puede resolver el problema es libertad. Libertad de decisiones; en el urbanismo. Puede parecer una locura decir libertad en el urbanismo. Sí, porque quien determina el urbanismo está sentado en una mesa y diciendo hay que poner oficinas aquí, VPO acá… Pero hoy casi no se necesitan oficinas en las grandes ciudades, lo que faltan son viviendas. Si pensamos poner baja más 10, pongamos baja más 15. Hay que hablar también de las infraestructuras, de la dotación de electricidad, de que haya estudios de tráfico para impedir el bloqueo…
-EC: El paso del tiempo hace que cosas que en su momento eran válidas, al cabo de siete, diez o quince años dejen de ser válidas. Nos hemos encontrado con suelos que tienen un tamaño de vivienda media de 145 metros. ¿Quién hace hoy una vivienda de 145 metros? La tendencia es que las viviendas sean cada vez más pequeñas porque las familias son más pequeñas. Tiene que haber compatibilidad entre lo que permite la normativa y hacia dónde va la sociedad. Y eso solo se consigue cuando las normas son ágiles y van acompasadas con el ritmo de la sociedad.
-GA: Hoy se habla de uno de los problemas importantes que es la juventud no puede acceder a la vivienda. Vas a ver las viviendas que se están construyendo y son de 100 metros, 90 metros… Recuerdo cuando empecé mi vida laboral y me casé. El primer piso que tuve fue de 40 metros cuadrados y viví feliz. Me sobraban los metros cuadrados.
Cuando miras el urbanismo todo tiene que ser de 80 o 100 metros. Los jóvenes no van a poder comprar viviendas mientras no ampliemos el rango y permitamos libertad y hacer viviendas más pequeñas. A nadie ofende vender una vivienda de 40 o de 30 metros. Tiene que haber viviendas para que la gente joven pague menos. Ya vendrán tiempos en los que podrán aumentar la superficie.
-Hablemos del tema de los precios. ¿Hay previsión de que bajen?
-EC: Falta oferta y aumenta la demanda. Pero no aumentan los resultados de las promotoras. Lo que aumenta es el incremento de los costes de construcción, del suelo…
-Muchos ciudadanos de a pie, que no conocen la letra pequeña del sector, podrán pensar que los promotores se están haciendo de oro.
-EC: Esa es la frase típica, pensando que los promotores son los que se ganan todo, pero creo que la sociedad ya no está pensando eso. El cliente es más sabio, más formado, está al tanto de los costes de construcción, está al tanto del incremento del coste del suelo, de los impuestos que se pagan. El cliente sabe que las promotoras tenemos un margen razonable, como en todos los negocios, pero que subir el precio de la vivienda no es por gusto, no es por ganar más. Siempre es para compensar todos los incrementos de costes que en la cadena vamos asumiendo.
En la zona en la que estamos, con mucha vivienda para extranjeros, es muy difícil que los nacionales encuentren una vivienda que puedan pagar. Ese incremento de las transacciones y el incremento de los precios lleva aparejada una mayor dificultad para la gente que viene a trabajar.
-En este escenario, llegará un momento en que el propio sector entrará en una especie de bloqueo, de crisis. ¿Cómo se liga eso con el tema de los precios?
-EC: Los precios no pueden seguir subiendo eternamente. El comprador no puede pagar el precio que sea. Eso lo estamos viendo ya tanto en compradores nacionales como extranjeros, porque eso de que el cliente extranjero lo acepta todo no es verdad. Toda la cadena tiene que mirar y ver realmente dónde está la razonabilidad de los precios. Los primeros que están en la cadena son los tenedores de suelos, que no pueden pedir lo que sea.
-GA: Los vendedores están agazapados mirando el mercado y suben el precio al máximo considerando las últimas ventas. No se puede impedir que un propietario de un suelo pida menos por el suelo, pedirá lo que el mercado permita. Luego viene la construcción. Dependemos de varias circunstancias. Cuando a los señores chinos se les ocurre crecer en su país, el precio de los componentes crece o se duplica. Otra variable es la mano de obra. Nosotros no le podemos pedir al fontanero que cobre la mitad para que la vivienda salga más barata.
Y hay una tercera variable: los impuestos. Nadie le pone el cascabel al gato, porque casi el 30% del coste de una vivienda son impuestos. Faltan viviendas, pero cada vez que hay una transacción, se cobra el 30% para que las Administraciones tengan dinero. Habría que ver formas de bajar los impuestos en la vivienda. Bajemos los impuestos.
Que se diga con claridad: 'Señores jóvenes, no va a haber vivienda para ustedes porque quiero seguir cobrando'. Que lo digan con claridad.
El peso de los impuestos
"Casi el 30% del coste de una vivienda son impuestos. Faltan viviendas, pero cada vez que hay una transacción, se cobra el 30% para que las Administraciones tengan dinero. Habría que ver formas de bajarlos. Que se diga con claridad: 'Señores jóvenes, no va a haber vivienda para ustedes porque quiero seguir cobrando'"
-EC: Ni siquiera en la VPO lo han bajado. ¿Vivienda asequible? Vale. Yo no puedo vender por encima de un precio determinado, pero tengo que cumplir el código técnico de la edificación. Y hacer una VPO viene a costar lo mismo.
-GA: No hay una sola solución para bajar o contener el precio de la vivienda. Son los suelos; industrializar la construcción, hacer formación. Y los impuestos. Lo que nos conviene es la normalidad, no esta situación incómoda de que la gente piensa que somos los culpables de que no haya vivienda.
-Existe una desazón creciente en una parte importante de la población que se ve incapaz de afrontar la compra o el alquiler de una vivienda.
-GA: Sería bueno declarar con voz fuerte y clara que los promotores no somos parte del problema, somos parte de la solución; las personas que sabemos hacer los productos y nos dedicamos a eso, pero somos unos intermediarios entre lo que nos cuesta el suelo, lo que nos cuesta la construcción, los impuestos que tenemos que pagar y finalmente el precio.
-Vivimos en un territorio en constante crecimiento demográfico. Es evidente que las infraestructuras no han crecido a la par.
-EC: Y revisar la infraestructura existente. Nosotros, que vinimos del turismo, da un poco de vergüenza ver cómo están cosas que deberían estar perfectas, como el saneamiento de las playas. Es una llamada de atención a todos. Las Administraciones no solo tienen que aumentar las infraestructuras, sino mantener adecuadamente las antiguas.
-GA: Hay una empresa que tiene la concesión de la distribución de energía en Andalucía. Ese concesionario tiene que estar mirando el crecimiento de una determinada zona. Lo que no es de recibo es que llegue para plantear un proyecto de vivienda y me diga que no hay capacidad de energía eléctrica. ¿Cómo puede dar esa respuesta? A un concesionario que dé esa respuesta, le quitaría la concesión o lo penalizaría. Eso mismo con el agua, con el saneamiento, con las carreteras.
-EC: Además, las infraestructuras tienen que ir por adelantado a lo que va a pasar. Pero en eso vamos con un retraso tremendo. Siempre lo hacemos, y cuando lo hacemos, ya empezamos mal. Cuando lo terminamos, estamos peor.
-Es un poco lo que está pasando con el tren litoral.
-GA: Si no hay capacidad del Estado para hacer el tren del litoral, que se lo pida al sector privado. Invente las condiciones, llame a una licitación y seguro que llegarán los fabricantes de tren y harán el tren del litoral. Si el Estado no lo puede hacer, que lo hagan los privados. A grandes males, grandes soluciones. Si nos faltan los calcetines, hay que llamar a los fabricantes de calcetines para que nos doten de calcetines. Lo que no puedo estar es pidiéndole al Estado que nos dé calcetines.
