El 70% de los jóvenes no puede acceder a una vivienda: solo pueden asumir hipotecas de menos de 170.000 euros

El acceso a la vivienda no es una tarea fácil para los jóvenes y hogares vulnerables. Lograr que esto sea lo menos complicado posible se ha convertido en uno de los retos urbanos de todo el país y de Andalucía, puesto que en ciudades como Málaga o Sevilla, la situación se agrava.

Un informe de la Universidad de Málaga titulado Análisis exploratorio de la capacidad de acceso a la vivienda en España refleja estos datos y también que los hogares jóvenes unipersonales o monoparentales tienen una capacidad máxima de endeudamiento muy por debajo de los precios actuales del mercado.

Con esta idea en mente, desde la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School advierten que es necesario mirar más allá de soluciones puntuales como los minipisos y activar reformas profundas que desbloqueen suelo, incentiven la construcción asequible y profesionalicen el mercado.

La realidad de los minipisos en Málaga: alquileres por hasta 2.300 euros al mes por 35 metros cuadrados

Según el estudio de la UMA, los menores de 36 años con menor renta solo pueden dedicar entre 252 y 767 euros al mes a vivienda, lo que se traduce en una capacidad hipotecaria que oscila entre 81.807 € y 169.112 €.

En cambio, el precio medio de una vivienda en Málaga capital ya supera los 275.000 euros, lo que deja a este segmento fuera del mercado sin alternativas viables. La situación se agrava si se tiene en cuenta que el 40% de los ingresos netos es el umbral considerado sostenible según la UE.

Minipisos, una buena solución

De igual forma, la Cátedra Real Estate Alfil ve de manera positiva la intención del Ayuntamiento de Málaga de promover 1.700 unidades de vivienda asequible bajo el modelo de minipisos en suelo dotacional, pero advierte de que esta iniciativa solo cubre una fracción de la demanda real, cifrada por el INE en más de 150.000 viviendas en la provincia hasta 2030.

“El esfuerzo del Ayuntamiento es significativo, pero no puede quedarse ahí. Necesitamos desbloquear más suelo, industrializar procesos, aprovechar fondos europeos y facilitar la entrada de nuevos actores financieros si queremos ampliar de verdad la oferta asequible”, explica Eduardo Olaya Estefan, director de la Cátedra Real Estate Alfil, a través de un comunicado.

De hecho, el propio informe de la Universidad de Málaga plantea que, para que una promotora privada pueda ofrecer viviendas por debajo de los 200.000 euros, sería necesario trabajar con modelos de rentabilidad ajustada, plazos amplios y costes máximos de construcción de entre 65.000 y 235.000 euros por unidad, en función del tipo de hogar y su renta disponible.

Diagnóstico desde el conocimiento, no desde la ideología

Durante la última temporada de trabajo de la Cátedra, en la que participaron cerca de 30 empresas del ecosistema inmobiliario en Andalucía, se han debatido ampliamente las causas estructurales que impiden el desarrollo de vivienda asequible: trámites urbanísticos lentos, fiscalidad excesiva, escasez de suelo ordenado y falta de financiación adaptada.

Para Josep Mor Figueras, profesor del área de Finanzas y director académico de la Cátedra, “no se trata solo de señalar los síntomas, sino de trabajar con datos reales, sin prejuicios ideológicos, y generar propuestas que puedan ser ejecutadas. Tenemos el conocimiento técnico y la experiencia para hacerlo. Ahora toca sumar a las administraciones.”

Entre las medidas planteadas por la Cátedra se encuentran la aplicación del silencio administrativo positivo en licencias urbanísticas para agilizar plazos; fomentar la industrialización de la vivienda como herramienta para reducir costes y plazos; crear instrumentos financieros mixtos que combinen capital privado, fondos europeos y garantía pública; y apostar por modelos de colaboración público-privada en desarrollo de suelos y gestión de vivienda.