La nueva vida de la mítica sede de IBM en Madrid: desde un hotel hasta oficinas en alquiler con ingresos multimillonarios

El edificio tiene forma de "torre tumbada" y ocupa una gran parcela en la calle Santa Hortensia, en Chamartín. Se concibió hace algo más de 30 años junto a la Avenida de América para acoger la sede de IBM. Hoy, esta mole diseñada "a medida" de los años 90 está vacía. Su propietaria, la socimi Colonial, quiere rehabilitar la construcción para darle una nueva vida. Aunque su destino aún no está decidido, la compañía recuerda que Santa Hortensia podría acoger desde un hotel hasta oficinas en alquiler. 

El Ayuntamiento de Madrid está tramitando un estudio de detalle promovido por la socimi. Gracias a esta herramienta urbanística, la firma quiere flexibilizar las condiciones de volumen y forma del edificio. De momento, la iniciativa cuenta con el visto bueno inicial del Gobierno municipal de José Luis Martínez-Almeida. En estos momentos, el estudio se encuentra en información pública y necesitará, después, el 'ok' definitivo del Pleno de Cibeles.

El edificio, según la documentación a la que ha accedido este periódico, se levantó en 1992 en el barrio de Prosperidad junto a uno de los accesos de la A-2, a orillas de la M-30. Desde Colonial aseguran que se trata de uno de los "siete inmuebles más grandes" de Madrid, a "cinco minutos en coche" del Paseo de la Castellana y a 10 del Aeropuerto de Barajas.

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La construcción cuenta con 11 plantas sobre rasante y tres bajo tierra. La tecnológica IBM dejó su hogar y se mudó en 2023 a un edificio más céntrico de Azca. El estudio de detalle dará al inmueble de Santa Hortensia una flexibilidad que abrirá las posibilidades para darle vida a un edificio diseñado "excesivamente a medida con conceptos de los años 90".

En este sentido, Colonial argumenta que Santa Hortensia "necesita" adaptarse a criterios actuales de sostenibilidad, protección de medio ambiente, seguridad contra incendios y tamaño de plazas de aparcamiento. Por ello, plantea mejorar "notablemente" la funcionalidad del complejo gracias a nuevas instalaciones sostenibles, rampas accesibles y escaleras de evacuación. Según explica, sólo podrá realizar estas actuaciones si la superficie afectada puede reubicarse entre las distintas plantas.

Con todo, la propiedad subraya que el estudio de detalle no sirve para establecer ningún nuevo uso al edificio. En cualquier caso, calcula los números económicos de la operación partiendo de la "hipótesis" de que el inmueble albergase un hotel, oficinas en alquiler y una sede corporativa. Menciona estas actividades porque son usos que ya le "permite" el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) de 1997. 

Eso sí, la promotora insiste en que se trata de un "ejemplo no vinculante" dentro de las "múltiples y variadas alternativas" que contempla el PGOUM. 

El ejemplo del hotel, las oficinas y la sede le sirve a Colonial para estimar unos hipotéticos ingresos que garantizarían la viabilidad de la rehabilitación de su activo. Además, en la citada documentación argumenta que el edificio se encuentra en una zona de "amplia demanda" y que la actuación se produciría "en el momento adecuado" porque Madrid es una ciudad "con interés nacional e internacional" y en "claro crecimiento en cuanto a las visitas de negocio y turísticas (hotel) como a las actividades de negocio (oficinas)".

En total, los promotores cifran en 86,4 millones la posible inversión para rehabilitar la construcción. Las actuaciones sobre la estructura y las fachadas serían las más costosas. La socimi espera recuperar el capital invertido en "poco más de siete años" desde la aprobación del estudio, lo que "garantiza sobradamente la solvencia y la viabilidad" de la iniciativa.

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De los tres usos barajados, el que más ingresos reportaría a Colonial a más largo plazo sería el alquiler de oficinas (más de 10,6 millones de euros en 2033). Ese mismo año, acoger una sede corporativa daría a la firma 5,4 millones. El complejo hotelero supondría a la socimi 3,2 millones de ingresos en el mismo ejercicio.

A corto plazo, el hotel ingresaría 816.000 euros en 2027, 2,8 en 2026 y 2,9 en 2029. El negocio superaría la barrera de los 3 millones en 2030, ingresando 3,1 millones en 2031 y algo más en 2032. Sumando los siete ejercicios, la opción hotelera reportaría 16,2 millones de ingresos hasta 2034.