Bloque de viviendas.
“Damos forma a nuestros edificios y, después, nuestros edificios nos dan forma a nosotros”, decía Winston Churchill. Si las formas de vivir, trabajar y consumir evolucionan, también lo hará la concepción de los espacios en los que se desarrollan estas actividades.
En los últimos años, el mercado inmobiliario está viviendo, precisamente, una transformación que redefine las categorías independientes que durante años marcaron el sector: oficinas, residencial, retail, logística, hoteles o activos alternativos.
Cada segmento respondía a dinámicas propias y se valoraba con criterios específicos. Sin embargo, esta división resulta cada vez menos útil para interpretar un mercado en el que los usos de los activos están mucho más interrelacionados, derivado de los cambios estructurales en la sociedad.
Los hábitos de la vida moderna nos han obligado a dejar atrás planteamientos ya consolidados y fijarnos en nuevas variables. Y esto está llevando a los inversores a buscar oportunidades más allá de las tesis de inversión tradicionales y a encontrar nuevas conexiones entre distintos tipos de activos.
Siempre nos hemos fijado en el comportamiento individual de cada inmueble (ubicación, rentabilidad, riesgo…) pero ahora también analizamos el papel que desempeña dentro de un entorno más amplio.
En los últimos años, el mercado inmobiliario está viviendo, precisamente, una transformación que redefine las categorías independientes que durante años marcaron el sector
Los segmentos de retail y logística constituyen probablemente el mejor ejemplo de esta realidad, ya que ambos forman parte de una misma cadena de valor aunque desempeñen funciones diferentes. Mientras que la logística garantiza que los productos lleguen donde el consumidor los necesita –ya sea al domicilio o al establecimiento–, los inmuebles comerciales son el punto donde las marcas construyen una relación y generan experiencia con el cliente.
El desarrollo de uno puede incrementar el valor estratégico del otro.
Durante años, el crecimiento del comercio electrónico llevó a los inversores a pensar que el capital se desplazaría desde el retail hacia la logística. La evolución reciente apunta, sin embargo, a una realidad menos binaria.
En 2025, la facturación del comercio electrónico en España superó los 114.800 millones de euros, un 20,6% más que el año anterior, según la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia. En paralelo, PwC y Apresco cifran en 2,5 veces el aumento en la inversión en centros y parques comerciales entre 2023 y 2025, que pasó de 673 millones a 1.680 millones de euros.
Lo que está sucediendo es una combinación de la tienda física con el canal online, surgida de los nuevos hábitos de consumo, donde las dos opciones conviven con total vigencia.
Lo que está sucediendo es una combinación de la tienda física con el canal online, surgida de los nuevos hábitos de consumo, donde las dos opciones conviven con total vigencia
Además, según Hines Proprietary Research, la penetración del comercio electrónico en España se sitúa en el 11%, frente al 15% de la media europea, lo que apunta a una mayor propensión del consumidor español a comprar en tienda física.
Dentro de esta convivencia, el crecimiento del canal digital sí que influye en la transformación de los espacios físicos (ejemplo de ello sería elegir y probar prendas textiles en tiendas físicas para, posteriormente, realizar la transacción a través de la página web o la aplicación del mismo comercio).
El consumidor ya no distingue entre canales y espera una experiencia única que venga respaldada por una integración entre los puntos de venta y las redes de distribución.
Las infraestructuras logísticas deben ser capaces de responder a esta realidad y a una demanda cada vez más inmediata. De esta manera, cuanto más sofisticada sea la cadena de suministro, mayor será también el valor estratégico –y la rentabilidad– de los espacios comerciales capaces de convertir esa eficiencia operativa en una experiencia diferencial para el consumidor.
En el caso del retail, por su parte, el mercado ya favorece a los inmuebles que mejor se adaptan a este nuevo paradigma. Para los inversores, esto se traduce en identificar activos con una buena combinación de operadores líderes en sus campos, capacidad para atraer más clientes y margen para seguir generando valor a medida que evolucionan las marcas y las expectativas de los consumidores.
El crecimiento del canal digital sí que influye en la transformación de los espacios físicos
Hablamos, además, de un sector que ha demostrado una resiliencia superior a la prevista, especialmente si se tiene en cuenta la incertidumbre provocada por la pandemia. Tal y como reflejan los datos de Hines Proprietary Research, la tasa de desocupación en centros comerciales españoles ha descendido desde el máximo del 12% registrado en 2023 hasta el 4,2% en el primer trimestre de 2026.
Esta fortaleza ha reducido la percepción de riesgo y reforzado el interés de la comunidad inversora, tanto nacional como internacional, por los inmuebles comerciales en España. Un atractivo que puede potenciarse cuando, además de contar con una buena ubicación, una oferta diferencial y una gestión eficiente, los activos se integran adecuadamente en el conjunto de la cadena de valor.
Este cambio de perspectiva ha estado redefiniendo la forma de construir carteras inmobiliarias y explica por qué los inversores buscan cada vez plataformas más estratégicas.
Al fin y al cabo, una parte esencial de la rentabilidad consiste en reconocer antes que el mercado el potencial de aquellos activos cuyo valor todavía no resulta evidente y desarrollar adecuadamente toda su capacidad (de nuevo, con una gestión activa que se adapte a las condiciones del mercado para seguir generando valor).
La capacidad para anticipar la evolución del consumo y traducirla en una estrategia de inversión podría ser uno de los principales factores diferenciales del sector inmobiliario durante los próximos años. Desde esta óptica, el futuro del retail inmobiliario no podrá entenderse de manera aislada y seguirá estrechamente vinculado al de la logística.
***Vanessa Gelado es presidenta de HLRE Socimi.