Uno de los mantras más repetidos en tertulias de radio y televisión a raíz del caso Maricarmen, y por los acampados en Sol, se refiere a la necesidad de acabar con fondos buitres que especulan con la vivienda.
Y, por descontado, desde la ministra de Vivienda hasta el último mono, destacan que una empresa familiar formada por un padre y un hijo, que aparece como sociedad limitada, una microempresa que actúa como intermediario en compraventa de pisos, es un fondo buitre muy muy carroñero. Sin darse cuenta, han terminado por desdibujar qué es un fondo buitre.
La propiedad de vivienda en Madrid está mayoritariamente fuera de los grandes tenedores identificados por el Catastro, aunque su peso es mayor en el mercado del alquiler. Y gran tenedor, empresa inmobiliaria y fondo de inversión son categorías diferentes.
Frente a esta realidad, el Gobierno ha tardado seis días en elaborar dos decretos para salir de este embrollo, que se une a la retahíla de problemas que ya tiene. Dos decretos mejor que uno, si eso divide a sus contrincantes políticos de la izquierda, que están aprovechando para sacar provecho electoral.
Las medidas propuestas pretenden, según el presidente, solucionar la situación de las personas vulnerables respecto a la vivienda. Pero, ¿lo logra?
Sin darse cuenta, han terminado por desdibujar qué es un fondo buitre.
Además de prórrogas, congelaciones y suspensiones, crea un mecanismo de préstamos al 0% de hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, para quien pueda pagar una hipoteca pero no haya ahorrado la entrada.
Es decir, el propio Gobierno ofrece la salida del alquiler a quien puede comprar. Y quien puede firmar una hipoteca ¿es vulnerable?
Protege, sobre todo, a quien ya está dentro. La prórroga extraordinaria de dos años exige estar al corriente del pago y haber pagado puntualmente los ocho meses anteriores. La congelación de rentas beneficia a quien tiene contrato. La nueva deducción del 10% en el IRPF es para quien ya paga un alquiler.
Todo eso es valioso para el inquilino estable y cumplidor, pero ese no es el vulnerable típico. El vulnerable típico está fuera: busca piso, vive en una habitación o acaba de llegar.
El vulnerable típico está fuera: busca piso, vive en una habitación o acaba de llegar.
La regularización extraordinaria cerró con casi 1,2 millones de solicitudes, y el informe que el Gobierno llevó al Consejo de Ministros en abril recordaba, con datos del INE, que los hogares extranjeros viven de alquiler en una proporción cinco veces mayor que los nacionales.
Para muchos de ellos, y para muchos jóvenes, esto implica un aumento de la vulnerabilidad frente a la vivienda. ¿Si montan una acampada en Sol lo suficientemente larga va a tardar el Gobierno seis días en sacar otro decreto ad hoc?
Pero el decreto no presiona tanto a los fondos como a los particulares, que en 2023 alquilaban más de 2,5 millones de viviendas, según un informe del Ministerio de Consumo con el CSIC. Más de la mitad de esas viviendas pertenecían a propietarios con dos o más pisos en alquiler.
A ellos el decreto les congela la renta si supera el índice de referencia, y la limita al 2% en los demás casos, mientras el mismo texto reconoce una inflación del 4,9%.
Si el propietario es una pequeña sociedad que alquila a precio de mercado, no tendrá compensación en caso de desahucio suspendido, porque la ley solo compensa a las personas físicas y a las empresas dedicadas al alquiler asequible o social.
Si el inquilino deja de pagar y no hay alternativa habitacional, la comunidad autónoma (es decir, los ciudadanos con sus impuestos) tiene dos meses para pagar la deuda. Si no paga, la suspensión se mantiene hasta que lo haga, sin fecha límite.
Un propietario elegirá al inquilino más seguro: nómina estable, avales, ningún riesgo. Es exactamente lo contrario del perfil vulnerable.
¿Qué alternativas tiene ese propietario? Dejar el piso vacío también le costará dinero, porque el decreto permite un recargo en el IBI para viviendas vacías y, desde 2027, sube la imputación de rentas para quien tiene varios inmuebles.
La salida lógica es vender. ¿A quién? No a un fondo, que tiene prohibido comprar por debajo del 70% del valor de tasación. Venderá a otra familia. El piso deja el mercado del alquiler y pasa al de propiedad.
Ahí está la paradoja. El decreto divide a los inquilinos en dos grupos: los que pueden comprar, a quienes el Estado ayuda a salir, y los que no pueden, que se quedan en un mercado más pequeño.
Y un propietario que se ha llevado algún susto elegirá al inquilino más seguro: nómina estable, avales, ningún riesgo. Es exactamente lo contrario del perfil vulnerable. Cuanto más se protege al que ya tiene contrato, más filtra el propietario a quien quiere entrar.
Por otro lado, el propietario no esperará a ver si esto mejora, porque ya sabe cómo funciona. La suspensión "temporal" de desahucios nació en 2020, con la pandemia, y se ha ido prorrogando desde entonces. Ahora llega hasta 2030, una década de medida temporal.
Los economistas Kydland y Prescott llamaron a esto inconsistencia temporal. Cuando la vivienda ya está comprada y alquilada, la inversión del propietario está hundida y el gobierno de turno tiene incentivos para cambiar las condiciones. El propietario lo anticipa, y no invierte.
Un fondo puede repartir ese riesgo político entre muchos activos, pagar abogados o irse a otro país. El pequeño propietario, que tiene en esos tres pisos buena parte de su patrimonio y de su pensión, no puede hacer nada de eso.
Sin quererlo, una regulación diseñada contra los especuladores castiga sobre todo a quien no puede especular. Un despropósito.
El viernes se vota un decreto que tal vez sirva para callar voces, pero lo que está en juego es la confianza de los ciudadanos. Se nota mucho que se acercan las elecciones y los ciudadanos no estamos entre las prioridades.
