El afán intervencionista de este Gobierno responde siempre al mismo patrón metodológico: la negación absoluta de la lógica económica más elemental y la sustitución del análisis empírico por el dogma ideológico.
El paquete de medidas de vivienda aprobado hoy por el Consejo de Ministros no constituye una excepción. Al contrario, profundiza deliberadamente en el error y representa un paradigma perfecto de cómo la soberbia regulatoria de la administración pública puede convertir un problema de oferta en una verdadera catástrofe estructural.
Desde la perspectiva del análisis económico, la vivienda no es un bien ajeno a las leyes de la oferta y la demanda.
Cuando una economía experimenta una escasez aguda de un determinado activo, el único mecanismo eficiente para reequilibrar el mercado y moderar los precios es incrementar la producción de dicho bien y garantizar un marco institucional caracterizado por la seguridad jurídica.
Sin embargo, el Ejecutivo insiste en aplicar recetas que han fracasado sistemáticamente allí donde se han ensayado. Controles de renta, prórrogas forzadas, vetos selectivos a determinados compradores y transferencia de riesgos al propietario privado no generan más viviendas. Generan menos.
La vivienda no es un bien ajeno a las leyes de la oferta y la demanda
El núcleo de este catálogo de medidas gravita sobre cuatro pilares: la ampliación del escudo antidesahucios hasta 2030, la prórroga de los contratos de alquiler que finalicen antes de finales de 2028, la prohibición a los llamados 'fondos buitre' de adquirir viviendas hasta 2028 y la regulación restrictiva del alquiler de temporada y de habitaciones.
Esta aproximación parte de una falacia cognitiva recurrente: suponer que la oferta es una magnitud estática e inelástica, susceptible de ser dirigida mediante decreto. Al restringir la libertad de contratación, alargar la indefensión del arrendador y penalizar las modalidades flexibles, el Gobierno no logrará que los inmuebles pasen automáticamente al régimen de arrendamiento permanente a precios asequibles.
Lo que genera, de forma inevitable, es la retirada de activos del mercado, la exigencia de solvencia cada vez más elevada y una contracción aún mayor del stock residencial disponible. A menor oferta ante una demanda creciente, el resultado matemático e incontrovertible es el encarecimiento generalizado de la vivienda.
Resulta igualmente desolador el sesgo ideológico que subyace en el tratamiento reservado a la inversión institucional. En un momento en que España precisa movilizar miles de millones de euros de capital privado para desarrollar proyectos de build-to-rent e infraestructuras residenciales de envergadura, el Gobierno opta por demonizar a los agentes que aportan liquidez, profesionalización y escala al sector.
La prohibición o las trabas a la compra de activos por parte de fondos internacionales no benefician al ciudadano de a pie. Simplemente expulsan la inversión hacia otros países que sí comprenden la importancia de la certidumbre regulatoria.
La prohibición o las trabas a la compra de activos por parte de fondos internacionales no benefician al ciudadano de a pie
Es el capital privado, y no el presupuesto público —siempre deficitario y lastrado por la ineficiencia burocrática—, el único capaz de financiar la expansión cuantitativa que el mercado demanda con urgencia. Penalizarlo es profundizar en el error de quienes creen que la vivienda se produce por decreto y no por inversión.
Más perversa aún es la prórroga prolongada de los marcos de protección frente a impagos y la consolidación de trabas a la recuperación de la posesión. Al trasladar a la propiedad privada la responsabilidad de prestar asistencia social —función que correspondería, en todo caso, a la Administración del Estado mediante sus presupuestos generales—, se destruye la confianza institucional.
El pequeño ahorrador, que representa la inmensa mayoría del parque de arrendadores en España, reacciona ante la indefensión jurídica de dos formas lógicas e inmediatas: o bien exige garantías, nóminas y avales desproporcionados para blindarse frente al riesgo de impago, o bien opta por mantener su vivienda vacía o destinarla a otros usos.
De este modo, la supuesta 'protección social' termina expulsando del mercado precisamente a los colectivos más vulnerables y con menores rentas, a quienes se les imposibilita el acceso por la vía de los hechos. El decreto no protege a los débiles. Selecciona a los solventes y deja fuera a los que más necesitan alquilar.
El recurso a los subsidios indirectos, las deducciones fragmentadas y las posibles líneas de apoyo a la demanda, sin una ampliación paralela y real del suelo urbanizable, padece del vicio estructural del keynesianismo vulgar.
La supuesta 'protección social' termina expulsando del mercado precisamente a los colectivos más vulnerables y con menores rentas
Inyectar liquidez o capacidad de pago en un mercado donde la oferta está rígidamente cercenada por la burocracia, la lentitud de las licencias y la sobrecarga fiscal sólo canaliza el dinero adicional hacia un incremento de los precios finales. Se dilapidan recursos del contribuyente sin solucionar el cuello de botella productivo. Es profundizar en el error de tratar los síntomas mientras se agrava la enfermedad.
El verdadero drama de la política de vivienda en España estriba en su negativa deliberada a abordar el problema desde la raíz: la escasez de suelo apto para edificar, la lentitud exasperante en la concesión de licencias urbanísticas, la sobrecarga fiscal sobre la obra nueva y la erosión continua del derecho de propiedad de los arrendadores.
Cada nueva capa de regulación refuerza el círculo vicioso. Los propietarios se retraen, la oferta se contrae, los precios suben, la presión social aumenta y el Gobierno responde con más intervención. El paquete aprobado hoy no rompe ese círculo. Lo alimenta.
La vivienda no requiere más controles de precios, más vetos ideológicos ni más ingeniería social. Lo que exige con urgencia es una desregulación profunda, seguridad jurídica plena para las partes contratantes y una liberalización efectiva del suelo que permita a la iniciativa privada construir con rapidez, escala y garantías.
Mientras no se aborde esa raíz, cualquier decreto que profundice en las restricciones sólo agravará la escasez.
La vivienda no requiere más controles de precios, más vetos ideológicos ni más ingeniería social
Este paquete representa un paso más hacia la hipertrofia regulatoria y la parálisis del mercado. No corrige el rumbo. Profundiza en el error.
Sus consecuencias no serán las prometidas en la propaganda oficial, sino las que prevé la teoría económica más elemental y la experiencia reiterada: menos oferta disponible, mayor discriminación entre los demandantes, inseguridad creciente para los propietarios y, en última instancia, un acceso mucho más difícil y costoso a la vivienda para el conjunto de los ciudadanos.
El mercado no se doblega por decreto. Se asfixia.
