El comprador medio de vivienda en España destinará este año 206.257 euros a su primera compra. Son 31.616 euros más que hace apenas dos años, un incremento del 18% en veinticuatro meses.
A cambio, buscará una vivienda más pequeña: las de dos dormitorios han pasado de representar el 27% de las preferencias en 2024 al 33% en 2026, mientras las de tres retroceden del 51% al 45%. Más dinero, menos metros. Esa es, en síntesis, la ecuación del mercado inmobiliario español en 2026, que propone el informe del IV Observatorio sobre Vivienda y Sostenibilidad de UCI, elaborado sobre una muestra de 2.035 encuestados con nivel de confianza del 95%, y que fue presentado ayer mismo.
Y no se trata de un accidente estadístico. Es el síntoma dolorosamente visible de un fallo estructural que lleva años acumulándose sin que ninguna política de vivienda haya logrado revertirlo.
La demanda existe, crece y es urgente. De acuerdo con el estudio, el porcentaje de españoles con intención de comprar vivienda ha pasado del 27,9% en 2023 al 36,8% en 2026, nueve puntos en tres años. Entre los jóvenes de 25 a 34 años, ese porcentaje alcanza el 50,3%. Es decir, el problema no es que los españoles no quieran comprar sino que el mercado no puede responder.
El diagnóstico de fondo lleva nombre y lo conocemos todos: déficit estructural de oferta. Diversas fuentes estiman que España acumula entre 750.000 y 800.000 viviendas por debajo de lo que la demanda requiere.
Cuando la demanda supera con creces la oferta, los precios suben, y quien quiere comprar paga más por menos
La construcción no ha seguido el ritmo del crecimiento demográfico ni de la formación de nuevos hogares, y los mecanismos que deberían corregirlo, como el suelo disponible, la agilidad administrativa, y la seguridad jurídica para el promotor, funcionan justamente en sentido contrario. De hecho, el exceso de regulación, la complejidad normativa y la lentitud administrativa han convertido la creación de nueva vivienda en un proceso tan costoso y arriesgado que el mercado sencillamente no acomete en la escala necesaria.
El resultado es predecible para cualquiera que entienda la ley de la oferta y la demanda. Cuando la demanda supera con creces la oferta, los precios suben, y quien quiere comprar paga más por menos.
Tampoco se puede argumentar que, en realidad, es un problema de percepción. El 41% de los españoles sitúa la vivienda entre los principales problemas del país, según el CIS, y el informe UCI confirma que esa valoración está anclada en experiencia directa. Nueve de cada diez compradores consideran que acceder a una vivienda hoy es más difícil que para la generación de sus padres. El 72% asegura que es mucho más difícil.
Y lo es. Estas cifras son llamativas por su magnitud, pero también por su transversalidad generacional. Incluso el 64,8% de nosotros, los baby boomers, compartimos esa percepción. En conclusión, la dificultad de acceso ha dejado de ser un problema percibido únicamente por los jóvenes para convertirse en un diagnóstico compartido por toda la sociedad española.
Sin embargo, las consecuencias, las pagan sobre todo los más jóvenes. Dos de cada tres compradores encuestados reconocen haber retrasado algún hito vital a causa de las dificultades de acceso. Como era de esperar, la emancipación es el más citado (32,3%), seguida, a escasas décimas de distancia, por la decisión de tener hijos (31,9%). Entre la Generación Z, esos porcentajes se disparan: el 52,3% ha retrasado independizarse y el 42,4% ha pospuesto la maternidad o la paternidad.
Ya no hablamos de decisiones ideológicas ni culturales. Son respuestas racionales ante una escasez real de espacio, de dinero y de certidumbre sobre el futuro. La tríada maldita.
Pero esta arista del problema de vivienda explica que haya adquirido una dimensión macroeconómica verdaderamente preocupante. España registra ya una tasa de fecundidad de 1,16 hijos por mujer, la más baja de su historia. Atribuir ese dato únicamente a tendencias culturales o preferencias individuales es muy cómodo, pero también barato e incompleto.
Una parte significativa de esa caída se ubica, en concreto, en los barrios y ciudades donde el acceso a la vivienda hace inviable el proyecto familiar. En el próximo número de la revista Política Exterior, dirigida por Belén Becerril, me encargo de revisar la vigencia de Malthus en el siglo XXI, el economista inglés que temía que nos reprodujésemos demasiado. Hoy su argumento aparece invertido. La escasez de oferta de vivienda no solo encarece los metros cuadrados; también contrae la natalidad y agrava la insostenibilidad de un sistema de pensiones que ya no puede contar con las generaciones de relevo que necesita.
La respuesta del Gobierno ha llegado en forma de Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, el triple que el plan anterior. La cifra puede impresionar a algunos sobre el papel, pero el calendario habla por sí solo. A nadie se le escapa que hay elecciones generales en 2027.
Un plan que no aborda la carga regulatoria que paraliza la construcción, que no agiliza los plazos de licencia ni resuelve la inseguridad jurídica que ahuyenta la promoción privada, es fundamentalmente un anuncio. El déficit de 800.000 viviendas no se cubre con inversión pública si el suelo no se libera y la burocracia sigue midiendo sus plazos en años. Triplicar los fondos de un plan que no funcionó no produce el triple de viviendas; produce el triple de expectativas incumplidas.
El comprador español de 2026 ya lo ha asumido: paga más, acepta menos metros y posterga lo que no puede aplazar indefinidamente. El mercado le ha enseñado a adaptarse. Lo que nadie ha calculado todavía es el coste agregado a futuro de esa adaptación.
