Viviendas
Durante años hemos hablado del problema de la vivienda desde una lógica bastante compartida. Los precios suben, la oferta es insuficiente, hay tensiones en el mercado y cada vez más jóvenes quedan fuera.
Lo interesante es que, aun con diagnósticos muy similares, el problema persiste. Quizá no porque falten explicaciones, sino porque seguimos mirándolo desde un ángulo incompleto.
La vivienda es, al mismo tiempo, un problema y una fuente de estabilidad. Para quien no la tiene, representa la principal barrera económica de su vida adulta. Para quien ya la posee, es el núcleo de su patrimonio.
Según el Banco de España, cerca del 70% de la riqueza neta de los hogares españoles está concentrada en activos inmobiliarios. No es solo un bien de uso, sino el principal mecanismo de acumulación de riqueza de la clase media.
El encarecimiento de los precios suele analizarse con preocupación social, pero se pasa por alto una distorsión relevante. Medimos la inflación a través del IPC, una cesta de consumo pensada para bienes recurrentes. La vivienda queda fuera porque históricamente se asumía que se adquiría una sola vez en la vida.
El Índice de Precios de la Vivienda del INE muestra un aumento interanual del 12,8% en el tercer trimestre de 2025
Sin embargo, para un joven que aún no ha accedido al mercado, el precio de la vivienda es el factor más determinante de su coste de vida futuro. Excluirlo del indicador general ofrece una imagen incompleta de la presión real que soporta una parte creciente de la población.
Los datos ayudan a ponerlo en contexto. El Índice de Precios de la Vivienda del INE muestra un aumento interanual del 12,8% en el tercer trimestre de 2025 (medido en metros cuadrados el valor medio sube un +50% acumulado en cinco años según Invertia), mientras que el Banco de España estima un déficit acumulado de entre 600.000 y 700.000 viviendas y recuerda que en los últimos años solo se ha construido una por cada tres nuevos hogares creados. Esto significa que nuestro mercado presenta tensión al alza en precios y oferta insuficiente.
Precisamente buena parte de la explicación está en la oferta y en cómo se gestiona. Según Atlas Real Estate Analytics, el suelo actualmente en desarrollo solo permitiría cubrir alrededor del 70% de las necesidades de vivienda previstas para los próximos doce años, y solo una fracción muy reducida está realmente lista para edificar.
El resto depende de procesos largos y complejos que introducen tiempo, incertidumbre y coste. En este contexto, la vivienda deja de comportarse como un bien productivo y pasa a funcionar, sobre todo, como un activo patrimonial. Y es que su valor depende, en gran medida, de que no sea abundante.
Esta lógica explica por qué el problema no se percibe igual desde todos los lados. Para quien ya es propietario, la subida de precios refuerza su seguridad patrimonial. Para quien no lo es, eleva el umbral de acceso hasta niveles difíciles de asumir.
La vivienda no es solo un problema a resolver, también es un pilar del equilibrio económico de muchas familias
Según el Banco de España, los hogares jóvenes destinan habitualmente hasta el 40 % de su renta disponible al pago de la vivienda, muy por encima de los niveles considerados sostenibles. En las grandes ciudades el porcentaje se amplía. La brecha es económica, pero también generacional.
Aquí aparece el alquiler, convertido en el verdadero campo de batalla. Es un mercado más opaco, más fragmentado y mucho más sensible a cambios regulatorios. Las condiciones de oferta y demanda varían enormemente entre zonas, lo que dificulta cualquier intervención homogénea.
Además, cada vez más jóvenes asumen que no comprarán vivienda nunca, no como una decisión ideológica, sino como una adaptación racional a los precios. El modelo histórico de adquirir una vivienda a lo largo de la vida empieza a invertirse.
Mientras tanto, la respuesta institucional ha tendido a actuar sobre la demanda mediante ayudas y avales, mientras la oferta sigue reaccionando con lentitud. En un mercado rígido, ese impulso suele trasladarse al precio.
Al mismo tiempo, la inversión inmobiliaria mantiene su atractivo. En 2025 superó los 17.000 millones de euros, reflejo de que el sector sigue ofreciendo estabilidad en un entorno incierto. La vivienda cumple así una doble función, refugio patrimonial para unos y barrera de entrada para otros.
Quizá por eso el debate resulta tan difícil de cerrar. La vivienda no es solo un problema a resolver, también es un pilar del equilibrio económico de muchas familias. Cualquier ajuste profundo afecta a precios, patrimonios y expectativas. Mientras no se asuma esta complejidad, seguiremos hablando de escasez y accesibilidad sin terminar de explicar por qué el problema persiste.
La vivienda no encaja bien en los esquemas tradicionales. No es un bien de consumo cualquiera, ni un activo financiero más. Es ambas cosas a la vez. Y entender esa dualidad es, probablemente, el primer paso para empezar a pensar el problema de otra manera.