Un cartel que anuncia que se alquila una vivienda
La política de control de rentas está ganando fuerza en toda Europa para compensar el extraordinario aumento de los precios de alquiler, causado principalmente por la escasez de oferta y el traslado de la demanda de compra al alquiler. En España, la regulación se desarrolla mediante medidas de control de "segunda generación" (zonas tensionadas y controles específicos) para evitar las graves distorsiones que estas políticas generaron en el mercado español desde los años sesenta hasta finales del siglo XX.
El Sistema Estatal de Referencias de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) es una medida reciente que busca aportar un rango de valores para la fijación de nuevos contratos. Su gran valor reside en la riqueza y granularidad de sus datos (a nivel de barrio), lo que permite analizar la presión financiera sobre los hogares de residencia permanente y refleja la creciente inseguridad residencial marcada por una alta rotación de inquilinos.
No obstante, el SERPAVI presenta una limitación fundamental que le impide reflejar los precios de mercado actuales. La herramienta basa su metodología en las cantidades declaradas en el IRPF como ingresos por alquiler de vivienda principal, no en precios de mercado reales.
Esta información incluye una mezcla de alquileres antiguos, ingresos por periodos menores al año, y contratos de distintos años y con diferentes atributos (con/sin garaje, etc.), haciendo que sus promedios no muestren el valor actual de mercado, sino solo lo que pagaban los hogares ya alquilados en el pasado.
Visto desde la óptica de la limitación, el Sistema Estatal de Referencias de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) funciona de facto como una medida de fijación de precios máximos de alquiler. Su utilidad radica en aportar una referencia sobre las cantidades que se consideran sostenibles para que un hogar pueda mantener una vivienda de alquiler.
Inicialmente, sus efectos deberían ser limitados, ya que solo es aplicable a las viviendas principales (el alquiler protegible por ley), con lo que, si la diferencia entre el precio de mercado y el fijado es muy elevada, el incentivo de mercado para ‘hacer trampas’ en la contratación es enorme: la rentabilidad de elevar el precio por encima del máximo fijado por la herramienta en el alquiler de una vivienda principal, utilizando razones diferentes al propio alquiler (garaje, servicios, muebles…) es tan alto que hace fácil que esto ocurra si la demanda es capaz de pagar cantidades mayores.
Si esta medida tiene éxito, el futuro de los mercados de alquiler más demandados que se pone delante de nuestros ojos es el de un mercado segmentado (en zonas tensionadas), en el que los alquileres de larga duración tendrán niveles de precios que serán cada vez más accesibles (ya que los precios están topados al alza, pero los ingresos irán aumentando), pero las viviendas vecinas que se alquilen en el barrio para períodos menores tendrán precios de mercado.
La diferencia entre ambos niveles de precios aumentará progresivamente y esto generará, por un lado, una reducción de la oferta de alquiler desde el largo plazo al medio plazo, o también la generalización en la contratación con condiciones particulares que ‘evitarán’ la declaración de vivienda permanente haciendo aparecer el alquiler como temporal para esquivar la regulación.
De nuevo se verá una distorsión adicional a la de los precios, en el funcionamiento del mercado, si no se aplican estas normativas con un sistema férreo de control.
En tercer lugar, la aplicación temporal de estas medidas podría generar la congelación de la oferta ‘esperando las fases de desregulación’, lo que no parece que pudiese disminuir los efectos de segmentación y ocultación de alquileres.
Por último, y más importante, el control de alquileres que se fija al uso permanente afecta negativamente a la calidad de las viviendas alquiladas. La literatura lo describe y la evidencia en España también. El efecto sobre la calidad tiene dos orígenes.
El primero consiste en el diferencial entre el coste de renovación y la rentabilidad del alquiler. Si esta diferencia es muy pequeña, nula o negativa, el propietario no actualizará la vivienda. El deterioro del parque español durante los ochenta y noventa, que llevó a la venta masiva de la propiedad a sus inquilinos, tuvo esta razón.
El segundo es más moderno y ya existe evidencia de que está ocurriendo: la falta de oferta está generando una competencia por las viviendas en alquiler enorme, con aumento de los precios independientemente de la calidad: la escasez hace que los propietarios no necesiten mejorar la vivienda para alquilarla a precios de mercado.
El resultado final de ambas es un empeoramiento de la calidad del parque alquilado y un deterioro de la calidad de vida en las viviendas de alquiler, lo que, junto con la inseguridad en la continuidad de los contratos, es una buena razón que justifica la aplicación de medidas de política pública para evitarlos.
El acceso a la vivienda es un desafío que requiere de una estructura de medidas de política coordinada para su solución. Controlar los precios, sin compensar con el aumento de la oferta, los niveles de calidad y el control, parece claramente un error.
*** Paloma Taltavull es coordinadora de Foro Elección Ciudadana y catedrática de la Universidad de Alicante.