Obras en viviendas
El mercado inmobiliario español entra en una fase de madurez forzada. Las ventas se moderan, no porque falten compradores, sino porque escasea el producto. La paradoja es evidente: la economía crece, el empleo resiste y el crédito fluye, pero acceder a una vivienda es cada vez más difícil.
El problema no es coyuntural. Desde hace tiempo, España construye menos de lo que necesita. Los nuevos hogares superan con creces a las viviendas terminadas, y la producción de obra nueva avanza con lentitud.
En muchas zonas, especialmente las de mayor demanda, los proyectos tardan años en materializarse entre trámites, licencias y falta de suelo disponible. La consecuencia es una presión constante sobre los precios, tanto en la compra como en el alquiler, que sigue desplazando a parte de la población fuera del mercado.
Aun así, los factores que sostienen la demanda continúan firmes. El empleo aumenta, los salarios recuperan poder adquisitivo y los tipos hipotecarios se han estabilizado en niveles relativamente bajos.
Pero esos vientos favorables para la demanda se estrellan contra los obstáculos estructurales que impiden aumentar la oferta: complejidad burocrática, escasez de suelo finalista, falta de mano de obra y baja rentabilidad, entre otros. Y es en ese desequilibrio donde se explica buena parte de la tensión que vive el mercado.
El encarecimiento de los precios está neutralizando buena parte de la mejora en la accesibilidad que han aportado la bajada de los tipos
En este contexto, conviene detenerse en la situación actual y sus perspectivas. Aunque el número de operaciones sigue siendo elevado —alrededor de 62.000 transacciones al mes—, las ventas muestran una clara desaceleración desde el inicio del ejercicio. El enfriamiento alcanza tanto a la vivienda nueva como a la usada.
En el caso de la nueva, con descensos de unas 2.300 operaciones entre el máximo de enero de este año y los valores mínimos entre mayo y agosto. Respecto a la usada, con un recorte de unas 2.500 transacciones entre el máximo de dic-24 y los valores alcanzados entre mayo y agosto. El ajuste en el segundo trimestre del año se deja sentir en todos los segmentos: las compraventas de vivienda principal caen casi un 1 % t/t, y las de extranjeros en torno al 8 % t/t.
Pero ¿por qué caen las ventas si, en teoría, todos los vientos de cola soplan a favor? Una de las razones es la escasez de producto disponible.
El mercado podría estar agotando el remanente de vivienda usada que permanecía sin vender, tras el parón provocado por la subida de tipos en 2023 y el aumento de la oferta derivado de la nueva Ley de Vivienda, que habría animado a muchos propietarios a vender en lugar de alquilar. A ello se suma que la oferta de obra nueva responde a decisiones de inversión tomadas hace dos años, por lo que la respuesta a las nuevas condiciones de mercado tarda en producirse.
Por otro lado, el encarecimiento de los precios está neutralizando buena parte de la mejora en la accesibilidad que han aportado la bajada de los tipos y el aumento de las rentas, expulsando del mercado a una parte de la demanda potencial.
La tensión es aún mayor en el mercado del alquiler, donde las rentas han subido un 34% desde 2019, frente al 22%
De hecho, los precios continúan al alza, reflejo del desequilibrio entre oferta y demanda: en la primera mitad de 2025 se incrementaron un 9,7% interanual. La tensión es aún mayor en el mercado del alquiler, donde las rentas han subido un 34% desde 2019, frente al 22% del precio de compra, hasta el punto de que hoy el esfuerzo necesario para pagar un alquiler supera al destinado al pago de una hipoteca media.
Este fenómeno está intensificando la llamada “trampa del alquiler”. Los inquilinos, ante el aumento de los alquileres, no son capaces de ahorrar la cantidad necesaria para afrontar el pago de la entrada cuando desean pasar a comprar una vivienda.
Antes, el alquiler era en muchos casos la antesala a la propiedad, que facilitaba la emancipación de los jóvenes. Actualmente, para muchos se ha convertido en un régimen del que, aunque se quiera, resulta difícil salir.
En cuanto a la oferta, la bajada de los tipos de interés, la subida de los precios y la llegada de mano de obra extranjera estaría favoreciendo la producción. Así, los visados de vivienda nueva crecieron cerca de un 11 % interanual, hasta unas 132.000 unidades en los últimos doce meses hasta julio de 2025, pero el ritmo sigue siendo insuficiente para absorber la demanda, teniendo en cuenta que en 2024 y 2025 se habrán creado unos 185.000 hogares, en promedio anual.
En comunidades de elevada presión, la actividad promotora avanza incluso por debajo de la media nacional. Este déficit estructural mantiene viva la presión sobre los precios y limita la capacidad de normalización del mercado.
El aumento del presupuesto del nuevo Plan de Vivienda es un paso en la dirección correcta, aunque seguirá siendo inferior a la media europea (0,4 % vs 0,7 % del PIB)
Por su parte, las políticas públicas no han logrado revertir la tendencia hasta el momento. El aumento del presupuesto del nuevo Plan de Vivienda es un paso en la dirección correcta, aunque seguirá siendo inferior a la media europea (0,4 % vs 0,7 % del PIB), sobre todo teniendo en cuenta que su efectividad se verá reducida por la fragmentación competencial entre administraciones y la falta de coordinación institucional.
Además de que los recursos son insuficientes, las medidas tardarán en llegar al mercado. Iniciativas como la creación de una empresa pública de vivienda o las ayudas a la rehabilitación pueden tener impacto, pero siguen sin abordar los verdaderos cuellos de botella: la falta de suelo urbanizable, la lentitud administrativa y la baja rentabilidad empresarial.
Otras medidas como los créditos ICO para construcción de nueva vivienda son positivas para dinamizar la construcción, aunque su diseño, cargado de burocracia, parece estar limitando enormemente sus efectos. Y mientras tanto, las ayudas a la demanda —por bienintencionadas que sean— corren el riesgo de presionar los precios al alza ante la falta de oferta actual.
Las previsiones apuntan a que esta situación se mantendrá en los próximos años, si no cambian las políticas. Según el Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, las ventas de viviendas permanecerán prácticamente estables en 2025 y 2026 en torno a las 725.000 unidades al año.
Un comportamiento que no responde a un debilitamiento de la demanda —que sigue apoyada en unos fundamentales sólidos, como el empleo o la estabilidad de los tipos—, sino a la falta de producto disponible y al consecuente encarecimiento de la vivienda.
España necesita una estrategia de vivienda centrada en facilitar la producción
Y es que los precios seguirán creciendo con fuerza, en torno a un 10% este año y alrededor de un 7,0% el próximo, lo que no impedirá que parte de la demanda potencial quede excluida por la imposibilidad de afrontar el pago. Los visados de obra nueva también aumentarán, pero no lo suficiente para cubrir la creación de hogares. Y, en consecuencia, el déficit acumulado de vivienda desde 2020, lejos de reducirse, continuará ampliándose, y podría alcanzar las 725.000 en 2027.
El resultado es un mercado que no se normaliza. Las compraventas se mantienen en cotas altas, aunque se estancan ahí, y los precios siguen al alza empujados por el déficit de viviendas. Una estabilidad aparente que esconde un desequilibrio que corre el riesgo de convertirse en estructural: la falta de oferta sigue siendo el principal obstáculo para acceder a la vivienda.
En cualquier caso, España necesita una estrategia de vivienda centrada en facilitar la producción. Con medidas que podrían tener efectos a corto plazo, como ofrecer seguridad jurídica y dotar de recursos a los órganos judiciales encargados de resolver los procesos de incumplimiento en los contratos de alquiler para incrementar la oferta de alquileres.
Pero, sobre todo, con actuaciones de más largo plazo. Eso significa agilizar los procesos urbanísticos y reducir los trámites burocráticos y mejorar la productividad del sector, lo que a su vez impulsaría los incentivos para construir.
También implica invertir en formación y atraer mano de obra joven para asegurar el relevo generacional en la construcción. Y, sobre todo, requiere un pacto político que trascienda los ciclos electorales y ponga la vivienda en el centro de las prioridades del país.
Construir más viviendas no es solo una cuestión económica, sino una política social de primer orden. Si no se abordan los obstáculos que hoy bloquean la oferta, el mercado quedará atrapado en su propio desequilibrio. Porque un país que no puede alojar a sus ciudadanos está hipotecando algo más que su mercado inmobiliario: su propio futuro.
*** Félix Lores, BBVA Research.