Cartel que señala estar dado de alta en el Registro de Viviendas de Uso Turístico
La entrada en vigor del Real Decreto 1321/2024, que desarrolla el Registro de Viviendas de Uso Turístico, representa un importante paso en la regulación del mercado turístico y temporal.
Sin embargo, su aplicación práctica ya está revelando problemas serios de operatividad, especialmente en tres frentes que desde la experiencia profesional, estamos observando desde el despacho Babot-Aranguren:
1. La odisea de los no residentes: un trámite casi imposible desde el extranjero
Uno de los primeros escollos que encuentra el nuevo sistema es el de los extranjeros propietarios de viviendas en España que desean cumplir con su obligación registral. En muchos casos, se trata de ciudadanos de la UE o de países extracomunitarios que utilizan sus inmuebles como inversión o segunda residencia, y que, en la mayoría de los casos, no disponen de certificado digital español.
Cada Registro está exigiendo documentación distinta, desde certificaciones de la comunidad de propietarios hasta cédulas de habitabilidad
La normativa exige que la inscripción se realice por el titular catastral, ya sea directamente o a través de un representante. Pero aquí empieza el problema: la representación solo es válida si se acredita con poder notarial debidamente apostillado y traducido o si se utiliza un certificado digital, algo que la mayoría de los propietarios extranjeros no poseen ni saben cómo obtener.
El resultado es que muchos propietarios se enfrentan a una barrera tecnológica y burocrática, que choca de lleno con el principio de simplificación administrativa que debería inspirar cualquier normativa.
Desde nuestra experiencia en Babot-Aranguren, hemos comprobado cómo esta exigencia está generando frustración, retrasos e incluso situaciones de incumplimiento involuntario por parte de propietarios extranjeros que desean cumplir con la legalidad. ¿No habría sido más razonable habilitar un sistema alternativo de representación más accesible? ¿Por qué exigir requisitos tan gravosos que, en la práctica, expulsan del sistema a un amplio colectivo de contribuyentes cumplidores?
2. El artículo 6.g): la trampa del plazo de 48 horas
El segundo gran escollo se encuentra en el artículo 6.g) del Real Decreto, que impone a las plataformas de alquiler vacacional la obligación de cumplir, en un plazo de cuarenta y ocho horas, las resoluciones administrativas que ordenen la retirada de anuncios vinculados a viviendas no inscritas en el Registro de Apartamentos, o cuyo número haya sido suspendido o retirado.
3. Un registro, múltiples criterios: la inseguridad jurídica en los Registros de la Propiedad
Finalmente, cabe poner el foco en un problema que no nace con el Real Decreto, pero que se ve acentuado con su entrada en vigor: la disparidad de criterios entre los distintos Registros de la Propiedad encargados de practicar la nota marginal del número de registro estatal en las inscripciones de dominio.
En la práctica, cada Registro está exigiendo documentación distinta, desde certificaciones de la comunidad de propietarios hasta cédulas de habitabilidad, lo que genera una inseguridad jurídica absoluta y ralentiza el proceso de inscripción. Este desorden termina penalizando tanto al administrado como a los propios registradores, que se enfrentan a un escenario normativo ambiguo y disperso.
Si de verdad se quiere construir un sistema eficaz, es urgente revisar estos aspectos y adaptar la norma a las necesidades reales del ciudadano
Desde el despacho Babot-Aranguren, hemos detectado que esta falta de uniformidad está obligando a los administrados a duplicar esfuerzos e incurrir en costes innecesarios, según la provincia o incluso el registrador asignado. Lo que debería ser un trámite ágil y uniforme, se ha convertido en un laberinto de interpretaciones que debilita el objetivo de transparencia que busca la norma.
Conclusión: una buena intención, mal ejecutada
El Real Decreto 1321/2024 nace con una finalidad legítima: ordenar el sector de los alquileres turísticos y combatir el fraude. Pero en su aplicación práctica, adolece de rigideces administrativas, falta de sensibilidad con los no residentes y una preocupante ausencia de coordinación institucional.
Como abogado, y desde la posición que me otorga la práctica diaria, creemos que si de verdad se quiere construir un sistema eficaz, es urgente revisar estos aspectos y adaptar la norma a las necesidades reales del ciudadano. Legislamos para simplificar, no para crear más obstáculos.
*** Carlos Babot Horcajadas es abogado y socio fundador de Babot-Aranguren.
