Montaje de Isabel Rodríguez y Real Decreto Ley.
Las medidas de vivienda, una a una: desahucios suspendidos, regulación para las habitaciones y dos años de prórroga
El Ejecutivo ha dividido el paquete en dos decretos ante la falta de apoyos para algunas medidas
Más información: La realidad de la vivienda en la 'era Sánchez': comprarla sube un 70% y alquilarla un 45% mientras los salarios se atascan
A falta de uno, dos. Tras meses de negociaciones y varios intentos fallidos para sacar adelante nuevas medidas en materia de vivienda, el desahucio de Maricarmen ha acelerado las conversaciones entre Sánchez y sus socios.
En apenas cuatro días, el Gobierno ha conseguido cerrar el acuerdo y ha aprobado este martes dos reales decretos-ley de vivienda que introducen nuevos cambios en el mercado del alquiler y que el Ejecutivo quiere llevar al Congreso de forma inmediata.
El Ejecutivo ha optado por dividir las medidas en dos decretos para separar las que cuentan con mayor respaldo parlamentario de las que todavía no tienen garantizada su aprobación.
El primero concentra el grueso del paquete, mientras que el segundo recoge una de las principales exigencias de Sumar, reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler habitual, medida que por ahora no cuenta con los apoyos necesarios en el Congreso.
Desahucios hasta 2030
El primer bloque se centra en los desahucios. El Gobierno amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la vigencia del denominado escudo social para reforzar la protección de las personas vulnerables frente a los desalojos.
Rodríguez ha asegurado que también se mejorarán los mecanismos de protección de las administraciones públicas para "evitar nuevos casos como el de Maricarmen".
El texto contempla además medidas para compensar a los propietarios cuando no se ejecute el desahucio. Podrán acogerse las personas físicas y también las empresas dedicadas al alquiler habitual asequible o social.
La cantidad podrá cubrir el alquiler y los suministros impagados, así como los daños causados en la vivienda.
El Gobierno prohíbe desahuciar hasta 2030 y que los fondos compren casas e intentará 'colar' la renovación automática
Para el resto de propietarios que no puedan acogerse a estos criterios, el mecanismo cambia. El juez deberá pedir primero a las administraciones autonómicas y locales una solución habitacional. Si no existe o no hay respuesta, suspenderá el procedimiento hasta que se encuentre una alternativa.
La suspensión del desahucio se revisará cada doce meses. Terminará cuando desaparezca la situación que la provocó o cuando hayan pasado tres años.
Además, se introduce una protección específica para los pequeños propietarios. La vulnerabilidad económica del inquilino no prevalecerá frente a la del casero cuando este sea una persona física con dos viviendas o menos.
Prórroga de dos años
Otra de las medidas incluidas en este primer decreto tiene que ver con la prórroga extraordinaria de los alquileres.
Los contratos de vivienda habitual vigentes podrán acogerse a ella si su periodo obligatorio o la prórroga del mismo terminan antes del 31 de diciembre de 2028.
El inquilino deberá solicitarla, estar al corriente del alquiler y haber pagado las ocho mensualidades anteriores.
Las prórrogas serán por periodos anuales y podrán alcanzar un máximo de dos años.
![Llaves de una casa recién comprada.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11364152.jpg?p=w:320\/h:240&h=yoqXMVm7"])
El propietario estará obligado a aceptarla, aunque hay excepciones. Podrá recuperar la vivienda si acredita que la necesita para él o para determinados familiares.
La prórroga tampoco será obligatoria si propietario e inquilino llegan a otro acuerdo para continuar con el alquiler y pactan una renta al menos un 5% inferior a la que paga el inquilino con el contrato actual.
Durante esos dos años se mantendrán las condiciones del contrato anterior.
Tope del 2%
El decreto también vuelve a limitar de forma extraordinaria la actualización de los alquileres.
La medida estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2027 y afectará a la actualización anual de la renta.
Cuando llegue el momento de revisarla, propietario e inquilino podrán pactar cuánto sube. Sin embargo, si no llegan a un acuerdo, el propietario no podrá aplicar un incremento superior al 2%.
Al margen de esta medida temporal, el texto fija el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) como techo para las actualizaciones anuales.
Como regla general, en las zonas tensionadas la nueva renta tampoco podrá superar la del contrato anterior una vez aplicada su correspondiente actualización.
Solo podrá incrementarse hasta un máximo del 10% en determinados casos: si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores, si se han realizado mejoras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, si se han acometido obras de accesibilidad o si se firma un contrato de diez años o más —o se ofrece al inquilino la posibilidad de prorrogarlo hasta alcanzar ese periodo—.
Cerco al alquiler temporal
El segundo bloque del decreto busca frenar las compras especulativas de vivienda y actuar sobre algunas de las vías hacia las que, según el Gobierno, se está desplazando el alquiler residencial.
Entre ellas se encuentra el alquiler temporal. El Ejecutivo busca marcar una frontera más clara entre estos contratos y los de vivienda habitual.
El alquiler temporal deberá responder a una causa "justificada y acreditable". El contrato tendrá que recoger expresamente ese motivo y será el propietario quien tenga que demostrar que existe.
Si no hay una causa válida, perderá su carácter temporal y pasará a considerarse alquiler habitual desde el momento de su firma.
![Evolución de los desahucios en España](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11361995.jpg?p=w:320\/h:240&h=_v9w2z43"])
La duración deberá superar los 31 días y, como regla general, no podrá pasar de doce meses. Si se supera ese periodo sin una justificación o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considerará un alquiler habitual.
El texto también facilita la salida del inquilino. Podrá abandonar la vivienda después del primer mes, siempre que avise con diez días de antelación, y no tendrá que pagar una indemnización.
Además, el decreto también pone el foco en el alquiler por habitaciones. El objetivo es evitar que dividir una vivienda permita esquivar los límites que se aplicarían si se alquilara el piso completo.
Así, el precio conjunto de las habitaciones no podrá superar la renta que correspondería a la vivienda completa. Además, estos contratos quedarán sujetos a las reglas del alquiler residencial para evitar que esta fórmula se utilice para eludir los controles sobre los precios.
Reforma de la LAU
Más allá de la regulación del alquiler temporal, el decreto plantea una amplia reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En total, modifica 34 apartados que afectan a la relación entre propietarios e inquilinos.
Entre otros cambios, el texto prohíbe cargar al inquilino los gastos de inmobiliaria o exigirle un seguro de impago.
También establece que, si el casero no responde en 15 días ante una reparación necesaria, el inquilino podrá hacerla y descontar su coste del alquiler.
Además, amplía el derecho del inquilino a comprar la vivienda con preferencia si el propietario decide venderla, incluso en determinados casos de ventas conjuntas de varias viviendas o edificios.
En las zonas tensionadas, los nuevos contratos de grandes propietarios tampoco podrán superar el precio máximo que marque el sistema estatal de referencia.
Incentivos fiscales
El real decreto-ley recoge varias deducciones en el IRPF para los propietarios que alquilen sus viviendas en zonas tensionadas.
Los incentivos van del 50% al 100% de las rentas obtenidas por esos alquileres, dependiendo de las condiciones y de si se rebaja o se mantiene el precio. Los beneficios aumentan, además, cuando los inquilinos son jóvenes menores de 36 años.
Jóvenes
Los beneficios fiscales no son solo para los propietarios. También los hay para los inquilinos.
Los jóvenes podrán deducirse un 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de su vivienda habitual, con los límites de renta establecidos en el decreto.
Asimismo, las ayudas recibidas dentro de la línea de financiación para rehabilitación, accesibilidad y renovación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 estarán exentas de IRPF.
También habrá beneficios fiscales para los propietarios que vendan sus viviendas a entidades públicas dedicadas a vivienda social o asequible, aunque la exención dependerá del importe de la operación y será decreciente en determinados tramos.
Pisos turísticos y viviendas vacías
El decreto también incluye cambios fiscales dirigidos al alquiler turístico y las viviendas vacías.
Desde el 1 de octubre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos a un mismo inquilino pasarán a tributar al tipo reducido del IVA del 10%, siempre que el propietario no tenga allí su residencia habitual.
El mismo tipo se aplicará a los alojamientos que presten servicios propios de un hotel, como limpieza, lavandería o restauración.
También se modifica la fiscalidad de las viviendas vacías. Los ayuntamientos podrán imponer un recargo de hasta el 50% del IBI a las viviendas que lleven más de dos años vacías de forma continuada y sin causa justificada.
![El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez y la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11359075.jpg?p=w:320\/h:240&h=hKpdmGJM"])
Con carácter general, se aplicará cuando pertenezcan a propietarios con cuatro o más viviendas. Si el inmueble lleva vacío más de tres años, el recargo podrá alcanzar el 100%.
El decreto extiende además los recargos de IBI a las viviendas turísticas situadas en zonas tensionadas si los ayuntamientos deciden aplicarlos.
Por otro lado, se modifica la tributación en el IRPF de los inmuebles que no son la vivienda habitual ni están alquilados, como las segundas residencias.
A partir de 2027, la renta que Hacienda considera que genera ese inmueble se calculará mediante una nueva escala ligada a su valor catastral.
Control a las plataformas
El Gobierno también endurece las obligaciones de las plataformas que anuncian alquileres de corta duración, como Booking o Airbnb.
El texto establece un régimen de infracciones y sanciones para aquellas que incumplan las normas sobre el registro y la publicidad de estos alojamientos.
Las infracciones muy graves podrán alcanzar un millón de euros, con un límite máximo equivalente al 2% de la facturación anual mundial de la plataforma.
Las graves podrán llegar a 500.000 euros o al 1% de la facturación, mientras que las leves podrán ser sancionadas con hasta 100.000 euros.
Entre los incumplimientos se encuentra mantener anuncios de viviendas cuyo número de registro haya sido suspendido o retirado o no realizar las comprobaciones exigidas sobre los datos de los anuncios.
Gravamen a las socimi
El decreto incluye también una modificación específica del régimen fiscal de las socimi, con efectos desde los ejercicios iniciados en 2026.
El texto establece un gravamen especial del 15% sobre determinados beneficios que estas sociedades obtengan y no repartan entre sus accionistas.
Ese porcentaje aumentará hasta el 25% cuando los beneficios no distribuidos procedan del alquiler de viviendas u otros inmuebles residenciales, incluidos los alquileres turísticos, alojamientos y contratos de corta duración.
Sin embargo, el decreto introduce rebajas para las socimi que destinen la mayor parte de sus viviendas al alquiler asequible.
![Los salarios condicionan la vivienda.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11357331.jpg?p=w:320\/h:240&h=5ylGj99C"])
Si más del 80% de su parque en alquiler en España se dedica a este fin, el gravamen del 25% se reducirá a la mitad, hasta el 12,5%.
La rebaja podrá alcanzar el 100% si, además de superar ese porcentaje de vivienda asequible, la socimi reinvierte los beneficios no distribuidos en este tipo de inmuebles en un plazo máximo de tres años.
Los requisitos se aplicarán de forma gradual. En los ejercicios iniciados en 2026 bastará con superar el 60% de vivienda asequible y en 2027 el porcentaje aumentará al 70%. Después se aplicará el umbral general del 80%.
Más vivienda asequible
El cuarto bloque del primer decreto se centra en aumentar la oferta de vivienda asequible.
El Gobierno reforzará Casa 47 para ampliar el parque público y regula el traspaso a esta entidad de inmuebles del Estado y de la Seguridad Social que puedan destinarse a vivienda.
También incluye propiedades de organismos como Defensa, ADIF o la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado que sean aptas para este fin.
Además, el Ejecutivo rebajará al 4% el IVA de las viviendas de promoción pública y protegidas.
Préstamos y avales
A ello se suma el nuevo mecanismo 'Tu Casa', dirigido a hogares que pueden afrontar una hipoteca pero no han conseguido ahorrar lo suficiente para comprar.
El programa contempla préstamos al 0% de hasta 50.000 euros o el 20% del valor de la primera vivienda.
Además, se crea una línea de 2.000 millones de euros en avales públicos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para proyectos de alquiler social o asequible.
El Estado asumirá así parte del riesgo de los préstamos que reciban promotores públicos y privados para construir nuevas viviendas o mejorar las que ya están destinadas a este tipo de alquiler. Los avales podrán tener un plazo de hasta 35 años.
El texto añade otros 280 millones de euros en avales para empresas y promotores que utilicen sistemas de construcción industrializada de viviendas.
Hipotecas vendidas a fondos
Otra de las medidas afecta a las hipotecas que los bancos venden a fondos u otras empresas.
El decreto permitirá que una persona cuya hipoteca sobre su vivienda habitual sea vendida pueda cancelar la deuda pagando lo que la entidad compradora haya abonado por ella, más los intereses legales y determinados gastos.
El comprador deberá comunicarle ese precio y el hipotecado tendrá 90 días para ejercer este derecho.
Grandes tenedores
El texto mantiene como gran tenedor a quien tenga más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
En las zonas tensionadas, las comunidades autónomas podrán rebajar el límite hasta cinco viviendas si lo justifican.
Esta condición deberá acreditarse mediante un certificado del Registro de la Propiedad.
Segundo decreto
En paralelo, el Gobierno ha aprobado un segundo real decreto-ley dedicado específicamente a reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler habitual.
El Ejecutivo separa así esta medida para satisfacer una de las principales exigencias de Sumar, pese a que, por el momento, no cuenta con los apoyos necesarios para garantizar su convalidación en el Congreso.
A diferencia de la prórroga extraordinaria de hasta dos años incluida en el primer decreto, este segundo texto aborda la renovación de los contratos una vez alcanzan su vencimiento.
Rodríguez ha defendido la necesidad de avanzar hacia contratos de mayor duración para que "vivir de alquiler no sea vivir en vilo". Como referencia, ha señalado el modelo de Casa 47, donde los contratos públicos podrán alcanzar hasta 75 años de vigencia.
![Carteles de venta y alquiler en una ventana de una casa antigua de Valencia.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11357232.jpg?p=w:320\/h:240&h=_7ZmTPZZ"])
Este segundo texto, sin embargo, llega al Consejo de Ministros con un recorrido diferente. La propia ministra ha reconocido que el Gobierno no ha podido trabajarlo con los grupos parlamentarios con "la dedicación, el tiempo y los debates" que sí ha dedicado al primer decreto.
La medida tendrá que buscar ahora los apoyos necesarios para superar su convalidación en el Congreso.
Por su parte, el Ejecutivo quiere acelerar la tramitación parlamentaria de las medidas. Rodríguez ha avanzado que pretende llevar la convalidación al Congreso de manera inminente, con la previsión de celebrar un pleno extraordinario este mismo viernes.
