Carteles de venta y alquiler en una ventana de una casa antigua de Valencia.
Suelo, burocracia y normas que no paran de cambiar lastran 20 años de intentos por solucionar el problema de la vivienda
El sector fija en 250.000 viviendas al año el ritmo necesario de construcción.
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La vivienda vuelve a ser el principal problema de España. El último barómetro del CIS la sitúa a la cabeza de las preocupaciones de sus ciudadanos, con un 42,6% de menciones.
Una preocupación que lleva dos años instalada en la mente de los españoles pese a las casi dos décadas de medidas e intentos por facilitar el acceso a una casa.
No es un problema nuevo. Tampoco lo son las soluciones que se llevan años poniendo encima de la mesa. Desde la crisis de 2007 se han sucedido cambios normativos, planes y medidas para intentar dar respuesta al problema. Sin embargo, casi 20 años después, el acceso a la vivienda sigue sin encontrar una solución.
España necesita más viviendas, el sector asegura que podría construir muchas más y existe terreno para hacerlo. Sin embargo, la oferta sigue sin reaccionar al ritmo que necesita el mercado.
Ahí está ahora una de las grandes contradicciones de la vivienda. Si sabemos que hacen falta más casas, ¿por qué cuesta tanto conseguirlas?
El sector cree que aumentar el ritmo de construcción es posible. Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), sitúa en 250.000 viviendas anuales la "cifra de crucero" que debería alcanzar España.
"No sólo creemos que es posible, sino que es necesario para empezar a dar solución al problema de la vivienda", explica a EL ESPAÑOL-Invertia.
![Alberto Núñez Feijóo, durante una visita a la promoción de viviendas públicas en Madrid.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11355485.jpg?p=w:320\/h:240&h=HPlt7g8L"])
La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) comparte esa idea. La patronal de los promotores considera que elevar la producción "no es un objetivo inalcanzable para el sector". El problema es que decidir construir más no significa poder hacerlo mañana.
Una vivienda empieza mucho antes de que aparezcan las grúas. Primero hay que conseguir que el terreno pueda utilizarse para construir.
La patronal de promotores calcula que transformar un suelo puede llevar entre 15 y 20 años. Después llegan las autorizaciones, que pueden sumar entre ocho y doce meses. Y ya la construcción, que necesita otros 18 ó 24 meses.
Por eso, una de las claves para entender por qué la oferta tarda tanto en responder está en el suelo. Y aquí aparece otra paradoja. Terreno hay. Pero eso no significa que esté disponible para empezar a construir.
![Una persona pobre pidiendo en la calle.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11355128.jpg?p=w:320\/h:240&h=6WSG0e0Q"])
El doctor en Economía e investigador de Funcas, experto en vivienda, Ignacio Ezquiaga, calcula, a partir de datos del Ministerio de Vivienda, que existe suelo en zonas urbanas y metropolitanas con capacidad para levantar unos dos millones de viviendas.
El problema, según explica, es que buena parte no llega al mercado.
Por ello pone el foco en los ayuntamientos. Ezquiaga considera que podrían movilizar su patrimonio municipal para levantar vivienda protegida, así como hacerlo mediante acuerdos con el sector privado.
Sin embargo desbloquear una parcela tampoco es suficiente. Después comienza la carrera administrativa. Fernández Alén señala que existen ayuntamientos donde una licencia tarda "un año y medio, incluso dos años".
Ezquiaga cree que acelerar esos permisos ayudaría. Pero avisa de que para entonces parte del tiempo ya se ha perdido. "El problema, lamentablemente, es previo a ese", señala.
Sergio Nasarre, jurista, catedrático de la universidad pública de Tarragona y especialista en vivienda, apunta a otra razón que dificulta avanzar: la falta de continuidad y seguridad en las reglas.
Nasarre lleva el origen de este camino hasta la crisis de 2007. Desde entonces, sostiene que las políticas de vivienda han ido encadenando cambios sin conseguir resolver el problema.
"Llevamos desde 2007 improvisando leyes incoherentes", señala el experto, que considera que esa sucesión de normas ha terminado generando inseguridad jurídica y dificultando que el mercado responda.
![Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas sufren un fuerte descenso en Castilla-La Mancha](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/9995753.jpg?p=w:320\/h:240&h=PEkLbnr6"])
Nasarre considera que la acumulación de normas y sus continuos cambios generan dudas entre propietarios y empresas.
A su juicio, esa situación puede frenar tanto la salida de viviendas al alquiler como nuevas promociones destinadas a este mercado.
Nasarre también cuestiona cómo se plantea parte de la vivienda asequible. Pone como ejemplo los alquileres de CASA 47, que pueden alcanzar los 75 años. A su juicio, una familia puede necesitar ayuda durante una etapa concreta, pero no necesariamente durante toda su vida.
Por eso defiende que el apoyo público se adapte a la situación de cada hogar y vaya acompañado de medidas que le permitan recuperar autonomía económica.
![Panorámica de Cazorla.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11353830.jpg?p=w:320\/h:240&h=iiHckPA6"])
Detrás de esa crítica también está el coste. Crear vivienda pública, explica, exige una inversión inicial, pero el gasto no termina cuando se entregan las llaves.
Ese parque también debe mantenerse durante años. Nasarre considera que sostenerlo a gran escala requiere importantes recursos públicos de forma continuada.
Eso tampoco significa que la vivienda pública pueda dejarse para más adelante. El catedrático defiende que hacen falta respuestas para las familias que hoy no pueden acceder a una casa. Pero esas medidas inmediatas tienen que convivir con otras que permitan aumentar la oferta a largo plazo.
Y ahí aparece otra dificultad. Muchas de las soluciones que pueden cambiar de verdad el mercado necesitan años para notarse. Por lo que, aunque mañana se tomaran decisiones para construir más, las nuevas viviendas no llegarían de inmediato.
España sabe que necesita más casas. El sector asegura que puede construirlas y suelo existe. El gran reto es conseguir que esas tres piezas dejen de avanzar por separado y convertirlas, finalmente, en viviendas donde poder residir.
