Promoción de viviendas en obra.
España cuadruplica el plazo legal para conceder licencias de vivienda: la espera encarece cada casa en 13.000 euros
Los permisos tardan de media 12 meses y algunos acumulan esperas de hasta dos años.
Más información: La vivienda se encarece un 12,5% y alcanza un máximo histórico de 2.355 euros por metro cuadrado
España registra una demora en la concesión de licencias de vivienda que cuadruplica el plazo que marca la ley.
El plazo legal para conceder una licencia de obra es de tres meses desde su solicitud, pero la media en el país alcanza ya los 12 meses. Es decir, cuatro veces más.
Una espera que además tiene un precio. El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) estima que 12 meses de retraso generan un sobrecoste de 13.000 euros por vivienda. Una factura que se suma a un mercado con falta de oferta y precios cada vez más elevados.
España necesita construir más viviendas y el sector lleva tiempo señalando la falta de suelo, de trabajadores y el aumento de los costes como algunos de los grandes obstáculos.
Pero antes de que entren las máquinas hay otro cuello de botella que muchas veces se olvida: conseguir la licencia.
El problema aparece incluso cuando ya hay suelo y un proyecto preparado. Además, en la mayoría de casos, los plazos llegan a ser todavía mayores que esa media nacional.
Property Buyers by SOMRIE asegura que determinados proyectos residenciales están esperando entre un año y medio y dos años.
Una horquilla que también maneja la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), tal y como confirma su presidente, Pedro Fernández Alén.
Por su parte, la compañía de agentes inmobiliarios apunta a la falta de personal técnico, los cambios en los equipos municipales y los informes de distintos organismos. También señala la convivencia de normas municipales, autonómicas y estatales.
![Una persona pobre pidiendo en la calle.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11355128.jpg?p=w:320\/h:180&h=6dHSIh1A"])
Y es que mientras el expediente avanza, el proyecto sigue parado y la factura continúa creciendo. La espera puede elevar los costes de construcción, los honorarios profesionales y los gastos ligados al mantenimiento del activo.
Los expertos consultados por este periódico coinciden en que el impacto es especialmente importante en la vivienda asequible. En este tipo de promociones hay menos margen para asumir nuevos costes, por lo que el retraso puede terminar afectando a su viabilidad o al precio final.
Ese sobrecoste no se queda únicamente en las cuentas del promotor. También puede acabar llegando al comprador.
Desde la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) ponen como ejemplo el tiempo que una familia debe seguir pagando un alquiler mientras espera su vivienda.
![Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas sufren un fuerte descenso en Castilla-La Mancha](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/9995753.jpg?p=w:320\/h:240&h=PEkLbnr6"])
A ello se suman los costes financieros de la promoción, que después pueden repercutirse en el precio final.
La patronal madrileña confirma además que los retrasos siguen siendo elevados. En la Comunidad de Madrid, el tiempo medio ronda los 12 o 14 meses. Y aunque aseguran que las esperas de 18 o 24 meses no son habituales, se producen "con más frecuencia de la deseable".
SOMRIE señala el caso de una promoción de siete viviendas en Blanes. El proyecto se presentó en octubre de 2023 y la licencia llegó en julio de 2025.
Sin embargo, en septiembre de 2026 todavía faltaba otra autorización para comenzar las obras.
Casi tres años de trámites antes de colocar el primer ladrillo. Durante ese tiempo, los contratos de arras tuvieron que modificarse dos veces y estaba prevista una tercera modificación.
El problema es que la licencia llega al final de un proceso que ya arrastra años de espera. APCEspaña recuerda que transformar un terreno hasta dejarlo listo para construir puede llevar entre 15 y 20 años. Y, cuando por fin se supera todo ese recorrido y el suelo está preparado para que entren las máquinas, aparece este nuevo atasco.
![La carrera por las habitaciones compartidas.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11354568.jpg?p=w:320\/h:180&h=eNL6Mp9j"])
No obstante, el problema ya llegó al Ministerio de Vivienda. A comienzos de año el Ejecutivo publicó una guía para intentar agilizar la tramitación de las licencias residenciales. El documento recogía 20 recomendaciones y 15 ejemplos de buenas prácticas.
Las medidas buscaban reducir los tiempos sin eliminar controles. Entre ellas estaban la simplificación de documentos, una mayor coordinación entre administraciones, la unificación de criterios durante la tramitación y la digitalización de los expedientes.
Y es que precisamente, la tecnología es otro de los puntos donde el sector ve margen de mejora. ASPRIMA señala que las promotoras ya trabajan con proyectos en BIM, un formato digital en 3D. Sin embargo, asegura que parte de la revisión administrativa todavía se realiza de forma "casi artesanal".
Sin embargo, pese a las medidas planteadas por el Ministerio para agilizar la concesión de licencias, hoy, casi diez meses después, el atasco sigue presente.
![Panorámica de Cazorla.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11353830.jpg?p=w:320\/h:180&h=aNSQtErJ"])
Promotores y constructores siguen hablando de esperas que ya superan el año con gran facilidad, alcanzando incluso los 24 meses en algunos proyectos.
Así, el siguiente reto puede ser todavía mayor. El sector reclama liberar suelo y acelerar nuevas promociones para aumentar la oferta, pero ese aumento también llevará más expedientes a los ayuntamientos.
ASPRIMA ya advierte de este riesgo. Según la patronal, están cerca de ponerse en carga miles de viviendas en municipios medianos que no tienen capacidad para absorber ese volumen de trabajo.
Por eso, aumentar la construcción no depende únicamente de generar suelo. También exige que las administraciones puedan tramitar el volumen de proyectos que llegue después.
De lo contrario, España puede acelerar la creación de suelo para terminar frenando las viviendas en las oficinas justo antes de que entren las grúas.
