Caja de seguridad con las llave de un apartamento de alquiler.
Los ayuntamientos aplauden a Bruselas por limitar los pisos turísticos, pero el sector asegura que seguirá faltando vivienda
Barcelona prevé recuperar cerca de 10.000 casas con el fin de estas licencias.
Los alquileres de corta duración crecieron un 93% entre 2018 y 2024.
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Bruselas ha abierto una nueva vía para intervenir en el mercado de la vivienda.
La Comisión Europea quiere dar más seguridad jurídica a las ciudades y regiones que decidan limitar los pisos turísticos a través de plataformas como Airbnb, en las zonas con mayores problemas de acceso a una casa.
La medida busca dar más herramientas a las administraciones, pero deja una incógnita sobre la mesa: hasta qué punto estas restricciones conseguirán que las viviendas turísticas vuelvan realmente al mercado del alquiler residencial.
La respuesta enfrenta a ayuntamientos y plataformas inmobiliarias. Y es que mientras las ciudades ven en el nuevo marco una oportunidad para recuperar viviendas para sus vecinos, el sector de la vivienda pone en duda que ese trasvase vaya a producirse.
Su argumento parte de una realidad: un piso que deja de ser turístico no tiene por qué volver al mercado del alquiler tradicional.
Los propietarios cuentan con otras alternativas para darle salida, como destinarlo a otros usos o incluso venderlo.
Con todo, Bruselas no da carta blanca a los ayuntamientos. Las restricciones tendrán que estar justificadas con datos y ser necesarias y proporcionales.
También deberán centrarse en las zonas afectadas y tendrán una duración máxima de cinco años, aunque podrán prorrogarse.
No obstante, la propuesta todavía tendrá que negociarse con los Estados miembros y el Parlamento Europeo, por lo que puede sufrir cambios antes de su aprobación definitiva.
![Panorámica del cartel del portal de vivienda ‘Idealista’ que cuelga de la fachada de un edificio frente a la M-30 en Madrid.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11351373.jpg?p=w:320\/h:240&h=z0QeFpp_"])
El punto de partida de Bruselas está en el fuerte crecimiento de este mercado. El alquiler de corta duración aumentó un 93% entre 2018 y 2024 en las cuatro principales plataformas, con presión especialmente elevada en algunos puntos.
Es el caso del centro de Madrid, donde hay unos 40 alojamientos turísticos por cada 100 viviendas disponibles en el alquiler de larga duración. Aun así, la propia Comisión reconoce que estos usos no son el origen de la crisis de vivienda, aunque sí pueden agravarla.
Límites establecidos
Barcelona, declarada como zona tensionada, es una de las ciudades que más lejos quiere llegar. El Ayuntamiento ha recibido la propuesta europea como un respaldo a la política que ya aplica y mantiene su decisión de acabar con las licencias de viviendas de uso turístico en 2028. "Sin vuelta atrás", asegura el alcalde.
El objetivo del consistorio es que esos inmuebles recuperen su función residencial. Sus cálculos apuntan a cerca de 10.000 viviendas que podrían volver a formar parte del parque disponible para los vecinos de la ciudad.
El Ayuntamiento asegura que "los pisos deben servir para vivir". Barcelona considera que destinar viviendas al alquiler turístico reduce la oferta para los residentes y puede agravar los problemas de acceso a una casa.
Por eso, considera que el nuevo marco europeo refuerza su capacidad para seguir adelante con las restricciones.
![La ministra de vivienda, Isabel Rodríguez, durante la clausura del acto ‘Más vivienda pública, más vivienda asequible’.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11350994.jpg?p=w:320\/h:240&h=zawdiPLB"])
Madrid, ciudad más poblada de España, también recibe con buenos ojos el movimiento de Bruselas, aunque centra su estrategia en combatir los pisos turísticos ilegales.
"Cualquier herramienta que facilite a las administraciones limitar la actividad ilegal de pisos turísticos para recuperar más viviendas de uso residencial será bienvenida", señalan fuentes municipales a EL ESPAÑOL-Invertia.
La capital ya ha dado pasos en esta dirección con el Plan Reside. Su principal medida impide que haya pisos turísticos en edificios residenciales. Estos alojamientos deben estar en inmuebles destinados íntegramente a esta actividad.
Según el Consistorio, las viviendas turísticas han caído un 40% en Madrid, frente al 15% del conjunto de España.
Por su parte, A Coruña, declarada como zona tensionada en 2025, también cuenta ya con restricciones.
El Ayuntamiento explica a este medio que fue una de los primeras provincias de Galicia en regular las viviendas de uso turístico.
Tiene una ordenanza específica desde el año pasado y asegura que su número ha descendido desde entonces. Además, limita nuevas aperturas para evitar la saturación en determinadas zonas.
Realidad de la vivienda
Sin embargo, el problema está en lo que ocurre después. Reducir el número de pisos turísticos no garantiza que esas viviendas terminen en el alquiler de larga duración.
Y ahí es donde aparecen las principales diferencias entre los ayuntamientos y parte del sector inmobiliario.
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, rechaza que exista una relación directa. "La teoría de que la excesiva regulación de las viviendas turísticas genera una vuelta al mercado del alquiler permanente se ha demostrado errónea", asegura a este periódico.
Según explica, muchos propietarios pueden optar por otros caminos si abandonan el alquiler turístico. Uno de ellos es vender la vivienda. "Las viviendas una vez vendidas ya no son recuperables para el mercado del alquiler", advierte.
![Listados de propiedades inmobiliarias en la ventana de una agencia.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11349654.jpg?p=w:320\/h:240&h=NwqJpIXx"])
Idealista no dispone de una estimación sobre cuántos pisos turísticos podrían volver al alquiler tradicional. Sin embargo, Iñareta pone como ejemplo el Registro único.
Según explica, su implantación eliminó decenas de miles de viviendas turísticas, pero el parque de alquiler permanente siguió reduciéndose con fuerza en casi todas las comunidades autónomas.
Airbnb, principal afectada de la norma, comparte esa visión y cuestiona que limitar los alojamientos turísticos vaya a resolver el problema de la oferta.
La plataforma sostiene que el texto planteado por Bruselas "no añadirá una sola vivienda" al mercado del alquiler de larga duración. Su tesis es que el problema está en la falta de casas y en el coste de construirlas.
![El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, acompañado por la ministra de vivienda, Isabel Rodríguez, clausura el acto ‘Más vivienda pública, más vivienda asequible’.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11348462.jpg?p=w:320\/h:240&h=eS-9i6gh"])
Para defender su postura, la compañía argumenta que los alquileres de corta duración representan el 1,2% de las viviendas de la Unión Europea.
Al mismo tiempo, alrededor de una de cada cinco permanece vacía. Por eso, Airbnb reclama poner el foco en "la construcción, la rehabilitación y las viviendas que hoy están vacías en Europa".
El debate, por tanto, ya no está sólo en si las ciudades podrán limitar los pisos turísticos. La gran incógnita es qué ocurrirá después con esas viviendas en un mercado cada vez más tensionado.
Y es que la demanda sigue creciendo, la oferta apenas avanza y esa falta de pisos continúa empujando los precios al alza.
