Un hombre mira el escaparate de una inmobiliaria. Europa Press.
El mercado hipotecario, en máximos desde 2010, empieza a dudar de si podrá seguir el ritmo de precios de la vivienda
Tras un 2025 con cerca de medio millón de firmas, se teme que el encarecimiento de la vivienda limite la llegada de nuevos clientes a los bancos.
Más información: El Euríbor cierra 2025 en el 2,267% confirmando la quinta subida consecutiva mensual
El constante encarecimiento de la vivienda no es una cuestión que preocupe sólo a los ciudadanos. Poco a poco se va colando también entre las inquietudes del sector hipotecario, que empieza a dudar de que la guerra abierta entre entidades por ofrecer las más generosas condiciones y benévolos tipos de interés baste para compensar la escalada de precios.
Es decir, que el metro cuadrado llegue a un nivel que les impida seguir creciendo como lo han hecho en los últimos meses. Aunque sigan estirándose y aunque puedan mantener las circunstancias que han hecho de 2025 un año dorado en el que han tenido todo a favor.
Tanto, que el pasado año es el mejor desde 2010 en lo que a firmas de hipotecas se refiere. En buena medida por la continuidad de la política monetaria más laxa del BCE, que mantiene en el 2% el precio del dinero.
Pero también por la fiebre de compraventas en nuestro país. Ante las constantes subidas del precio y la certeza de que no se interrumpirían, quien ha podido hacerse propietario no se lo ha pensado durante 2025.
El resultado de todo ello es que el año pasado se han rondado las 500.000 firmas de hipotecas. Lo sostiene el sector tras analizar el último dato disponible sobre estos préstamos, divulgado por el INE y referido a noviembre.
Ese mes se constituyeron 43.319 hipotecas sobre viviendas, un 12,4% más que en noviembre del año anterior. Pero más allá de la cifra concreta, la información de noviembre permite hacer ya un balance provisional de lo que ha sido el 2025 y de lo que se puede esperar este 2026, sobre todo viendo que cada vez se pide más dinero al banco.
Más de 170.000 euros
En el undécimo mes del pasado año, el importe medio de las hipotecas escaló a 170.771 euros, un 11,7% más que doce meses antes. Puede sin duda dispararse más: algunos portales inmobiliarios, como Fotocasa, recuerdan que 2025 cerró con un encarecimiento de la vivienda de un 20%.
"Aunque las condiciones hipotecarias a comienzos de 2026 seguirán siendo favorables, es probable que no logren compensar el fuerte encarecimiento acumulado del mercado", advierte María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Todo esto sin contar el propio encarecimiento que se espera durante este año, y que será del entorno del 7%, según diferentes análisis de BBVA Research, CaixaBank Research, Bankinter y UCI, entidad especialista en financiación sostenible de la vivienda.
![Construcción de viviendas](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2025\/09\/25\/actualidad\/1003743940348_258981349_320x180.jpg"])
Por eso este punto inquieta cada vez más a quienes se dedican a las hipotecas que la política monetaria, que se prevé estable durante este semestre. "El problema de 2026 será el precio de la vivienda, no el tipo de interés ni las posibilidades de financiación", asevera Laura Martínez, portavoz de iAhorro.
Según el INE, quienes constituyeron su hipoteca en noviembre lo hicieron con un tipo de interés medio al inicio del 3,01% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,94% para las de tipo fijo.
Números mejores en ambos casos a los de noviembre de 2024, cuando el tipo variable rondaba el 3,20% y el fijo el 3,31%. Sin que se espere que el BCE eleve los tipos, la cosa se anima con el Euríbor, que da señales de que puede invertir la tendencia que le ha llevado a encadenar cinco subidas hasta el cierre del pasado año.
La media de enero está por ahora en el 2,247%, inferior al 2,267% registrado a finales de diciembre. "Seguramente se vaya a romper la racha" al alza, vaticina Martínez.
Este escenario que podría haber sido alfombra roja en otros tiempos puede no servirles de nada ahora. "El precio de la vivienda va a pesar más. Que suba el interés se puede compensar con un plazo más largo, pero el precio es determinante", remarca Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash.
Guerra bancaria
Es un motivo que hace que el sector piense que su crecimiento será más contenido que el visto en 2025. Todo pese a la guerra abierta entre entidades de tamaño mediano para captar clientes.
Los protagonistas han sido sobre todo Unicaja, Kutxabank o Ibercaja. En otra liga, Caixabank, mientras que otros grandes como Santander o Bankinter centran su apuesta en otros productos y miran con recelo la bajada de tipos en la que se han sumido los demás.
Es el caso de Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, que insistía este lunes. "Se siguen viendo comportamientos que son irracionales en los precios de las hipotecas", alertaba.
La cuestión es delicada. "Se pueden hacer excepciones en el caso de un cliente concreto, pero no se pueden construir carteras deficitarias, porque eso es un riesgo a medio plazo", insistía.
No es sólo la agresiva bajada de intereses; es también ser flexibles con la idea de prestar el 80% del valor de tasación de inmueble. Algunas entidades van más allá, a veces por encima del 90%, ante la imposibilidad del comprador por ahorrar el 20% que se aconseja tener para la entrada y un 10% adicional para impuestos y gastos de gestión.
Riera cree que las entidades van a subir algo el interés de las hipotecas, especialmente las fijas, teniendo en cuenta que ha pasado más de medio año de la última bajada del BCE. Una cierta calma ha llegado, pero puede durar poco.
"Creemos que habrá voluntad de los bancos para dar más del 80% a perfiles jóvenes", apunta. Aún así el problema, agrega Martínez, puede no solventarse con esto si los pronósticos sobre encarecimiento de vivienda se confirman.
"Nosotros apostamos por reducir o pagar a posteriori los impuestos para primera vivienda para dar oxígeno al comprador", lanza. O será cada vez más complicado cerrar operaciones.
