El tope del 2% al alquiler, vigente desde abril de 2022, ha tenido “poco impacto” en los precios. Además, la norma no se ha traducido en un menor stock en oferta "por lo menos a nivel nacional". Estas son las principales conclusiones del informe elaborado por Atlas Real Estate Analytics en el que ha analizado el impacto de la nueva legislación en el mercado de la vivienda en alquiler.

“Aunque hay evidencia de que una mayor caída de stock conlleva una mayor subida de precios —siempre teniendo en cuenta que correlación temporal no implica causalidad—, no hay evidencia de que la regulación haya llevado a menor stock en oferta por lo menos a nivel nacional”, explican.

Y se basan en que la caída del stock fue más acelerada en el período previo a la regulación, según la tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR). Dicha tasa muestra el crecimiento de un indicador determinado respecto al nivel de años anteriores. En concreto, fue de -3,1% frente a -2,6%.

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Diferentes estudios hablaban de que la oferta, con el tope del 2%, se reduciría entre un 5% y un 10%, mientras que el incremento de precios estaría entre el 5% y el 8%. 

Si se compara el periodo regulado del alquiler con el límite del 2% (de abril de 2022 hasta hoy) con todo el periodo anterior desde el estallido de la pandemia (marzo de 2020 a marzo de 2022), la regulación “ha tenido poco impacto”.

Regulación contraproducente

De hecho, desde Atlas Real Estate Analytics llegan a afirmar que la norma “incluso pudo haber sido contraproducente”. La razón es que el crecimiento mensual acumulado ha pasado de un 0,3% a un 0,6%.

Eso sí, puntualizan que si dicha comparativa se lleva a cabo con el periodo de máximo recalentamiento del mercado del alquiler (enero de 2021 hasta marzo de 2022), “se podría apreciar un impacto positivo, si bien limitado, del límite del 2% en el precio del alquiler. En esta comparativa, el CAGR mensual del precio pasaría del 1% al 0,6%.

Por tanto, el análisis pone de manifiesto que la evolución de los precios de alquiler está estrechamente ligada a la cantidad de stock en oferta en cada momento. “Toda medida destinada al control de precios debería ir acompañada de otras para dinamizar la cantidad de oferta en el mercado ya sea mediante la obra nueva o mediante la disponibilización de más stock ya existente”, remarcan.

El caso catalán

Cataluña implementó el control del precio del alquiler de vivienda el 1 de diciembre de 2020. Una ley que estuvo vigente durante año y medio, cuando el Tribunal Constitucional anuló una serie de artículos de la misma.

En el estudio de Atlas Real Estate Analytics se pone de manifiesto lo siguiente: el precio del alquiler en Cataluña en los meses previos a la regulación caía a un ritmo del 1,9% mensual. Un efecto probablemente coyuntural causado por la baja demanda durante el punto más álgido de la pandemia.

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Una vez se aplicó la regulación de alquileres, esta coincidió en el tiempo con una caída del stock en oferta del 5% mensual. Este descenso del stock en oferta es común a toda España en las mismas fechas, por lo que no se puede asignar tan solo al efecto de la regulación.

Mientras estuvo vigente la regulación, el crecimiento del precio del alquiler fue superior en los 61 municipios catalanes frente al incremento de los 61 municipios más tensionados de Madrid y Valencia. Así, los precios subieron un 1,2% en Cataluña, frente al 1% en Madrid y la Comunidad Valenciana. Después de la norma, Cataluña mantuvo el incremento del 1,2%, mientras que Madrid lo incrementó hasta el 1,4%, y la Comunidad Valenciana un 0,6%.

No obstante, el stock en alquiler ha comenzado a recuperarse a un ritmo del 2,5% mensual. “Otro hallazgo interesante es que el precio del alquiler en el cómputo de estos 61 municipios tensionados aumentó lo mismo durante el período regulado que en el período posterior sin regulación”, concluyen en Atlas Real Estate Analytics.