El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) trabaja en la redacción del borrador de la futura Ley de Vivienda. Mientras este llega al consejo de ministros, el socio morado del Gobierno de coalición lanza mensajes y propuestas que han despertado una gran preocupación en el sector inmobiliario por las consecuencias que podrían implicar en el mercado nacional.

Esta misma semana, la secretaria de Estado para la Agenda 2030, Ione Belarra, propuso que los grandes propietarios de inmuebles destinen el 30% de sus viviendas a alquiler social. Las reacciones de fondos y asociaciones de propietarios no tardaron en llegar. Desde medida de “intervencionismo chavista” hasta “atentado contra el Derecho a la propiedad privada”.

Más allá de su validez jurídica o ética, ¿qué consecuencias tendría esta medida? Los fondos ya advirtieron un día después que de llegar a cumplirse supondría “la venta total de todo el parque en alquiler en España inmediatamente”.

30% a alquiler social

El secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Daniel Cuervo, parte de que “es una idea totalmente ignorante que supone el desconocimiento del funcionamiento de un Estado de derecho como es el caso de España y que las Cortes no creo que aprueben ni que se termine recogiendo en ninguna proposición de Ley”.

No obstante, para que se hagan una idea, Daniel Cuervo apunta que “la repercusión sería muy negativa porque estaría alterando uno de los derechos sagrados como es el de la propiedad privada”. “La administración no puede obligar a ninguna persona física o jurídica privada a alquilar una vivienda para solucionar un problema social”, afirma.

Como consecuencia de esta vulneración del derecho a la propiedad privada, el CEO de Colliers International, Mikel Echavarren, reconoce unas primeras repercusiones “obvias”: cientos de demandas por daño patrimonial causado por unas medidas que son anticonstitucionales dado que supondría en una expropiación encubierta que requeriría una indemnización a esos propietarios.

El CEO de Colliers International pone como ejemplo de medidas similares en el mercado de vivienda en venta el Ayuntamiento de Barcelona. Obliga a destinar un porcentaje similar de cada promoción a vivienda protegida. “El resultado fue que la oferta de nuevos proyectos de vivienda en Barcelona bajo a cero, porque la realidad es muy tozuda y cuando se intentan implantar medidas que suponen una barbaridad y solo tratan de captar votos de gente desinformada los efectos son muy negativos”, recuerda Mikel Echavarren.

Pablo Iglesias, Ione Belarra y Nacho Álvarez en la presentación del programa electoral de Podemos. ADP

Daniel Cuervo no se muestra sorprendido por la procedencia de esta propuesta. “(Unidas Podemos) cree que el sector privado tiene que solucionar las deficiencias del sector público en vez de hacerlo desde la propia administración que entre otras cosas es su mandato y por el que las personas y empresas contribuyen a las arcas tributarias abonando sus impuestos”.

De todas maneras, lamenta el secretario general de APCEspaña, “el daño de este tipo de declaraciones por parte de altos cargos de la administración tiene unas consecuencias muy negativas para nuestra imagen a nivel nacional e internacional que espantan la inversión en vivienda destinada al alquiler”. “Esto provoca que las personas que necesitan alquilar una vivienda para vivir lo tengan más difícil porque habrá menos oferta en el mercado, lo que en consecuencia encarece los precios”, advierte.

Regulación de precios

La regulación de los precios del alquiler está incluida en el acuerdo de coalición progresista que firmaron PSOE y Unidas Podemos en diciembre de 2019. Sin embargo, la idea había que transformarla en un texto legal y eso resulta más complejo. Desde el Ministerio tratan de calmar las aguas y asegurar que la normativa protegerá al propietario y que tan solo es un marco jurídico bajo el cual las comunidades autónomas, las que realmente tienen las competencias en este ámbito, terminarán aplicando las medidas en las zonas más tensionadas.

Desde que Unidas Podemos lograra el compromiso de sacar adelante una Ley de Vivienda para aprobar los Presupuestos Generales del Estado (PGE), las voces que se han levantado contra la regulación del alquiler han sido múltiples. En octubre, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI), los sindicatos de inquilinos y Facua mostraron sus argumentos en contra y a favor en Invertia.

“Provocará el mismo resultado que en otros países los cuales han corregido esa situación: una disminución de la oferta en la zona regulada de precios porque habrá propietarios que vendan sus activos, lo cual produce un efecto inmediato de aumento de la demanda en las zonas no reguladas presionando los precios al alza”, analiza Daniel Cuervo.

El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, expone que “el control de los precios es una medida que puede llegar a provocar el efecto contrario al deseado y como ejemplo están aquellas ciudades donde se ha llevado a cabo”.

“Ahora, además de un parque de viviendas mucho más exiguo, también padecen el paulatino empeoramiento del estado de las viviendas en alquiler, al no contar con estímulos para su óptimo mantenimiento”, avisa el portavoz del portal inmobiliario.

Cartel de "se alquila" en la terraza de una vivienda. Marta Fernández / Europa Press

Por su parte, Mikel Echavarren, asegura que regular los precios del alquiler es una medida que va destinada “claramente a ganar votos de quienes no tienen posibilidades de acceder a la vivienda y al mismo tiempo no saben cómo funcionan las leyes del mercado”. “Son promesas de pan para hoy y mucha hambre para mañana que ya se han aplicado en otros países y en todos los casos sus resultados en el medio y largo plazo han sido nefastos”.

Pone el ejemplo de Suecia, un mercado del alquiler regulado, “extraordinariamente proteccionista de los inquilinos”. “Ha provocado una reducción extraordinaria de la oferta y que se tengan que esperar más de 15 años para poder acceder en un listado de demandantes a una vivienda en alquiler”, ilustra.

Ley antidesahucios

Otra de las grandes luchas de la formación morada es la prohibición permanente de los desahucios para familias sin alternativa habitacional. En el otro rincón del cuadrilátero de la negociación, el ministro José Luis Ábalos traslada que este extremo no tiene cabida ya que recuerda a sus socios de Gobierno que “existe el derecho de propiedad” y que no cuenten con ellos para “ir contra un derecho fundamental para garantizar otro”.

No obstante, el Gobierno coló por sorpresa en el BOE del 20 de enero una modificación el Real Decreto aprobado en diciembre que prohíbe los desahucios hasta el final del estado de alarma. Hasta ese momento, la suspensión del desahucio se producía cuando "la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito", es decir, el mero hecho de entrar en una vivienda de manera ilegal ya era motivo para que el propietario pudiera iniciar el proceso de desahucio. El Ejecutivo cambió el texto de ese supuesto a “cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas”.

Según las fuentes legales consultadas por este medio, esta modificación “amplía la protección a la okupación ilegal, ya que elimina la posibilidad de suspender la paralización del desahucio aún en el caso de que haya delito”.

La solución, más oferta

Al igual que los expertos consultados por este medio coinciden en las graves consecuencias de las políticas de Unidas Podemos en vivienda, la receta de la solución cuenta con ingredientes comunes.

“La mejor solución es favorecer la oferta, con iniciativas de colaboración público privada como la que acaba de lanzar la Comunidad de Madrid con su Plan Vive, y otorgando seguridad jurídica a los inversores y eso supone que no se cambian las reglas de juego con el muy largo plazo, una fiscalidad moderada al máximo y agilizar los procesos de aprobación de licencias de estas construcciones”, apunta Mikel Echavarren.

Grúas y edificios en construcción en una imagen de archivo.

Daniel Cuervo añade a más oferta de vivienda en alquiler actuar en suelos públicos para poner más producto en el mercado a rentas asequibles y sociales. “Esto requiere trabajo por parte de la administración y un plan de futuro en vivienda que a los gestores públicos no interesa realizar”, subraya.

Francisco Iñareta apunta que en Idealista “pensamos que la mejor manera de controlar los precios no son las políticas punitivas ni coercitivas, sino todas aquellas políticas de incentivos que favorezcan la aparición de nuevo producto en el mercado”.

En definitiva, concluye Mikel Echavarren, “aplicar inteligencia y trabajo a resolver un problema muy complejo, frente a las medidas populistas y ocurrencias que van en el sentido contrario”.