El dato de compraventa de viviendas de agosto ha hecho saltar las alarmas.  La caída del 21,1% en estas decisiones, hasta sumar 35.371 operaciones, es la cifra más baja en un mes de agosto desde 2015. Por si fuera poco, ha dejado en negativa la tasa interanual de compraventas.

Es solo un aviso y puede que quede en eso. Desde luego el dato es en nada comparable con el registrado cuando se inició la crisis inmobiliaria en 2008. En los 11 primeros meses de ese año las operaciones se habían desmoronado un 29%. El precio de la vivienda en líneas generales avanza un 4%, aunque hay localidades donde también baja.

De la buena evolución de ambos indicadores depende gran parte de la recaudación impositiva, a pesar de que el sector de la construcción no es ni la sombra de lo que llegó a ser. En 2008, el peso de la construcción en la economía era del 10%, se desplomó hasta 5% en 2014. El último dato, a cierre de 2018, sitúa ese porcentaje en el 5,8% del PIB.

UNA LARGA LISTA

En toda esta espiral de indicadores, existen algunos impuestos que ‘viven’ del ladrillo. A los que más afectaría el frenazo en caso de confirmarse en los meses siguientes sería al IBI, plusvalía municipal, ICIO, ITP, AJD, IVA e IRPF.

El IBI es un tributo local que grava los bienes inmuebles como pisos o casas. Lo tienen que pagar quienes sean propietarias o usufructuarios de una vivienda. El IBI se regula en función del valor catastral, según el valor del suelo y el valor de la construcción– y de las ordenanzas fiscales de cada ayuntamiento, que fija sus tipos impositivos y las bonificaciones aplicables.  Estas corporaciones establecen unos gravámenes, con topes, sobre el valor catastral de la vivienda. Su pago es anual.

El IIVTNU, más conocido como plusvalía municipal, es un impuesto directo de titularidad local, de carácter real y devengo instantáneo, que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos, como consecuencia de la transmisión de su propiedad por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Es decir, se grava la teórica revalorización que experimenta dicho inmueble durante los años transcurridos desde la anterior transmisión. 

El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) es un impuesto de carácter potestativo, cuyo hecho imponible es la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra, para la cual se exija obtener licencia de obras o urbanística, y la expedición de esta corresponda al ayuntamiento.

En el ámbito autonómico existen el ITP y el AJD. Tienen obligación de declarar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales aquellas personas que adquieran bienes y derechos como consecuencia de transmisiones onerosas por actos inter vivos, así como aquellos a cuyo favor se constituyan derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas. En la compraventa de una vivienda, el obligado a presentar la liquidación del impuesto mediante el modelo 600 sería el adquiriente. Este impuesto grava las transmisiones que se producen por un particular.

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. Los sujetos pasivos del impuesto deben pagar el  0,5% sobre el valor declarado, o el tipo de gravamen que haya establecido la comunidad autónoma en el que se encuentre la vivienda, que puede oscilar entre 0,5% y el 2% del importe de la compraventa o préstamo hipotecario. Para formalizar el pago, hay que hacer una autoliquidación en un impreso oficial e ingresarlo en una cuenta de la Administración Tributaria a través de una entidad bancaria.

Por último, la Administración central reclama el IVA en la venta de las viviendas realizadas por empresas o profesionales, en el desarrollo de su actividad empresarial. Generalmente se aplica en la venta de viviendas nuevas, siendo el porcentaje a pagar en concepto de IVA del 10%, salvo en Canarias, que se aplica el IGIC del 7%. Si la vivienda es pública, el IVA será del 4% y el IGIC del 3%. La empresa vendedora de la vivienda nueva será la encargada de realizar la autoliquidación del IVA en la Agencia Tributaria.

En el IRPF se declarará la ganancia o pérdida patrimonial experimentada en la transmisión de un inmueble. Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. 

El tratamiento fiscal es diferente si las ganancias han sido devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014 o desde el 1 de enero de 2015. Además, existe una exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega aplicable a ganancias devengadas desde 1 de enero de 2015, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. 

Las ganancias patrimoniales forman parte de la base liquidable del ahorro, que se grabará en la parte que no corresponda, en su caso, con el mínimo personal y familiar.