Una casa de lujo en Guardamar del Segura, Alicante.
Los bancos concentran su financiación inmobiliaria en nuevas promociones 'prime' y agravan la crisis de vivienda
Un barómetro de Castling aconseja a los promotores trabajar con más bancos y abrir la vía de los fondos y los 'family offices'.
Más información: BBVA recurre ante el Tribunal Supremo las condiciones del Gobierno para bloquear su fusión con el Banco Sabadell
La banca no es la causa de la acuciante crisis de vivienda en España, pero sí está contribuyendo parcialmente a su empeoramiento. Los bancos, a través de sus divisiones mayoristas, están concentrando su financiación inmobiliaria a promotores en desarrollos nuevos y ubicaciones prime, dejando de lado operaciones menos rentables, pero más transversales al conjunto de la población.
Así se desprende del 'Barómetro de la Financiación Inmobiliaria 2025', elaborado por la boutique financiera Castling mediante encuestas a directivos del sector inmobiliario en compañías con más de 50 millones de euros en activos.
Una de las principales conclusiones del informe es que la mayoría de inversores sigue concentrando sus operaciones en uno o dos bancos.
También se observan restricciones en financiación de proyectos value add; dificultades en financiación de proyectos build to sell, desde la no posibilidad de financiar hasta el establecimiento de requisitos de preventas con condiciones muy exigentes, así como impedimentos en financiación en proyectos core sin inquilino u operador predeterminado.
De estos y otros obstáculos mencionados en el barómetro, se extrae que los bancos están poniendo trabas serias a todo lo que no sea promoción tradicional.
"Con la crisis de vivienda que tenemos, resulta que los bancos se han vuelto ultraconservadores. Sólo financian lo 'seguro': promociones nuevas en ubicaciones prime. Todo lo demás -rehabilitar edificios antiguos, convertir oficinas en viviendas, etc- se encuentra con un muro. El resultado es obvio: menos vivienda, más cara y concentrada en las zonas que ya estaban saturadas", explica Paco Moral, socio de Castling.
El 62,5% de los promotores dice que los bancos les exigen garantías adicionales, y el 37,5% considera insuficientes los periodos de carencia.
![La presidenta del BEI, Nadia Calviño, durante la rueda de prensa de presentación de resultados este jueves en Bruselas](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2025\/01\/31\/mundo\/europa\/920668016_252747503_320x180.jpg"])
El mapa español de la financiación inmobiliaria a promotores se reparte, a grandes rasgos, entre cinco entidades: Santander, BBVA y Sabadell controlan la financiación de proyectos prime con operadores tier 1, los más seguros y rentables; CaixaBank se ha especializado en operaciones build to sell con promotores medianos, mientras que Ibercaja se mueve en el nicho de cooperativas y promotores pequeños, principalmente en Aragón y Madrid.
"Justo cuando más necesitamos rehabilitar el parque de viviendas existente y crear alternativas habitacionales, la financiación se cierra en banda", se lamenta Moral. Y esto pasa factura a la España vaciada y a los extrarradios y zonas de clase media de las grandes capitales, en favor de los pisos de lujo en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.
Posibles soluciones
En opinión de los socios de Castling, lo idóneo para paliar esta problemática sería trabajar siempre con un núcleo estable de dos o tres entidades por perfil, con bancos grandes para operaciones core o proyectos complejos y con bancos medianos o regionales para desarrollos locales.
Incluso, establecer una red de tres o cuatro entidades con las que tener continuo contacto, se tenga o no proyectos.
![Proyecto Infinity. AQ Acentor](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2025\/08\/12\/actualidad\/1003743883699_257937284_320x180.jpg"])
Por tipo de iniciativa, para proyectos value add, los expertos de la boutique aconsejan combinar tramos bancarios con financiación alternativa (fondos de inversión, family offices o crowdfunding), y elaborar dosieres con casos de éxito.
Para financiación de promoción residencial, hacer due diligence comerciales, diseñar estructuras de capital optimizadas de coinversión con family offices o inversores privados.
![Pisos en el centro de Madrid.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2025\/07\/01\/actualidad\/1003743829778_256948036_320x180.jpg"])
Y para proyectos core sin ocupante predeterminado, una lista blanca de potenciales ocupantes y financiación por tramos vinculada a hitos de ocupación progresiva.
En este sentido, por abril de 2024, los responsables de varios bancos españoles ya sacaron a la luz esta inquietud con motivo de la presentación de resultados del primer trimestre de ese año.
Intenciones de la banca
Bankinter aseveraba por aquel entonces que "fuimos probablemente de los primeros bancos que recuperamos la financiación a promotores en España. Tenemos una cartera conservadora porque también la tuvimos en su momento, no creo que llegue a los 300 millones de euros, vigilamos mucho el riesgo. Alguna lección se ha aprendido de la anterior crisis".
"Exigimos unos niveles de preventas altos, cerca del 70%, y exigimos también que el promotor ponga a riesgo su propio capital y financie, al menos, el 50% de la promoción. Con estas condiciones, estamos encantados de financiar a promotores", decía su máxima responsable, Gloria Ortiz.
César González-Bueno, consejero delegado de Banco Sabadell, señalaba que el panorama actual "no tiene nada que ver con el crédito promotor que veíamos antes de la crisis". "Ahora hay certificaciones de obra muy cuidadas, muy vinculadas al riesgo del promotor. Por supuesto que hay apetito por promotor, nos encantaría que se hiciera más vivienda en España y financiar más promotores", se sinceraba el directivo.
