A la hora de fijar el precio de los préstamos para vivienda, los bancos tienen en cuenta una serie de variables que les dan una idea de cuál será el precio del dinero en los próximos años, de forma que les permiten estimar qué interés les sale rentable cobrar por un préstamo que se concede a un plazo que a veces llega a los 30 años.

Una de esas variables más importantes es el IRS o Interest Rate Swap (que en  español se traduciría como 'permuta de intereses'), un derivado que da una idea de cuál será el precio de la financiación a tipo fijo a un plazo determinado, que puede ser de 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 o 30 años.

[La banca ya vende hipotecas fijas al 5,5% TAE y sólo EVO, Openbank y MyInvestor las ofrecen por debajo del Euríbor]

Como explicaban desde Help My Cash, este indicador mide "el precio medio al que se presta el dinero en el mercado de cobertura de riesgos, que es al que la banca acude cuando quiere financiarse a través de los llamados swaps (derivados financieros con los que dos agentes intercambian dinero)".

Esta variable se encuentra actualmente en máximos históricos en todos los plazos. De hecho, en todos tocó ese nivel en su último registro, el de septiembre, salvo en el caso de los plazos de 2, 3 y 4 años, cuando se alcanzó el pasado julio.

Máximo histórico

Tomando como referencia el plazo más largo, el de 30 años, el IRS se sitúa en el 2,914%, según los últimos datos oficiales, correspondientes al noveno mes del año. Se trata del nivel más alto alcanzado nunca por este indicador tras superar el anterior máximo, registrado en agosto, y al previo a esta etapa, que se tocó hace exactamente diez años (2,739%), en plena crisis financiera.

El IRS a 20 años se sitúa en el 3,159%, el de 15 años en el 3,255%, el de 10 años en el 3,234%, el de 7 años en el 3,243%, el de 5 años en el 3,312%, el de 4 años en el 3,389%, el de 3 años en el 3,527%, el de 2 años en el 3,759% y el de 1 año en el 3,988%.

A tales niveles llegan estos indicadores, en los que se fijan los bancos a la hora de establecer el precio de las hipotecas fijas, tras comenzar a subir en un cambio de tendencia que se produjo, precisamente, en 2022 con el inicio del actual ciclo de incremento del precio del dinero.

De hecho, durante la etapa de tipos de interés negativos, algunos de estos valores permanecieron por debajo de cero a lo largo de varios meses.

Aumento del precio de las hipotecas

El aumento de los tipos, que tuvo como consecuencia un Euríbor a doce meses disparado, ha provocado muchos movimientos en el mundo hipotecario. En el caso de los préstamos fijos, ha redundado en un fuerte encarecimiento.

En diciembre de 2021 podían encontrarse en el mercado las hipotecas fijas más baratas, si bien poco después eso quedó atrás. En febrero de 2022, en cuanto el Euríbor a doce meses comenzó a moverse al alza, las entidades empezaron a actualizar el precio de sus hipotecas, bajando las variables y subiendo las fijas.

Para el precio de estas últimas se tiene en cuenta el valor del derivado. "Cuando el IRS estaba cercano a cero hacer esta cobertura de tipo de riesgo era barata para los bancos, entonces merecía la pena tener productos hipotecarios por debajo del 1% y el 1,5%. En cuanto esta cobertura se dispara, el riesgo es mucho mayor, por lo que suben los tipos", explicaba hace unos meses a este periódico Fernando López, Chief Operating Officer de Gibobs Allbanks.

"Las entidades financieras, cuando quieren sacar un producto hipotecario, sobre todo a tipo fijo, recurren a este tipo de instrumentos para poder colocar el tipo, ya que, al ser un producto derivado, es una relación que hay entre una financiación a un préstamo variable y un préstamo fijo", añadía.