La Ley de Vivienda genera incertidumbre entre los analistas económicos. Este es el caso del Banco de España, que, en su último informe, alerta de que esta normativa (que todavía tiene finalizar su tramitación legislativa) puede provocar "efectos indeseados a medio plazo". Concretamente, avisa de que el tope al alquiler puede llevar a que, en términos generales, se eleven los precios y caiga el número de viviendas disponibles.

En su Informe anual 2022, el ente coincide en el diagnóstico que ya había apuntado su gobernador, Pablo Hernández de Cos. La Ley por el Derecho a la Vivienda "pone un mayor énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler. Así, la nueva norma plantea un aumento del alquiler social a partir de una mayor colaboración público-privada, un incremento progresivo del parque público de vivienda en alquiler y mayores incentivos fiscales a las personas físicas que arrienden viviendas con reducciones de precios en áreas tensionadas".

"No obstante", contrapone el texto, "algunas de las medidas incluidas, como el control de rentas, podría generar efectos indeseados a medio plazo".

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La clave está en que la normativa "contempla medidas que limitan la actualización de las rentas del alquiler y la posibilidad de que las administraciones territoriales competentes que así lo estimen oportuno limiten los precios del alquiler en zonas tensionadas —de acuerdo con el marco regulatorio estatal—. En este sentido, la literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario".

Dentro de estos perjuicios "se han documentado reducciones del número y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados, siendo estos efectos y su cuantía más relevantes cuando los controles se mantienen durante períodos prolongados de tiempo".

Oferta pública y privada

El Banco de España señala, en particular, el caso de Cataluña, que probaría que apunta a "reducciones en los precios medios del alquiler a corto plazo y a ciertos cambios en la composición de la oferta, si bien la aplicación de esta política en un contexto de pandemia dificulta su valoración".

Por otra parte, "al margen del necesario impulso de la oferta pública de alquiler, la considerable magnitud del desequilibrio actual entre la oferta y la demanda podría requerir también un apoyo decidido de la oferta privada de alquiler".

El impulso de oferta pública y privada "permitiría mitigar las dinámicas alcistas en los precios del alquiler que se observan en las áreas tensionadas". Precisamente por ello, "sería conveniente evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado".

Por otro lado, y de manera complementaria, el Banco de España considera que "podrían considerarse medidas fiscales y regulatorias con el objetivo de incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado".

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En particular, plantea la introducción de "incentivos fiscales a las personas jurídicas condicionados al mantenimiento de una determinada cuantía de alquiler residencial a precios reducidos, o la flexibilización en las áreas tensionadas de la regulación urbanística en el ámbito local que limita y condiciona el uso del suelo y de los bienes inmuebles para su uso residencial".

Si se da alguno de los efectos adversos mencionados, el ente de supervisión bancaria reclama "adaptar la normativa para evitar la materialización de estos riesgos".

Revisión de previsiones

En otro orden de cosas, Hernández de Cos explica en su carta, que recoge este informe, que la buena evolución de la economía apunta a que el PIB real "podría crecer este año por encima del 1,6% previsto en nuestras últimas proyecciones".

Tanto es así que el Banco de España revisará estas previsiones y situará su proyección sobre el crecimiento del PIB para este año en el entorno del 2%. Este nuevo escenario se acercaría a las estimaciones mantenidas por el Gobierno en el Programa de Estabilidad 2023-2026 remitido a Bruselas hace unas semanas, donde se proyecta un crecimiento de la economía este año del 2,1%.

Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, durante su intervención en el III Observatorio de las Finanzas de EL ESPAÑOL e Invertia. Laura Mateo E. E. Madrid

Un nivel que se mantendrá para los próximos años. "En el conjunto de 2023, el avance del PIB se moderaría sustancialmente respecto al de 2022, pero la aceleración progresiva de la actividad permitiría que el crecimiento del PIB superara el 2%, en promedio anual, en 2024 y 2025".

"Al incremento del ritmo de avance del producto contribuirán, entre otros factores, la disminución prevista de las presiones inflacionistas (con la consiguiente recuperación de la confianza y de las rentas reales de los agentes), la desaparición de las disrupciones en las cadenas productivas globales y el despliegue de los fondos vinculados al programa Next Generation EU (NGEU)", añade.

Buena marcha de la economía

Y es que durante la segunda mitad del pasado año y el inicio de este la economía española se está comportando "mejor de lo que se anticipaba". En concreto, el PIB español se sitúa ya un 0,2% por debajo de los niveles prepandemia, si bien la actividad promedio de la zona euro está ya 2,5 puntos porcentuales por encima.

El motor de crecimiento, en la visión del Banco de España, ha sido el repunte en los servicios, especialmente en la primera parte de 2022. Por el contrario, la actividad en las ramas de manufacturas intensivas en consumos energéticos se ha visto afectada por el encarecimiento de los precios.

"El comportamiento relativamente positivo del sector exterior, el dinamismo del empleo (apoyado en la moderación salarial) y el impulso fiscal han constituido elementos de soporte de la actividad", apuntan los expertos de la institución.

Además, señalan que las previsiones de evolución de la actividad en el horizonte 2023-2025 "anticipan un cierre gradual de la brecha existente tras la pandemia entre el PIB español y el del área del euro", aunque advierten de que "la incertidumbre es elevada y persistente y existen riesgos de que se materialicen escenarios menos positivos".

Revisar los beneficios fiscales

Por otra parte, el organismo advierte de que el ajuste fiscal debe ser "compatible con una mejora de la calidad de las finanzas públicas, de manera que aumenten su contribución al crecimiento potencial de la economía".

En concreto, indica que es "imprescindible" aumentar la eficiencia de los gastos, como defiende la AIReF, así como "optimizar la distribución entre partidas, de manera que se preserven aquellas -como el gasto en educación o en sanidad- que resultan fundamentales para impulsar el crecimiento económico y la igualdad de oportunidades". 

Mientras, por el lado de los ingresos, para el Banco de España es necesario "llevar a cabo una revisión integral del sistema tributario".

"En particular, parece necesario otorgar un mayor peso relativo a la imposición sobre el consumo, revisar el significativo gasto que implican los beneficios fiscales, mejorar y elevar la fiscalidad medioambiental y aumentar el grado de coordinación y armonización internacional del sistema tributario para afrontar la creciente digitalización y globalización". En este sentido, desde la institución sugieren que estas medidas se acompañen de medidas compensatorias que mitiguen sus potenciales efectos sobre los más vulnerables.