Soy experto en asesoría jurídica y esto pasará: “El certificado energético decidirá las condiciones en la venta de pisos”

Además, el pasado 12 de agosto entró en vigor una normativa que quizás no muchos ciudadanos de Castilla y León conocen y es obligatoria. La de contar con un certificado de eficiencia energética para la realización de tasaciones inmobiliarias en la Comunidad, lo que supone un cambio estructural en el mercado de compraventa y alquiler de viviendas.

EL ESPAÑOL Noticias de Castilla y León se ha puesto en contacto con Adrián Antolínez, abogado del equipo de Gestiona - www.gestiona.es en Valladolid, que analiza en detalle las implicaciones de esta medida, que llega desde las exigencias medioambientales de la Unión Europea.

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Según los expertos va a transformar tanto la valoración económica de los inmuebles como las decisiones de compra de los particulares.

“Lo que hasta ahora era un documento obligatorio únicamente en la compraventa, ahora se exige también en la fase de tasación, lo que puede llegar a influir en la valoración final del inmueble”, asegura.

Y es algo que afecta a muchos ciudadanos. Sin ir más lejos, la compraventa de viviendas creció en Castilla y León un 16,5 % en el mes de junio con respecto al año anterior, según el Colegio Notarial de Castilla y León, que ha incidido que este dato está "muy por encima" del 5,9% registrado en el conjunto de España y es el segundo mayor de todas las comunidades autónomas.

¿Qué es?

El certificado de eficiencia energética es un documento técnico que clasifica un inmueble en una escala de la A a la G según su consumo y emisiones.

Hasta ahora, era necesario únicamente para la venta o el alquiler de viviendas y locales, así como para edificios de nueva construcción y determinados inmuebles públicos.

Sin embargo, con la nueva normativa, su presentación se exige también en la fase de tasación, adelantando un requisito que antes solo se pedía en el momento de la transacción.

No obstante, la legislación establece excepciones. Quedan fuera de esta obligación, entre otros, los edificios protegidos por su valor histórico o arquitectónico, construcciones provisionales de menos de dos años, inmuebles industriales y agrícolas no residenciales de baja demanda energética, edificios aislados de menos de 50 m² y aquellos que vayan a ser demolidos o reformados.

¿Quién debe solicitarlo y quién lo emite?

Según explica el abogado de Gestiona, “la posesión de un certificado de eficiencia energética solo es obligatoria cuando se vaya a vender o alquilar una vivienda o local, en edificios de nueva construcción y en determinados inmuebles públicos. Sin embargo, ahora deberá presentarse antes de la tasación”.

No obstante, apunta que existen excepciones, como los edificios protegidos por su valor histórico, construcciones provisionales de hasta dos años o inmuebles aislados de menos de 50 metros cuadrados.

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El certificado lo debe solicitar el promotor o propietario del inmueble, ya sea una vivienda o un local, en construcción o ya existente. Para ello, debe recurrirse a un técnico competente: arquitectos, ingenieros o aparejadores con titulación habilitante según la Ley de Ordenación de la Edificación.

A partir del 23 de julio de 2026, esta exclusividad se flexibilizará: en edificios ya construidos, podrán expedirlo otros profesionales con la formación adecuada, lo que abrirá la puerta a una mayor especialización y competencia en este mercado.

El procedimiento

El proceso de certificación combina análisis técnico y verificación documental. El técnico examina la envolvente del inmueble (muros, ventanas, cubiertas y suelos) para medir su capacidad de aislamiento, así como los sistemas de climatización, agua caliente e iluminación.

Los resultados se comparan con una base de datos de inmuebles similares para asignar una calificación de la A (muy eficiente) a la G (muy poco eficiente). Además, el informe incorpora recomendaciones de mejora y se registra en el Ente Regional de la Energía de Castilla y León, requisito indispensable para que tenga validez legal.

En términos prácticos, el proceso es ágil: suele completarse en un plazo de 3 a 7 días y tiene un coste que combina los honorarios del técnico con la tasa administrativa.

Hay que añadir el importe de la tasa administrativa para la emisión del certificado de eficiencia energética que, en el caso de Castilla y León, y conforme a los últimos datos facilitados por la Administración Pública está fijada en la cantidad de 29,10 euros para viviendas y locales y en 86,93€ para bloques de viviendas o edificios del sector terciario.

La validez del certificado es de 10 años, aunque en los casos en los que el inmueble reciba la calificación G se reduce a 5 años. Todas las viviendas, incluidas las más antiguas, pueden obtenerlo; sin embargo, salvo que hayan sido rehabilitadas, suelen situarse en los niveles más bajos de eficiencia (E-G).

En los edificios de nueva construcción, el procedimiento se divide en dos fases: una certificación de proyecto (basada en el diseño) y otra de obra terminada (con los datos reales del inmueble), lo que supone también un control de calidad del proceso constructivo.

Una medida con un trasfondo europeo

Lejos de tratarse de un mero trámite burocrático, esta obligación responde a la estrategia comunitaria de transición energética. La Directiva (UE) 2024/1275 establece que los edificios con peores calificaciones deberán acometer mejoras para adaptarse a los objetivos de sostenibilidad.

Actualmente, más del 80% de las viviendas nuevas obtienen calificación A o B, mientras que el 90% de las existentes en España se sitúan en los niveles más bajos. “Esto refleja la urgencia de reformas que permitan mejorar la eficiencia de nuestro parque inmobiliario”, subraya Antolínez.

De esta manera, los principales beneficiados van a ser los particulares que quieran comprar o arrendar una vivienda o local, puesto que van a tener acceso a un elemento de juicio relevante a la hora de comparar inmuebles en el mercado inmobiliario actual, así como ayudarles a tomar decisiones más informadas antes de realizar inversiones de importancia como son la compra o el alquiler de una vivienda o un local.

¿Cómo cambiará el mercado inmobiliario?

El escenario apunta a una polarización. “Las viviendas con certificación A o B serán más atractivas, encontrarán comprador antes y podrán venderse más caras. En cambio, aquellas con calificaciones bajas pueden ver reducido su valor o incluso quedar fuera del mercado”, advierte Antolínez.

Esto, según el experto, puede implicar un descenso general en el número de compraventas: “Es probable que las viviendas con una peor calificación energética se vean expulsadas del mercado, cuando no, directamente vetadas del acceso al mismo, mientras que aquellas que posean una mejor calificación energética tendrán una mayor facilidad de acceder al mercado y de encontrar un comprador o arrendatario.

En consecuencia, consideramos que en cómputo general se venderán menos viviendas, especialmente mientras aquellas con peor calificación energética no realicen las reformas conducentes a mejorar este apartado, pero sí que habrá un aumento en la compra y en los precios de aquellas viviendas con una certificación energética A o B, puesto que serán las que más interesen a compradores y arrendatarios.

La obligatoriedad del certificado energético en las tasaciones marca un antes y un después en la compraventa de viviendas en Castilla y León y, previsiblemente, en toda España. Lo que hasta ahora se percibía como un trámite administrativo se convierte en un factor decisivo en la valoración y comercialización de inmuebles.

En palabras de Adrián Antolínez, “se trata de dar un paso más en la adaptación de nuestro mercado a las exigencias medioambientales, en beneficio tanto de los compradores como de la sociedad en su conjunto”.