Ángel, dueño de 7 pisos, sobre su mejor operación: "Este piso me da 1.350 euros al mes con un 19% de rentabilidad"

El precio de la vivienda continúa al alza y, en paralelo, surgen historias personales de inversores que reflejan esta misma tendencia.

En un escenario en el que los precios del ladrillo están en máximos históricos, conocer operaciones realizadas por expertos y accesibles con poco capital resulta especialmente revelador, desmontando la idea de que invertir en vivienda es solo para grandes patrimonios.

Durante años se ha hablado de métodos más rentables que el alquiler tradicional, como los alquileres turísticos o el cada vez más vigilado alquiler de habitaciones.

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Sin embargo, pocos conocen una técnica de compra más agresiva pero, si se hace bien, más rentable.

Hablamos del BRRRR, siglas que en inglés significan 'Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat'. Consiste en comprar viviendas infravaloradas con lo que tengas ahorrado, reformarlas para aumentar su valor, alquilarlas y refinanciarlas en base a una tasación actualizada para recuperar el capital invertido y repetir el proceso.

En esta técnica es especialista Ángel, un inversor inmobiliario que recientemente ha sido entrevistado en el podcast del zaragozano Carlos Galán, llamado 'Libertad Inmobiliaria'.

Actualmente Ángel cuenta con siete propiedades, seis de ellas "en producción" y otra en proceso de estarlo. De todas ellas, hay una a la que califica como su 'unicornio', fue su primera operación de BRRRR y, como asegura: "genera 1.350 euros al mes con un 19% de rentabilidad".

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Su mejor operación

Después de perderle el miedo a la inversión inmobiliaria con su primer piso, comprado en un pueblo de unos 6.000 habitantes cerca de Valladolid por 47.500 euros y vendido cinco años después por 82.000 euros tras alquilarlo de forma tradicional, Ángel ya tenía claro que quería ir a por más.

Con el dinero de esa venta en el bolsillo y la mente puesta en su siguiente paso, apareció una oportunidad en Valladolid capital que no podía dejar pasar.

Se trataba de un piso en una buena zona, anunciado por 75.000 euros, procedente de una deuda que la propietaria mantenía con su banco. A simple vista, parecía un auténtico "chollo".

Ángel ya lo había visto publicado tiempo atrás por 65.000 euros, así que decidió tensar la negociación y lanzar una oferta muy por debajo de su valor. Finalmente, logró cerrarlo por 60.000 euros.

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El verdadero obstáculo llegó con la financiación, ya que ningún banco quiso concederle una hipoteca mientras la situación legal del inmueble no estuviera completamente saneada y el piso figurara a su nombre.

La financiación quedaba apalabrada, pero solo para después de la compra.

Con una tasación de la vivienda en 105.000 euros, la operación era, en sus palabras, redonda. "Casi el doble para un piso que yo estaba comprando en 60.000. Dije 'wow', esto tengo que aprovecharlo", recuerda.

Pero antes había que conseguir el dinero. Para comprarlo al contado, tuvo que reunir fondos a través de un préstamo puente, la ayuda de su pareja, sus padres y sus propios ahorros.

A día de hoy, este piso de cinco dormitorios, explotado mediante el modelo de alquiler por habitaciones, le genera 1.350 euros al mes con una rentabilidad del 19 %.

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"Conseguí cubrir el 100% del piso. Es un piso que yo puse de mi bolsillo en torno a unos 9.000 euros", detalla Ángel.

Aquella operación marcó un antes y un después en su forma de invertir, convirtiendo el modelo BRRRR en su sistema de compra habitual.

Actualmente, Ángel cuenta con unos ingresos pasivos que le permiten tener un respaldo más allá de su sueldo por cuenta ajena, en el cual asegura estar más tranquilo gracias a tener este patrimonio del que ya puede vivir.

"Si hablamos de los seis que están en producción, tengo ahora mismo un cashflow neto de 2.500 o 2.600 euros y con el séptimo mi estimación es llegar a los 3.100 más o menos", concluye.