Marc Bove, dueño de 17 pisos, sobre sus beneficios: "Me generan un cashflow de 4.000 euros netos al mes"

Si alguien te dijera que ha conseguido comprar 17 pisos en tan sólo tres años seguramente te llevarías las manos a la cabeza. Y más en los últimos años, donde el precio por metro cuadrado se ha disparado.

Sin embargo, si estás un poco al día del mercado y conoces ciertos trucos y secretos financieros, no resulta una idea tan disparatada.

Si no que se lo digan a Marc Bove, un inversor poco ortodoxo que pasó de tener una nómina de 3.000 euros netos en una fábrica de Tarragona, montar hasta cuatro cafeterías y un restaurante en dicha ciudad, a cancelar todas sus deudas y meterse de lleno en el 'ladrillo'.

A la venta una finca por 4 millones de euros a una hora de Zaragoza: cuenta con 765 hectáreas y 100.000 árboles

Ser atractivo para los bancos

Como he mencionado anteriormente, el caso de Marc es ciertamente atípico. Con varios negocios en la hostelería que 'no terminaban de arrancar', donde según él mismo afirma "facturas mucho, pero también pagas mucho", sus deudas eran una barrera de entrada para pedir hipotecas en los bancos.

"Llegué a trabajar 16 horas al día sin llegar a final de mes. Mi inteligencia financiera era muy baja, tenía dos préstamos personales por los que pagaba 2.015 euros cada mes y mi nómina era de 3.000 euros", explica.

Esta situación, sumada a conseguir una mayor educación financiera en el confinamiento de 2020, lo llevó a adentrarse en el camino de la inversión inmobiliaria.

Christian, propietario de 4 pisos: "Gano 2.800 euros netos al mes, más que con mi salario por cuenta ajena"

Para ello, vendió su Audi A5, el cual tenía financiado, dejó su piso de lujo en el centro de Tarragona (por el que pagaba hipoteca) alquilándolo por 900 € mensuales, y traspasó sus negocios para eliminar 150.000 € de deuda avalada y limpiar su CIRBE.

Además, se mudó temporalmente a un estudio de 27 metros cuadrados "con cucarachas" y compró un coche viejo de 20 años sin aire acondicionado para ahorrar cada euro posible.

El objetivo era claro, lograr sanear sus deudas para conseguir hipotecas por parte de los bancos. Que viendo su situación inicial, se negaban rotundamente.

Confirmado por la LAU: los contratos de alquiler pueden prorrogarse hasta 5 o 7 años aunque firmes menos tiempo

Consejos y estrategia

Nadie dijo que fuera fácil, para lograr 17 pisos en tres años hay que ser valiente y, como mínimo, osado. Estos son sus consejos para conseguirlo:

• Empezar. Marc sostiene que "nunca estarás al 100% preparado y encontrarás la oportunidad perfecta que todo encaje y que tenga cero riesgo".
• Formación de pago como compromiso. Aunque hay contenido gratuito, Marc recomienda pagar por formación para "engañar" al subconsciente
• Extracción de valor (Equity Release). Dada su situación, para escalar rápido sin ahorros, amplió la hipoteca de su primera vivienda bajo el concepto de "reforma", obteniendo 50.000 € de liquidez que utilizó para dar la entrada de cuatro pisos a la vez.

Luis Ignacio, asesor financiero, sobre el oro: "No podemos meter todo nuestro dinero, van a haber correcciones del mercado"

• El "beneficio oculto" de los préstamos personales. En ocasiones se ha visto obligado a recurrir a préstamos personales (en lugar de hipotecas). Aunque la cuota era más alta, esto dejó los inmuebles libres de cargas registrales.
• Financiación al 100% con doble garantía. Gracias a tener esos pisos sin hipoteca (pero financiados por préstamo), pudo usarlos como garantía adicional ante el banco para comprar los siguientes inmuebles financiados al 100%, sin poner dinero de su bolsillo.
• Conseguir oportunidades fuera de mercado. Por ejemplo, su primer piso lo compró por 42.630 euros gracias a un ofrecimiento 'offmarket' de un agente inmobiliario.

Patrimonio

Siguiendo esta estrategia, enfocada primeramente en la compra de pisos más económicos y siempre buscando las leyes del apalancamiento financiero, Marc asegura tener un "cashflow neto de 4.000 euros al mes".

El cual, sumado al interés compuesto y a la revalorización de los inmuebles se traduce en un patrimonio superior al millón de euros. Según el mismo cuenta en la entrevista, "pasé de estar medio arruinado hace 4 años a tener un patrimonio neto de más de un millón".

Todo gracias al alquiler tradicional, ya que requiere una menor gestión y rotación de inquilinos que el alquiler por habitaciones.

Su historia es reflejo del cambio y de apostarlo todo en un sector, que como indican los índices, es más lucrativo que nunca.