Constancio Navarro, presidente de la Unión Vecinal.
El precio de la vivienda sigue subiendo (hasta en un 40% en 5 años), el alquiler se desboca (y además hay más de 100 pretendientes para cada piso que sale al mercado), siguen llegando habitantes (inmigrantes) que necesitan nuevos hogares … pero no se edifican apenas viviendas. ¿Qué está pasando? ¿Es que no es rentable construir viviendas? Veamos.
Por una parte, nos movemos a bandazos. Cuando gobernaban unos, todo el suelo era posible urbanizarlo (excepto el protegido por valores ambientales u otros); cuando gobiernan otros, se restringe muchísimo la oferta de suelo. Y esto, con el paso de los años, tiene consecuencias.
Por otro lado, la euforia constructiva que acabó abruptamente el año 2008 basada en el exceso de financiación (el préstamo hipotecario incluía muebles, coche y vacaciones) y el empaquetamiento de hipotecas buenas y malas, acabó arruinando a muchísimos promotores, que desde entonces no han levantado cabeza; sobre todo porque los bancos ahora restringen muchísimo los préstamos a los promotores. A partir de ese año apenas se han construido viviendas.
También por otro lado, las administraciones públicas han ido superponiendo costes a la construcción de viviendas hasta hacerla inviable. En las ciudades apenas hay solares dispuestos para edificar (que sí son reantables). Lo habitual es que haya que adquirir unos terrenos, reparcelarlos (redistribuir las propiedades, de manera que se definan las calles, suelos para equipamientos y solares edificables), urbanizar completamente las calles y finalmente, edificar las viviendas.
Este proceso puede durar entre 10 y 15 años. Pero además, al Ayuntamiento hay que cederle (regalarle) el 15% del aprovechamiento (de las viviendas que puedan edificarse) y nos puede obligar a que el 20, el 30, el 40% o más, sean de protección oficial. Cuando se pide licencia para edificar hay que abonar el ICIO (impuesto de instalaciones, edificaciones y obras), de coste muy elevado y que hace años no existía.
Y finalmente, también puede imponer que se financien gratuitamente “sistemas generales”. Para que se entienda, existen sistemas locales y generales; los locales suelen serlos que están al servicio de la zona (suelo para un colegio o centro de salud, o una calle para dar acceso, por ejemplo), y los generales son los que dan servicio a toda la ciudad (un cinturón o el aeropuerto, por poner dos ejemplos).
Para que nos hagamos una idea, el desarrollo de los terrenos de la avenida de Cataluña incluía un puente sobre el Ebro.
Y finalmente, sigue aprobándose normativa, como el Código Técnico de la Edificación (2006) o las nuevas exigencias en eficiencia energética (2020), que añadidas al aumento del precio de los materiales, la falta de mano de obra cualificada y el pequeño tamaño de las empresas constructoras, han hecho que la edificación de viviendas haya duplicado su coste en 20 años.
¿Resultado? No salen las cuentas. Ni siquiera para la construcción de viviendas de protección oficial.
En parte por estas cuestiones, el Ayuntamiento, después de 25 años (desde que se aprobó el Plan General de Ordenación Urbana), quiere “simplificar” el desarrollo de suelos (sobre todo en los barrios rurales) para ajustarlo a las posibilidades reales de la construcción de viviendas y propiciar el abaratamiento de la urbanización. Los mecanismos previstos son complejos y sobrepasan una posible explicación sencilla aquí.
En resumen, la edificación de viviendas se ha convertido, con el paso de los años, en una vaca lechera para las administraciones, insaciables en la imposición de regulaciones y limitaciones.
La solución pasa por la revisión de todos los costes que se han ido añadiendo y por la simplificación de los trámites. Pero también pasa por impulsar su construcción desde el lado del comprador; si no se le dan facilidades o estímulos, no lo estamos haciendo bien. Por ejemplo, nadie se cuestiona que no se puedan desgravar de la declaración de la renta las cantidades abonadas en el préstamo hipotecario, nadie reclama beneficios fiscales temporales (en el IBI por ejemplo), o cualesquiera otros estímulos que antes existían.
Aunque el Ayuntamiento parece que se ha dado cuenta (ha tardado 25 años), las administraciones en general no han tomado el toro por los cuernos. Esperemos que no tarden a hacerlo.
