El escaparate de una agencia inmobiliaria.
El fracaso de los avales ICO para la compra de vivienda empuja a los jóvenes alicantinos a buscar financiación en el IVF
Ante la paralización del aval por las exigencias bancarias, los compradores se aferran a la ayuda autonómica para la compra de la primera vivienda.
Más información: Ya ha entrado en vigor: la ayuda de la Generalitat Valenciana para financiar el 100% de la compra de la primera vivienda
Comprar una vivienda en Alicante, -como en tantas otras ciudades de España-, se ha convertido en una carrera de obstáculos. En apenas cinco años, el precio de los inmuebles se ha disparado, alejando la posibilidad de acceso para muchas familias, especialmente para los más jóvenes.
El principal problema no es solo el coste de la vivienda, sino la barrera de entrada. Tradicionalmente, los bancos financian hasta el 80% del valor del inmueble, lo que obliga al comprador a disponer de un 20% previo en ahorros, además de asumir gastos adicionales como impuestos y notaría, que pueden rondar entre el 8% y el 9%.
Para aliviar esta situación, el Gobierno impulsó los avales del ICO, una medida que permite financiar el 100% de la compra. Sin embargo, la falta de prórroga efectiva en la actualidad por parte de las entidades bancarias ha dejado este instrumento fuera del mercado, empujando a los jóvenes a buscar alternativas como los avales del Institut Valencià de Finances (IVF).
El bróker hipotecario de la agencia inmobiliaria WeReal en Alicante e integrante del comité ético de Inmoadal, Andrés Broullón, explica a EL ESPAÑOL de Alicante que los avales ICO se encuentran actualmente paralizados debido a que los bancos no han firmado su renovación.
Esta herramienta estaba diseñada para facilitar el acceso a la vivienda a menores de 35 años con ingresos limitados, permitiendo que el banco asumiera el 80% del riesgo y el Estado avalara el 20% restante.
Sin embargo, en la práctica, su aplicación ha estado lejos de ese objetivo. "Los bancos mal utilizaron ese aval", afirma Broullón. Según detalla, algunas entidades bancarias redujeron su riesgo al 70% y utilizaron el respaldo público para alcanzar solo un 90% de financiación.
Además de limitar la financiación real, los bancos aplicaron condiciones menos favorables. Las hipotecas con aval ICO llegaron a encarecerse en torno a medio punto porcentual respecto a las tradicionales.
A esto se suma un proceso especialmente exigente. Las operaciones deben superar un doble filtro: el del banco y el del propio ICO, con requisitos estrictos como justificar de forma exhaustiva el origen de los ahorros o donaciones. Todo ello ha provocado que muchos compradores desistan.
El IVF toma la delantera
Ante este escenario, el Institut Valencià de Finances ha ganado protagonismo como alternativa real para los jóvenes.
La Generalitat ha reforzado este programa aumentando su presupuesto hasta los 30 millones de euros y elevando el aval hasta el 20% del valor del inmueble, lo que permite alcanzar una financiación del 100%.
Además, se han flexibilizado las condiciones. El límite de edad se amplía hasta los 45 años y el precio máximo de la vivienda sube hasta los 311.000 euros, adaptándose mejor a la realidad del mercado.
El programa, que ya ha beneficiado a más de 3.500 jóvenes en la Comunitat Valenciana con 2.371 operaciones desde sus inicios en 2024, - Alicante, con 767; Castellón, 296; y Valencia con 1.308 operaciones-, también amplía el número de entidades colaboradoras y mantiene una de sus principales ventajas, que es completamente gratuito.
Su principal desventaja frente al aval ICO es que es el propio comprador quien debe encargarse de su tramitación, mientras que en el caso del aval estatal, las entidades financieras facilitaban bastante el proceso.
Por otro lado, ambos avales comparten un inconveniente, y es la lentitud de los trámites en un mercado inmobiliario con escasa oferta, donde la rapidez a la hora de cerrar una compra resulta determinante.
Por otro lado, estos avales no solucionan el problema de acceso a la vivienda, ya que para el banco el ratio de endeudamiento del comprador es el mismo. Por ejemplo, con un sueldo neto al mes de 1.500 euros, un banco podrá concederte una hipoteca de 120 o 130.000 euros, un precio que desafortunadamente está muy lejos del valor medio de los inmuebles en municipios como Alicante, San Vicente del Raspeig o Sant Joan d'Alacant.
Según datos del portal inmobiliario Idealista, el precio medio de la vivienda en la ciudad de Alicante es de 2.515 €/m2. Esta cifra se entiende mejor si nos vamos cinco años atrás el precio medio estaba en los 1.497 €/m2. Es decir, la vivienda se ha encarecido un 68% desde marzo de 2021.
Un mercado tensionado
En esta misma línea, el gerente de WeReal habla de que el mercado inmobiliario alicantino vive una transformación profunda. El teletrabajo ha multiplicado la demanda y ha atraído a compradores internacionales con mayor poder adquisitivo.
Esto ha reducido la oferta disponible y ha elevado los precios, obligando a muchos compradores locales a buscar vivienda en municipios cercanos como Elda, Petrer, Novelda o Agost.
"Ya no puedes comprar donde quieres, sino donde puedes", resume Broullón.
Pese a la escalada de precios, el experto descarta que se trate de una nueva burbuja inmobiliaria como la de principios de siglo.
"Esto no es una burbuja inmobiliaria como sucedió en el 2008", explica. A su juicio, el problema radica en el estancamiento de los salarios frente al aumento del coste de vida.
"Los precios de la vivienda hoy en día son normales, lo que pasa es que los sueldos no se han duplicado o triplicado en estos últimos 25 o 26 años", concluye.
En este contexto, con los avales ICO fuera de juego (por el momento), el IVF se posiciona como la principal vía para que los jóvenes alicantinos puedan dar el paso hacia la compra de su primera vivienda.
En este contexto, no todas las entidades han seguido la misma estrategia. Caixa Ontinyent y Abanca, son algunos bancos que sí estaban concediendo hipotecas con ICO, y que ahora lo siguen haciendo con el aval del IVF.
Desde Caixa Ontinyent explican a EL ESPAÑOL de Alicante que estos avales sí tuvieron impacto en su operativa. De hecho, detallan que en 2025 el 22% de las hipotecas a particulares formalizadas se realizaron con este respaldo público, una cifra que consideran relevante.
"Creemos que es una cifra significativa", apuntan, defendiendo así que la herramienta sí funcionó cuando se aplicó conforme a su objetivo inicial.
Pese al bloqueo actual, el experto inmobiliario matiza que los avales ICO no han desaparecido definitivamente, sino que atraviesan un periodo de incertidumbre.
Broullón explica que la paralización responde a la falta de acuerdo entre las entidades financieras y el organismo público, aunque evita dar el programa por amortizado.
Mientras tanto, el sector mantiene la mirada puesta en los próximos meses. Tras no materializarse una solución en el primer trimestre, el Institut Valencià de Finances ha ido prorrogando sus propios avales para cubrir ese vacío, primero por un trimestre y después ampliándolos hasta junio. Sin embargo, el horizonte sigue siendo incierto.
"Ahora estamos todos a la expectativa de si en junio vamos a empezar a utilizar los avales de ICO o se va a volver a renovar por un tercer trimestre más", concluye Broullón, quien admite que, aunque por ahora sigue tramitando operaciones con el respaldo del IVF, desconoce qué ocurrirá a partir del verano con la financiación para los jóvenes.
