Una persona realiza obras en su edificio. Shutterstock.
La Ley lo confirma: si quieres dividir tu piso en dos más pequeños, necesitarás el voto a favor de tres quintas partes
La normativa sobre la Propiedad Horizontal establece que la división de viviendas requiere una mayoría cualificada y cuotas de participación.
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Dividir un piso en dos viviendas más pequeñas no es una decisión que dependa únicamente del propietario, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que este tipo de actuación requiere el apoyo de una mayoría cualificada de la comunidad de vecinos.
En concreto, la norma fija que será necesario el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que además representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Convertir una vivienda en dos puede ser una operación atractiva en términos de rentabilidad o aprovechamiento del espacio, especialmente en zonas con alta demanda de alquiler.
Sin embargo, también implica obras de envergadura, con costes elevados, posibles molestias para los vecinos y la necesidad de cumplir con licencias urbanísticas y técnicas.
A esto se suma un elemento clave, como es el permiso de la comunidad de propietarios, que puede condicionar o directamente frenar la actuación si no se alcanza la mayoría exigida.
Ante cualquier duda, la referencia fundamental es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que regula el funcionamiento de las comunidades de vecinos en España.
Esta norma establece los distintos tipos de mayorías necesarias en función del tipo de acuerdo, desde decisiones ordinarias hasta modificaciones estructurales del edificio o de los estatutos.
En su artículo 17, la ley detalla de forma escalonada qué mayorías se requieren según la naturaleza de cada acuerdo.
Así, por ejemplo, señala que "el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general" exige "el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".
Pero es en el apartado dedicado a las transformaciones estructurales donde se encuentra la clave para quienes quieren dividir una vivienda.
La norma es clara al indicar que "estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes".
Esto significa que no basta con la decisión individual del propietario ni con una mayoría simple: la comunidad debe respaldar la operación con una mayoría reforzada.
Además, la ley añade un matiz importante, ya que este tipo de acuerdos también se aplican a "cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes", lo que amplía el alcance del control comunitario.
En la práctica, la Ley de Propiedad Horizontal busca equilibrar el derecho del propietario a modificar su inmueble con la protección del conjunto del edificio.
Por ello, incluso cuando una obra puede generar valor individual, el impacto sobre la comunidad exige consenso reforzado.
