Montse, experta en hipoteques: "Mentre en altres zones ja baixa el preu de l'habitatge, Alacant continua fora de si"
El mercat immobiliari comença a mostrar senyals d'esgotament després de mesos de fortes pujades, encara que l'evolució dels preus no és igual en totes les zones d'Espanya.
Més informació: Montse, experta en hipoteques: "Per cada 1.000 € d'ingressos nets que tingues, la teua capacitat de pagament són 300 €"
El preu de l'habitatge, que porta mesos encadenant pujades i pujades, comença a perdre força en algunes zones d'Espanya. El mercat mostra ja senyals de desacceleració i fins i tot correccions puntuals, encara que l'evolució no és homogènia i algunes províncies continuen alienes a este canvi de tendència.
Entre elles es troba Alacant, on el preu dels immobles manté una evolució especialment tensionada. La província forma part, al costat de Balears i Màlaga, de les excepcions a la frenada generalitzada de les pujades que ja comença a apreciar-se en altres punts del país.
Així ho explica Montse Cespedosa, experta en hipoteques i exbanquera, en un dels seus últims vídeos de YouTube, en què analitza la situació actual del mercat immobiliari i financer i fa les seues previsions sobre com pot acabar el mes d'agost.
Cespedosa situa Alacant entre els mercats que continuen "fora de si" per la pressió que suporten els preus. La província compartix esta situació amb Balears i Màlaga, on tampoc aprecia la mateixa frenada que comença a produir-se en altres zones d'Espanya.
L'experta relaciona este comportament amb l'elevada compra d'habitatge per part de no residents i amb l'adquisició massiva de segones residències. Una pressió que, segons explica, està afectant de manera especialment intensa les zones del litoral.
Mentrestant, en altres punts del país ja apareixen les primeres correccions. Cespedosa cita dades de Fotocasa per a assenyalar que alguns barris de Barcelona, com El Clot, La Bordeta i Guinardó, registren descensos del 10% en els seus preus de venda.
La especialista aclarix que estes baixades no es comparen amb l'any 2025, sinó amb els mesos anteriors de 2026. "Comprar ara és més barat que fa tres o 4 mesos", afirma.
Ourense és un altre dels mercats on detecta una correcció, en este cas del 5%. Unes dades que, al seu juí, mostren que ja no es pot parlar d'una pujada de preus idèntica en tot el territori nacional.
"Quan es diga que es dispara el preu de l'habitatge, ja no és en tota Espanya", assenyala Cespedosa. L'evolució dels preus, explica, està cada vegada més localitzada, encara que la frenada en el nombre d'operacions de compravenda sí que constituïx una tendència generalitzada.
L'Euríbor frega el 3%
L'evolució del mercat immobiliari es produïx a més en un context financer menys favorable. Cespedosa situa l'Euríbor intradia en el 2,977%, molt prop de la barrera del 3%, mentre que la mitjana mensual d'agost ronda el 2,93%.
A esta situació se suma una inflació en la zona euro pròxima també al 3%, un escenari que, segons l'experta, pressiona el Banc Central Europeu davant la possibilitat d'una nova pujada dels tipus d'interés al setembre.
Cespedosa assegura que ja està detectant una forta frenada tant en la concessió d'hipoteques com en el crèdit corporatiu. Són senyals que li traslladen les entitats bancàries amb què manté contacte i que apunten a una parada del finançament que arriba a assemblar-se, en les seues paraules, a una aturada econòmica.
No obstant això, advertix que encara no donarà per confirmat este escenari fins comprovar què ocorre amb les dades corresponents al mes de setembre.
La banca endurix condicions
El comportament de les entitats financeres tampoc és uniforme. Mentre alguns bancs estan tancant l'aixeta del finançament, altres continuen oferint hipoteques amb tipus inferiors al 2%, unes condicions que contrasten amb les que es trobaven fa uns mesos.
L'experta reconeix que ha decidit no publicar estes ofertes en xarxes socials per temor que desapareguen al setembre.
En paral·lel, apunta a un enduriment generalitzat dels criteris de risc de les entitats. L'encariment acumulat de l'habitatge i de les hipoteques està deixant fora a milers de famílies i, per això, considera que 2026 difícilment repetirà els resultats financers extraordinaris registrats en 2025.
La demanda es desplaça
Un altre dels fenòmens que observa Cespedosa és el desplaçament geogràfic de la demanda. Quan els compradors ja no poden assumir els preus de les grans capitals, busquen alternatives en municipis pròxims.
Toledo és un dels exemples que posa damunt la taula. La seua proximitat amb Madrid, la possibilitat de teletreballar i la cerca d'habitatges més grans o amb millors servicis estan impulsant els preus en esta zona.
"Si jo no puc comprar a Madrid, me'n vaig a Toledo", explica. La especialista definix este procés com una "ona expansiva" que porta progressivament els compradors des de les capitals més inaccessibles cap a les seues àrees metropolitanes i l'extraradi.
Un moment per a negociar
Davant este escenari, Cespedosa considera que el mercat actual oferix una oportunitat per a negociar. Els habitatges ja no es venen amb la mateixa rapidesa que durant els moments de major pressió compradora.
"El mercat està posant les persones en el seu lloc, ja no es ven tot", sosté. Una situació que, al seu parer, hauria de fer que els venedors foren més realistes amb el preu que demanen per les seues propietats.
També aprecia una desacceleració en el mercat de luxe, encara que matisa que l'obra nova manté un comportament diferent. Al mateix temps, l'oferta d'habitatges augmenta i els terminis de comercialització s'allarguen.
Pisos de 30 m2
Dins d'esta nova oferta, Cespedosa posa el focus en algunes promocions d'habitatges de tot just 30 metres quadrats. Considera que este tipus d'immobles pot tindre sentit per a determinats inversors o com a "pis pont", però qüestiona els preus que s'estan arribant a demanar.
"Si estàs comprant un pis de 30 m² a 8.000 € el metre quadrat, jo crec que ahí no és", afirma.
De fet, l'experta assegura que, tot i que la seua opinió puga perjudicar el seu propi negoci, ella mateixa no compraria un habitatge en este moment. "Jo, honestament, i contra el meu negoci... Ara mateix no compraria", reconeix.
La seua decisió canviaria si trobà una hipoteca a tipus fix amb un interés d'al voltant de l'1,5% o l'1,8%. Mentrestant, considera que la combinació del cost del finançament, una inflació pròxima al 3% i la possibilitat d'una pujada de tipus al setembre aconsella prudència.
Una baixada del 5%
Cespedosa no espera una caiguda abrupta del 20% o el 30% en el preu de l'habitatge, principalment perquè no existix suficient estoc perquè es produïsca un desplomament d'eixes dimensions.
No obstant això, considera que una correcció del 5% després de l'estiu ja suposaria un estalvi important per a les famílies que estiguen buscant habitatge.
En este sentit, recomana mirar més enllà del preu anunciat i calcular tots els costos associats a la compra. Entre ells es troben els impostos, com l'ITP en els habitatges de segona mà, que pot situar-se entre el 4% i el 10%, i l'IVA del 10% en el cas dels immobles nous.
Descarta una altra bombolla
La especialista tampoc considera que el mercat es trobe davant una bombolla financera similar a la de 2007. La seua principal preocupació està relacionada amb l'enduriment de les condicions de finançament i l'augment de les operacions que les entitats acaben rebutjant.
Per això, recomana als compradors evitar les decisions motivades per la por de perdre una oportunitat. Davant del FOMO immobiliari, el seu consell és clar: "Anem a mirar molt bé els números".
Cespedosa considera que setembre serà un mes especialment rellevant per a comprovar com evoluciona el mercat.
L'evolució dels tipus, l'Euríbor, la inflació, el finançament bancari i les decisions de les administracions públiques poden provocar nous moviments en un mercat que, mentre comença a refredar-se en algunes zones d'Espanya, manté a Alacant una pressió especialment elevada.
