Locales convertidos en vivienda en Vigo: "Es una forma de vivir en el centro a mejor precio"

En la Avenida de Balaídos, al lado del portal que señala el número 56 de la calle, se puede ver un local comercial tapiado con un cartel que señala la obra que se está llevando a cabo: "Reforma y cambio de uso a vivienda". Este es uno de los muchos bajos que en la ciudad están iniciando una conversión que se ha convertido en una solución habitacional frente a los altos precios de la vivienda.

Cómo convertir bajos en viviendas en Vigo: Todo lo que debes saber para dar este paso

El viernes, 15 de septiembre de 2023, el Diario Oficial de Galicia (DOG) recogía el Decreto 128/2023 que modificaba el Decreto 29/2010 para facilitar, entre otras cosas, la reconversión de bajos y locales en vivienda. Desde que entró en vigor un mes después, este cambio de uso ha crecido exponencialmente, especialmente en Vigo, la ciudad gallega que acumula más licencias concedidas o en trámite de la Comunidad Autónoma, con cerca del 40% del total.

El desconocimiento inicial, acompañado de la desconfianza de vivir a la altura de la calle, se fue salvando gracias a la información en los medios, pero también a la labor de divulgación de estudios de arquitectura e inmobiliarias, además del "boca a boca". Ver un cartel como el que se puede ver en la Avenida de Balaídos, cada vez más frecuentes, se convierten en una llamada de atención para muchos que quieren adquirir una vivienda.

Este crecimiento lo constata Alexandre Cameselle, fundador de AC8 Arquitectura, que se ha ido centrando en este tipo de obras a lo largo de los últimos tres años. "Inicialmente no era una dedicación exclusiva", explica el arquitecto a Treintayseis, y añade que progresivamente se han ido centrando en este tipo de reconversiones que ayudaba a paliar "la falta de vivienda".

"Gracias a la experiencia previa que teníamos, se nos ocurrió que tratar esta reconversión podría ser interesante, y trabajar en estos proyectos y profundizar en la normativa nos llevó a la especialización", incide y reconoce que, aunque ya era posible hacerlo antes, los ajustes en la normativa llevados a cabo por la Xunta han facilitado esta posibilidad.

Metro cuadrado más barato

"Hay ladrillos que tienen más años que yo sin darles uso", dice entre risas cuando habla de la cantidad de locales vacíos que hay en la ciudad y que son potenciales candidatos a convertirse en viviendas o en apartamentos turísticos, otro de los usos que se incluyen en las peticiones de los compradores.

Uno de los puntos clave de este crecimiento es el precio del metro cuadrado. Mientras en Vigo está valorado entre 3.000 y 4.000 euros, en el caso de los locales comerciales "se recomienda no pedir más de 500 o 600 euros por metro cuadrado". Así, se puede adquirir un local por un tercio o menos de lo que vale un piso y aún con la reforma y adaptación se consigue una vivienda a "precio razonable".

"Es una forma de vivir en el centro a mejor precio", indica Cameselle, dado el escaso parque de viviendas en esta zona de la urbe y los precios disparados tanto de alquileres como de compra-venta, algo de lo que tampoco empiezan a librarse los barrios adyacentes.

Requisitos

Los locales aptos para esta conversión son aquellos que tengan como mínimo 39 metros cuadrados útiles, unos 45-50 construidos, con un ancho mínimo que viene determinado por la legislación municipal, altura mínima de 2,40 metros libres de suelo a techo y que cumplan con los "principios de privacidad".

Esta "privacidad" es un elemento clave a la hora de hablar de vivir en un bajo a la altura de la calle. Las posibilidades son variadas para cumplir con estos principios: desde elevar las ventanas para que no se vea el interior de la vivienda desde fuera, elevar el suelo o hacer un porche previo que garantice la privacidad.

Otros elementos, como la salida de humos o la plaza de garaje, se han ido relajando y dejando de ser obligatorios en base a la ley gallega, norma que está por encima de la legislación local; aunque la normativa puede cambiar dependiendo del Concello, la norma autonómica se convierte en una base sobre la que poder trabajar.

Esta "relajación" de la normativa ha permitido que el rango de locales se haya ampliado; no sólo los que antes no cumplían, sino también aquellos que eran viables, pero la necesidad de ciertas obras de adaptación los convertían en inaccesibles.

Una vivienda nueva

"No es vivir en un garaje o en una mercería que cerró", desmiente Cameselle, que destaca que los requisitos exigidos son los de una vivienda nueva. Por tanto, "lo que hace 10 años y 5 años valía, ahora no, se exigen niveles más altos". "En un edificio, esta va a ser la mejor vivienda en cuanto a prestaciones, porque es la más nueva", revela.

Además, habla de "joyas escondidas", y más en una ciudad con tantas cuestas como Vigo, lo que tiene la entrada en un bajo, puede convertirse en un segundo piso en la parte trasera "con vistas", y pone de ejemplo la Avenida de las Camelias; incluso disponer de un patio de manzana "para ti solo", con las posibilidades que da eso.

Ámbito normativo en Vigo

Si profundizamos en el tema normativo en Vigo, atendiendo al Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM), aprobado el año pasado, esta solución habitacional no está "autorizada por defecto", pero en gran parte del suelo urbano se permite el uso residencial. Eso sí, se exige que sea una planta baja, no un semisótano, que la vivienda sea exterior y que cumpla las normas gallegas de habitabilidad.

En el caso de la empresa municipal de vivienda anunciada por el Concello de Vigo, se ha elaborado un "plan de choque" ante la falta de viviendas y se habla de una inversión de 2,5 millones de euros para adquirir viviendas vacías y "bajos" con el objetivo de hacer vivienda pública de alquiler.

Se estima que en Vigo hay 1.200 bajos comerciales vacíos, lo que podría solventar en parte los importantes problemas de vivienda en la ciudad.