En un momento en el que el mercado inmobiliario no pasa por su mejor momento y existen cada vez más dificultades para acceder a una vivienda, tanto mediante compraventa como a través del alquiler, conviene aclarar algunos aspectos sobre el arrendamiento.
El arrendamiento de vivienda se rige en España por la Ley 29/1996, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la cual se establece, entre otras cosas, cuál es la duración mínima del contrato de arrendamiento, lo que varía en función del arrendador.
En el artículo 9.1 de la LAU se fija un plazo mínimo de duración de cinco años, y es que, aunque el contrato de alquiler inicial sea de dos años, el inquilino tiene derecho a quedarse cinco cuando el arrendador sea una persona física, y siete si es una persona jurídica.
Cuando se pacta una duración inicial menor, ya sea de un año o dos, el arrendatario tiene derecho a que se realicen prórrogas anuales obligatorias hasta que se puedan llegar a alcanzar los cinco o siete años a los que se tiene derecho, según quién sea el arrendador.
Si nos vamos al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta establece que, una vez que se llega al vencimiento inicial o cualquiera de las prórrogas del contrato, si no hay aviso por ninguna de las partes, el contrato se puede renovar hasta un máximo de 3 años más.
Para que no se produzca dicha renovación, el arrendador tendrá la obligación de avisar de su intención de no prorrogar el contrato, y deberá hacerlo con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento que corresponda y, con 2 meses de antelación si la decisión es del inquilino.
Desde el año 2023, la ley contempla la existencia de prórrogas extraordinarias, que pueden ser de hasta un año por vulnerabilidad social o económica, cuya aceptación es obligatoria en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, salvo que se firme un nuevo contrato.
Asimismo, podrá ser de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado, a solicitud del inquilino y siempre y cuando se cumplan con los requisitos legales para ello.
Cuándo puede acabar el contrato
Si el aviso del arrendador al inquilino llega una vez que han pasado esos cinco años, si el contrato alcanzó los 5 o 7 años y no fue cursado aviso en plazo, el contrato entrará en prórroga tácita del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por anualidades, hasta un máximo de tres.
En cuanto a la habitual duda con respecto a si un nuevo contrato tiene que durar cinco años o se puede hacer por 2-3 años, habrá que remitirse a la normativa que esté vigente en el momento en el que haya que celebrar ese contrato.
Si se da aviso al arrendatario con menos de 4 meses de antelación a la fecha de finalización de esos cinco o siete años, el contrato se prorroga y, si el inquilino lo desea, tendrá a su disposición tres prórrogas anuales.
Dado el caso en el que el arrendador desee dar por finalizado el contrato tras la duración mínima obligatoria, y remita el requerimiento en forma legal dentro del plazo establecido, el nuevo contrato firmado con ese u otro inquilino, estará sujeto a las normas sobre duración legalmente establecidas.
Es necesario recalcar que la duración pactada es libre, pero el inquilino tendrá el derecho de prórroga obligatoria hasta alcanzar los 5 años si el arrendador es una persona física o 7 años si se trata de una persona jurídica.
Esto significa que es posible firmar un contrato por dos o tres años, pero el inquilino tendrá la posibilidad de poder alargarlo hasta los mencionados 5 o 7 años, en función del tipo de arrendador, si así lo desea.
No existe la obligación de firmar 5 años entre las cláusulas del contrato, y es que si lo que se quiere es celebrar un contrato de temporada, como establece el artículo 3 de la LAU, la duración es libre y no regirán las prórrogas de 5 o 7 años.
No obstante, solo será válido dado el caso de que exista una causa real de temporalidad, es decir, por motivos de estudios, trabajo temporal, obras de la vivienda habitual, etcétera, y cuando el uso no sea de residencia permanente.
De hecho, los tribunales están anulando muchos de estos trabajos "temporales" que son fraudulentos cuando encubren una vivienda habitual, con la correspondiente recalificación y aplicación de la ley.
Opciones para no renovar el contrato
Aquellos propietarios que no quieran renovar el contrato de alquiler con su arrendatario, deben tener en cuenta que existen varias opciones para no hacerlo. Una de ellas tiene que ver con la no renovación por necesidad de la vivienda para uso propio o familiares directos.
En estos casos se podrá no continuar con el contrato siempre y cuando haya transcurrido el plazo mínimo legal, siendo obligatorio notificarlo en todo caso con cuatro meses de antelación y justificar la necesidad de ocupar la vivienda. No será válido si se cuenta con otra vivienda en la misma localidad que cubra la misma necesidad.
Igualmente, el arrendador puede resolver el contrato antes de su vencimiento si el inquilino incurre en incumplimientos graves de contrato, como impago reiterado de la renta, daños graves en el inmueble, realización de actividades ilícitas o molestias graves a los vecinos.
Por otro lado, es posible la no renovación del contrato si se van a realizar reformas estructurales que impidan el uso habitual de la vivienda. Habrá que justificar el alcance de las obras y comunicarlo con una antelación mínima de 4 meses.