El mercado de la vivienda en España está viviendo una situación realmente complicada, haciendo que para muchas personas sea un verdadero desafío poder acceder a una nueva casa, ya sea a través de la compra o del alquiler.
Al respecto de este asunto se ha pronunciado el periodista y experto en economía Héctor Chamizo, quien recientemente ha publicado un vídeo en su cuenta de Instagram (@hectorchamizo) en la que aborda este asunto.
El experto lanza una advertencia sobre la vivienda en España, mostrando un gráfico en el que muestra la evolución de los precios de la vivienda. Llama a poner atención porque se está acercando a los niveles máximos desde el año 2008.
Chamizo recalca que España se está "acercando peligrosamente a esas cotas que solo se vieron antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria", pero lanza la pregunta de si realmente es similar a la situación vivida antes de la crisis financiera.
Asegura que la respuesta de todos los expertos inmobiliarios es que no hay burbuja como en 2008, y muestra los visados de obra nueva. De esta forma, recalca que actualmente se encuentran sobre los 124.000, muy lejos del pico del año 2006-2007, y que el problema radica en la oferta disponible.
Continuando con su explicación, Héctor Chamizo indica que hay una demanda de unas 300.000 viviendas nuevas al año y solamente se están construyendo poco más de 100.000. Por ello, se da una situación en la que hay mucha gente demandando vivienda y muy poca oferta.
Esto provoca que, por la ley de la oferta y la demanda, los precios suban, lo que lleva asociada otra mala noticia, y es que, si nada cambia, asegura que "los precios de la vivienda van a seguir subiendo este año y también el año que viene".
Además, indica que solo se ajustará el mercado si viene una crisis por el lado de la demanda, como una recesión económica o, si, por el lado de la oferta, se construyen más inmuebles.
¿Vuelve la burbuja inmobiliaria?
Muchos se preguntan si está próxima una nueva burbuja inmobiliaria en España, pero hay que ser consciente de que no será así, al menos exactamente, a pesar de que los precios de la vivienda han subido a un ritmo histórico.
De hecho, en algunas regiones ya superan con creces los máximos del año 2007, si bien los analistas coinciden en que se habla más de un mercado sobrecalentado que de una burbuja como la que se vivió en el país casi hace dos décadas.
Desde el Banco de España se habla de una sobrevaloración moderada y no de una burbuja crediticia, además de indicar que la subida responde a la escasez de oferta y demanda real, no a la sobre construcción. Igualmente, las hipotecas son más estrictas y en su mayoría fijas, reduciendo el riesgo de impago masivo.
En el presente año 2025, los precios de la vivienda han alcanzado niveles récord en muchas zonas, reavivando de esta manera la preocupación sobre la posible burbuja. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio de transacción subió un 12,2% interanual.
Las Islas Baleares y Canarias destacan como los mercados más tensionados, superando ampliamente los picos del año 2007, mientras que, a nivel nacional, aún se sitúa en un 8,6% de aquel techo.
El fuerte incremento que se está viviendo tiene que ver con varios factores que se combinan entre sí, entre los que se encuentran la falta de vivienda de nueva construcción, el aumento de la demanda extranjera y el abaratamiento de la financiación tras la caída del euríbor y los tipos hipotecarios.
A diferencia de lo que sucedió en el año 2007, actualmente no existe un boom de crédito ni una sobreconstrucción masiva, con un momento actual en el que la mayoría de las hipotecas son de tipo fijo y con unas condiciones más estrictas que reducen el riesgo de impagos generalizados.
En lo que llevamos de año, los precios muestran un mercado muy tensionado, sobre todo en las grandes ciudades, costa e islas, pero con algunas diferencias con respecto a la burbuja que acabó estallando, ya que la subida está en este caso más vinculada con la mencionada escasez de oferta y demanda real, que a una expansión de los créditos insostenible.
¿Qué se puede esperar para 2026?
Los expertos consideran que el escenario más probable para 2026 es una desaceleración, de forma que, aunque los precios tiendan al alza, empiecen a moderarse, aunque se enfriará ligeramente.
Esto se conseguirá gracias a que habrá más vivienda en construcción, al haber una subida del 11,5% interanual en el primer trimestre en arranques de obra, así como a salarios y empleos más estables que podrían mejorar ligeramente la accesibilidad.
A ello se sumará una financiación contenida, con hipotecas de en torno al 2,9% de media, porque el efecto de la bajada de los tipos ya estará descontado. Esto llevará a un escenario de subidas suaves o estabilización, pero no de grandes caídas.
Otro escenario puede darse si la oferta sigue sin cubrir la demanda existente, los precios podrían continuar con su escalada en los mercados muy tensionados, como Baleares, Canarias, Madrid o Barcelona, donde el precio del metro cuadrado llega en algunos casos a superar los 5.000 euros.
Esta tensión se amplifica por la demanda extranjera, que supone el 14% de las operaciones de compraventa, así como por el auge de la segunda residencia y el teletrabajo.